摘要：东部可以围绕高铁站开发的地方实在太多了，发达就是好

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撰文|张银银

高铁物业开发、高铁城市建设，包括围绕高铁站周边的城市更新，可能迎来最好的时代。

5月7日，我国发改委官网发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》。这份文件实际已经于4月底，由发改委、自然资源部、住建部、中铁总公司等四部委联合印发。只是网络上公开发布的时间略微晚了一点。

杠杆游戏说四部委联合发文，按说不太准确，中铁总虽然继承的是铁道部衣钵，但毕竟已经是一家市场主体。不过下文，为了表达方便，还是说四部委，请各位杆友海涵。

这点细节不重要，直接进入主题：为什么杠杆游戏说高铁物业开发、高铁城市建设，包括围绕高铁站周边的城市更新，可能迎来最好的时代？

接着，很多杆友一定关心，哪些城市的高铁物业开发、高铁城市建设受益最大？请看下文。

1、根本上这是一份支持高铁站周边开发的文件

这些年，各地争夺高铁线路，希望建设更大规模高铁站房的事件，层出不穷。闹出了很多风波，甚至闹得非常大。

其中原因，有投资冲动，甚至好大喜功，但更多是确确实实希望坐享国家干线铁路通道的交通和枢纽便利，让自己在高铁时代不被落下。

除此之外，高铁线路、高铁站点的建设，对于一个城市来说，还可以围绕高铁站规划高铁新城、促进城市开发，让郊区成为新的城区和城市增长极，并配套发展相关产业。

或者一些城市中心的站点建设和既有站的改造，还可以加快旧城改造、利于城市翻新。

正如这份文件指出的，一些地方依托高铁建设的有利条件，积极探索推进高铁车站周边区域开发建设，取得了一定发展成效，有的高铁车站周边区域，已经成为城市最具人气和活力、发展最快的地区。

但总体上看，我国高铁车站周边区域整体开发建设，仍处于起步阶段，各方面对高铁建设和城镇化融合发展研究还不深入。个别地方高铁车站周边开发建设，不同程度地存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题，对人口和产业吸引力不够，持续健康发展的基础不够牢固，潜藏着一定的社会经济风险。

所以，为推进高铁车站周边区域合理开发建设，四部委联合制定《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》。

杠杆游戏注意到，虽然这份文件也说要量力而行、严格节约集约用地、合理把握开发建设时序、防范地方政府债务风险……

但根本上说，通过这份文件杠杆游戏发现，强化规划引导和管控作用、合理确定高铁车站选址和规模，这些本身都是必要的。一个好的规划、管理，才会有好结果。而目的，如文件所言，是为了促进站城一体融合发展。

而为了达到这一目标，文件在创新开发建设体制机制、强化协同联动上其实有很多支持。

比如要求，进一步理顺政府与市场关系，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，支持地方政府引入社会资本参与高铁车站周边开发建设。

所以，可以这么说，这份文件受益的不仅仅是地方政府，也包括各类市场主体（开发商、产业资本等）。其实，可能还包括中铁总。

文件这么说：完善支持高铁建设投资主体及出资人参与高铁车站周边区域综合开发的政策措施……

高铁建设投资主体自然包括中铁总。离开了中铁总一切高铁建设都是白说，那么，如果中铁总准备全面分享高铁站周边开发收益，按理是可以的。

实际上，不谈一些地的开发可行性，中铁总，本来也是我国最大的“地主”之一。

2、主要城市都是高铁站周边开发大赢家，非直辖市、副省级城市、省会中，徐州、佛山是黑马

哪些城市可能是高铁站周边开发最大赢家？这就得从线路规划和高铁站说起。没有高铁线路、高铁站，何谈周边开发？

网上有个图，介绍我国主要高铁站的规模和排序。

图1.我国铁路站房规模及排名 图片来源|RT轨道交通网（特此感谢）

作为一名铁粉，杠杆游戏可以说，这个图的数据大致是可靠的，略有出入不会很大。通过图1，我们可以发现，主要城市都有高铁周边开发的极好站场条件。非直辖市、副省级城市、省会中，徐州、佛山是黑马。

当然，如果只是这样做一个分析，杆友肯定是不满意的。接下来，杠杆游戏就来具体分大区谈谈，哪些城市可能是最大赢家。

2016年7月，我国发改委、交通部、中国铁路总公司联合发布最新版的《中长期铁路网规划》。详见杠杆游戏《3万公里太少？高铁建设的疯狂与克制》（2016年7月21日）

这份文件好处是提纲挈领，规划到了2025年，也就是“十四五”末，并远期展望到了2030（“十五五”）。那么坏处就是，遥远的事情谁知道有没有变数。于近几年而言，铁路“十三五”规划的价值更大。

2017年2月，国务院印发了《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》。详见杠杆游戏《成都重庆甩掉天津外所有二线城市，获重点打造国际枢纽！》（2017年3月3日）。

在这一规划中，“十三五”铁路部分其实有详细叙述，并在附件中明确给出了“十三五”铁路规划建设示意图。

图2.“十三五”铁路规划建设示意图 图片来源|“十三五”现代综合交通运输体系发展规划

接着2017年1月，我国发改委、交通部、国家铁路局、中国铁路总公司联合印发《铁路“十三五”发展规划》，再次明确了十三五的铁路建设规划。

有线路、站点才能进行高铁站周边开发，围绕《铁路“十三五”发展规划》，杠杆游戏就来详细谈谈。

3、传统赢家沈阳、哈尔滨之外，朝阳、通化可以东北高铁站周边开发新赢家

沈阳向来都是东北铁路第一大枢纽。

在既有通往盘锦-秦皇岛-天津（北京）、营口-大连、丹东、长春-哈尔滨四个方向快（高）速铁路的基础上，“十二五”期间，又开工了京沈高铁，并将于“十三五”期间建成。

图3.东北地区“十三五”铁路网规划图 图片来源|“十三五”现代综合交通运输体系发展规划

此外，“十三五”期间，开工的还有沈阳到通化-敦化高铁，沈阳向东的快速交通系统进一步增强。同时，内蒙古的赤峰、通辽也会南下接京沈高铁。通辽当然获益，同时沈阳也获益。

“十三五”期间还有四平到通化高铁建设，通化一跃成为西接四平，南接沈阳-大连，东北连敦化的小高铁枢纽。通过沈阳，通化、敦化还可以实现和华北地区的快速联系。

值得注意的是，处于京沈高铁上的朝阳，“十三五”期间建设到盘锦的高铁。朝阳收获到辽东半岛的快速交通联系。朝阳“十二五”结转的普速铁路，还有赤峰-朝阳-锦州铁路。朝阳可谓是大赢家。

哈尔滨“十二五”结转的高速铁路有两条，分别是牡丹江、佳木斯方向。本身哈尔滨已经有大庆-齐齐哈尔、长春-沈阳方向的高铁。

同时“十三五”新建佳木斯-牡丹江高铁，这两座城市也是赢家。

而通过上述铁路，长春可以实现和佳木斯、牡丹江的高铁联系。此外，长春还有通往松原-大安-乌兰浩特、太平川方向的“十二五”结转普速铁路。

应该说，东北地区可以围绕高铁站开发的地方不算太多，也还算不错。

4、北京、天津、济南、青岛、南京、上海、杭州、福州、厦门、深圳、广州等东部重量级城市无一输家，环京、衡水、聊城、菏泽、潍坊、宿迁、连云港、盐城、淮安、环沪、金华、龙岩、梅州、河源、惠州等众多高铁新贵诞生

东部地区经济相对发达、民间富庶、铁路网本来就较密。“十三五”期间无论结转还是新开工的高铁、普铁，都是加密铁路网。

通过八纵八横高铁网，及庞大的普铁网络，客观效果是，不仅实现东部地区重量级城市的全国高效通达，也让环京、衡水、聊城、菏泽、潍坊、宿迁、连云港、盐城、淮安、环沪、金华、龙岩、梅州、河源、惠州等众多城市，不仅实现和周边地区的快速通达，并让他们跃入更加茂密的全国快速铁路网。

图4.东部地区“十三五”铁路网规划图 图片来源|“十三五”现代综合交通运输体系发展规划

如上所述，客观来说，东部地区大中小城市通过“十三五”的铁路建设，普遍都是受益。

如环京地区，通过京津冀庞大的城际铁路网规划、雄安新区“十三五”启动的高铁建设，和京港（台）高铁通道，不仅这一区域受益，衡水、聊城、菏泽普遍获益。

如上图4，通过其他横向在建、新建高铁建设，上述城市站在了高铁十字路口上。

同样，通过青岛到济南高铁，研究中的京沪第二高铁，潍坊成为高铁新贵。

通过在建的郑州到盐城，“十三五”新建的徐州-连云港高铁（陆桥高铁通道），合肥到新沂（徐州代管县级市）高铁、青岛-南京高铁、京沪第二高铁通道等，宿迁、连云港、盐城、淮安也都大受益。

环沪地区则不用说，小长三角未来几乎不存在快速通达黑洞。

普铁时代的小枢纽金华，则通过黄山-建德-金华-温州在建及部分路段新开工高铁，以及“十二五”结转的杭州-建德高铁，以及“十二五”结转的金华-台州铁路，让金华未赢够。

龙岩不仅有“十二五”结转的到南平高铁，还有“十三五”新开工的到梅州-河源方向高铁，加上既有的厦渝高铁通道，赢家也。

同样，龙岩到南平高铁的赢家，还有过境的三明。

而梅州不仅出在新建河源-龙岩高铁上，还有“十二五”结转的到汕头高铁。

河源则既收获河源-龙岩高铁通道，也在京港（台）高铁通道。惠州则处于京港（台）、广州-汕尾两条高铁交叉处，还有既有的通往广深的快（高）速铁路。

可见，东部可以围绕高铁站开发的地方实在太多了。发达就是好。

5、郑州、合肥是中部地区最大赢家！襄阳、九江等也受益明显，可以围绕高铁站布局开发

当然，武汉、南昌、长沙、太原既有的多条高铁、普铁，以及结转、新建的线路也不少。都是赢家。

而郑州不仅有建成的到西安、北京、武汉方向高铁。“十二五”结转的到重庆方向高铁、到合肥方向高铁、到徐州-连云港方向高铁，还有“十三五”新开工的到太原、济南、菏泽-临沂方向高铁等。

图5.中部地区“十三五”铁路网规划图 图片来源|“十三五”现代综合交通运输体系发展规划

事实上，郑州“十三五”期间超米字型高铁网基本成型，最迟“十四五”应该也能完全通车。

而合肥，既有的多条通道之外，还有“十二五”结转的到郑州、安庆、杭州方向高铁，以及“十三五”开工的宿迁方向高铁。也是米字型大赢家。

湖北西部的襄阳则坐享“十二五”结转的郑州-重庆高铁郑万段、西安-武汉高铁，以及“十三五”开工的宜昌方向高铁。杠杆游戏发现，这样的地位在中部地级市里是少有的。

九江也类似，结转和新建的黄石-九江-景德镇高铁、黄冈-黄梅-九江高铁、上文提及过的九江-安庆高铁，既有到南昌方向的高铁。

同时，宜昌、阜阳、安庆、铜陵、芜湖等也是赢家。上述城市都可以围绕高铁站进行很好的城市开发。

6、西安、重庆是西部最大赢家，成都、兰州、贵阳、宜宾等也是大赢家，上述城市围绕高铁站开发条件也不错

华北、中原、华中、西北、西南多个方向通过西安枢纽沟通，位置决定了西安是西部地区当之无愧的大赢家。

除了既有的往铜川、太原、郑州、宝鸡方向（准）高铁，还有“十二五”结转的到银川、兰州、成都方向高铁。宝兰高铁已经通车，西成高铁即将通车，西安沟通四川、重庆、贵州、广西、云南往华北、中原，地位显赫。

“十三五”开工的还有延安、重庆、武汉方向高铁。“十三五”末，西安超米字型高铁网将成型（部分“十四五”通车），全国少有的几个超级高铁枢纽。

因为西部地区太大，截图难免有疏漏，再次上一次上图2.“十三五”铁路规划建设示意图 图片来源|“十三五”现代综合交通运输体系发展规划

同样，重庆收获也极大。除了既有的渝遂快铁、渝利快铁、成渝高铁、郑渝高铁渝万段、兰渝快铁、渝贵快铁，“十二五”结转的郑渝高铁郑万段、黔张常快铁，“十三五”开工的还有厦渝高铁渝黔段、渝昆高铁、西渝高铁。

值得一说的是，炒得沸沸扬扬的西渝高铁，到底走四川达州，还是走重庆万州，此次 “十三五”铁路规划图依旧模糊处理，图上没有明示关键节点。杠杆游戏此前多次分析过，谁决心大、掏钱多、先掏钱，很重要。

“十三五”末，重庆也将形成超米字型（准）高铁网（部分“十四五”通车），成为少数几个全国性超级高铁枢纽。

有趣的是，重庆方面却一直哭穷，说自己在高铁时代前十年没占到便宜。这个说法一半对，重庆不少线路是200km/h速度准高铁、站场建设滞后，且直到2017年才进入大规模收获期。

不过，会哭的孩子有奶吃，看了“十三五”规划重庆得利之大，一下就懂了。当然，根本上还是地理位置决定的。

传统枢纽成都自然也是赢家。比如成都东站，围绕高铁站的开发已经初具规模。

成都除了已经接入全国快速铁路网的成遂渝快铁、成渝高铁，以及市内的成灌（彭州支线）快铁，和西成高铁、成贵高铁成都到乐山段，“十二五”结转部分的成贵高铁剩余线路、成兰快铁四川段，“十三五”开工成自高铁，通过川南城际和渝昆高铁，事实上还将形成到昆明的高铁。通过开工到西宁快铁，形成到兰州、西宁方向的快速铁路。

还有进藏的铁路，“十三五”也会研究建设（不一定会全线开工，部分可能依旧是前期工作）。扼守川藏大门，成都的地理位置决定的。

兰州当然坐拥成兰、成都-西宁快铁这一便利，以及上文提到的到宝鸡高铁、兰渝快铁，既有的兰新快铁。“十三五”开工到中卫、张掖方向高铁。杠杆游戏认为，兰州是西北仅次于西安的铁路枢纽。

此外，贵阳、昆明、南宁当然表现不错。特别是贵阳，表现卓越。

另外一个值得说的城市是宜宾。有“十二五”结转的成贵高铁，还有“十三五”的渝昆高铁，成自高铁+川南城际。宜宾一下子得以沟通西北-西南、华北（中原、华中）-西南，接入全国高速铁路网。

宜宾的高铁站周边开发，在川内条件可以说很不错。

最后，杠杆游戏啰嗦一句，四部委虽然联合发文推进高铁站周边区域合理开发建设，但也说得很明确：扣除站场用地后，同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制，少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。

从这个角度而言，非直辖市、副省级城市、省会的高铁新城开发过分贪大，可能上面并不支持。