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摘要:现金及等价物下滑;总债务金额有所减少,但压力你懂的(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银

房企的事最近真多,融创、龙湖、旭辉,最新绿地控股意图将美元债展期。

这家有上海国资背景、曾长期位列房地产销售前十、总部在远东第一大都市的房企,再次站上风口浪尖。

绿地控股能否安然度过此次风波,其到底怎么一个家底?杠杆游戏今天梳理一下。

1、美元债再次寻求展期背后

从2022年4月出现逾期开始,绿地控股上半年已经将旗下一笔2022年6月到期、发行本金5亿美元、票息6.75%的美元债展期一年。

彼时,绿地控股与投资者沟通表示,公司的流动性危机是疫情所带来的暂时性问题,一旦封控缓解,绿地控股能按计划推进资产出售,该公司完全有能力按期兑付将于今年8月至11月到期的债券。

或许3、4月份时所有房企都还天真认为销售会回暖。

如今绿地控股财务部总经理吴正奎在电话沟通中,对投资者则说,“相信挤兑公司到期支付,把公司逼入违约的死角,绝对不是对所有方(各方)有利的一个选择。”

情况就是这样一个情况,杠杆游戏觉得不奇怪,很大程度上说,你说绿地控股能怎么办?

绿地控股承诺,境外项目所产生的净现金回款将全部用于延期后债券的支付账户,包括利息的支付。

从2022年到2027年,境外项目的净回款总额预计有大约30多亿美元,将全部用于债务兑付。

这番话听得懂的人自然都明白。

2022年10月31日晚,绿地控股公告称,拟对旗下9只美元债(超30亿美元)就展期事项发起同意征求,其中2023年6月到期6.65%美元债展期一年,其余债券均展期两年,展期期间票息不变。

上述债券在原到期日将偿付5%本金,剩余95%将于展期后到期日偿付,绿地控股承诺债券持续期间按时支付所有债券的票息。

据悉,为激励债权人通过展期,本次征求于11月11日下午4时(伦敦时间)前同意的早鸟费为0.5%本金,在11月11日之后、11月18日下午4点(伦敦时间)之前同意将只支付0.25%本金。

绿地控股最近一只美元债的到期时间为2022年11月13日,总计3.7亿美元。

《21世纪经济报道》称,此前,绿地控股已偿还过4笔超30亿美元的债务。

绿地控股的三季报披露,三季度先后兑付了到期公开市场美元债合计5.5亿美元,境内债合计20亿元,有息负债净减少约25亿元。但各项债务压力依旧空前。用绿地控股的原话:

“公司已无能力支付11月到期的债券。”

在此之前,多家评级机构下调过绿地控股的评级。

比如5月,标普将绿地控股长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”,并将该司担保的高级无抵押票据长期发行评级从“B”下调至“CCC+”。

同时,各种疑似停工、工程款纠纷不时可以看到新闻或者传言。日子不好过是肯定的,下文杠杆游戏会写。

绿地控股此次展期同意征求将在11月22日出结果,只能祝福。

也有分析认为,现在人民币汇率压力较大,展期等于是对赌人民币升值,这是最经济划算的策略——杠杆游戏觉得似乎也有那么点道理,只是算上利息、成本、信誉,但凡包里有钱,何必这样?

2、现金及等价物下滑;总债务金额有所减少,但压力你懂的

刚好日前绿地控股披露了其2022年三季报。

流动负债、非流动负债,杠杆游戏挨个说。

1)先说流动负债部分。总体数字较2021年末减少。从当时的1.15万亿元,减少至1.06万亿元,如下图。

比如最显著的合同负债部分,从2021年末的4639.91亿元,减少至2022年三季度末的4396.47亿元。

还有一些其他指标也有不同程度的降低。

不过,短期借款呈现上升趋势。2021年末为244.45亿元,2022年9月末,该数字升至295.84亿元——一定程度上,还是说明一些问题。

2)我们接着看非流动负债。总体数字,从2021年末的1503.82亿元,减少至2022年9月末的1204.11亿元,如下图。

比如具体来说,长期借款,从2021年末的超1000亿元,减少到853亿元多。

同样,应付债券,也从261亿元多,减少到158亿元出头。

值得一说,绿地控股的永续债还有近13亿元,当然2021年末时更多,当时超17亿元。

3)流动、非流动负债下降同时,截至2022年9月末,绿地控股的总负债,从2021年末的1.31万亿元,减少到1.18万亿元——绝对数字,当然还是非常惊人。

也正是因此,绿地控股希望美元债务展期,也就不奇怪。

4)对了,前三季度,绿地控股经营活动产生的现金流量净额为199.80亿元,2021年同期为490.54亿元。

同样,绿地控股前三季度投资活动产生的现金流量净额为约-28亿元,2021年同期为约-74亿元。

筹资活动产生的现金流量净额也差不多,2021年前三季度为-688.65亿元,2022年同期为

-339.94亿元。

现金及现金等价物净增加额-167.39亿元,2021年同期为-272.93亿元。

最终杠杆游戏看到,截至2022年9月末,绿地控股的现金及现金等价物余额为448.68亿元,而2021年同期,该数字为589.41亿元——你说惨不惨?

3、经营、销售统统亚历山大

三季度,绿地控股实现营收约1013亿元,2021年同期为1442亿元,同比下滑了29.74%。

如果看前三季度,情况差不多,录得营收3061亿元,同比下滑28.34%,2021年前三季度该数字为4271亿元。

收入下滑同时,归母净利润的情况也没有好到那里去。

三季度,绿地控股的归母净利润为27.47亿元,2021年同期为29.31亿元,同比下滑6.29%——比较而言,这个指标算不错。

不过,前三季度的归母净利润就没有这么幸运。

2022年该阶段为69.48亿元,2021年同期则超111亿元,同比下滑达37.77%——比营收的下滑幅度还要大。

不久前,绿地控股还披露了三季度经营简报。杠杆游戏简单谈一下。

2022年三季度,该司新开工面积31.2 万平米,比2021年同期减少92.3%——没有看错,一度仅仅这么一点。完成竣工备案面积560.5万平米,比去年同期增长32.7%。

前三季度,新开工面积也只有116.7万平米,比2021年同期减少91.6%,完成竣工备案面积1420.6万平米,比去年同期减少2.7%。

三季度,绿地控股实现合同销售面积281.0万平米,比2021年同期减少46.3%;实现合同销售金额308.06亿元,比去年同期减少53.4%。

前三季度,绿地控股实现合同销售面积932.2万平米,比2021年同期减少48.7%;实现合同销售金额989.05亿元,比2021年同期减少57.0%。

前9个月,杠杆游戏注意到,无新增房地产项目储备。

能不花钱,坚决不多花一分钱。

本文未标注出处的财务图表,均源自绿地控股有关公告,特此说明并致谢

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