摘要：部分银行的动作都只是差异化调控中的个例

撰文|张银银

山雨欲来。

就在昨天（8月9日），上海工行、农行同日下调上海首套房利率折扣的消息正被刷屏，今天马上来了反转。

上面两家银行的相关人士，向记者分别否认了下调首套房贷利率的消息。

农行上海市分行表示，严格执行差别化住房信贷政策，未对个人住房贷款利率政策进行下调。

工商银行上海市分行相关负责人的表态几乎相同：认真执行个人住房贷款差别化信贷政策，目前未对个人住房贷款利率政策进行调整。

一项正常的调率行动给予了太过多的解读，恐怕银行会有些吃不消，特别是在如今关键的节点，所以否认也在意料之中。

1、为什么是上海？

在房贷利率全面上浮的情况下，上海下调利率确实显得有那么些“异类”。但如果你了解了上海往常的房贷情况，恐怕就不会对此觉得惊讶了。

一直以来，上海的房贷利率都不算高。

某平台监测的35个样本城市中，7月首套房贷款平均利率最低值为上海5.16%，其次是厦门的5.39%、昆明的5.39%，最高值为武汉的6.35%。

就在其他热点二线城市纷纷大调房贷利率时，上海还有许多家银行为基准利率的九折。

根据权威媒体的公开报道，杠杆游戏注意到，7月，在某贷款平台监测的30家银行中，上海首套房贷款最低利率折扣仍为9折，这其中就包括国有四大行中的建设银行与中国银行。

该平台的监测显示，首套房方面，目前上海一共有5家银行可以申请9-9.5折优惠；10家银行执行基准利率；1家银行执行基准上浮5%；8家银行执行基准上浮10%；2家银行执行基准上浮15%；另有4家银行执行基准上浮20%。

所以，如果你以为的上海“反常”调率，很可能就是他一直以来正常的举动。

那究竟为什么上海一直能这么异类呢？这和严格执行调控不无关系，京沪非常明显。

中国人民银行上海总部7月17日公布的最新数据显示，今年上半年上海本外币个人住房贷款新增275.03亿元，同比少增914.20亿元，换句话说，今年上半年新增的个人住房贷款金额，只有去年同期的23%。

前不久，央行北京营管部发布《2018年上半年北京市货币信贷统计数据报告》，报告也表示个人住房贷款增幅出现下降。

具体来看，6月末，北京市金融机构人民币房地产贷款（包括房地产开发贷款和个人购房贷款等）余额16918亿元，同比增长7.8％。

个人住房贷款比年初增加96亿元，余额同比增长4.6％，增幅比上年同期低28个百分点，增速为近5年新低。

此外，杠杆游戏发现，北京个人住房贷款在各项贷款中的占比稳步下降，6月末个人住房贷款，占人民币各项贷款的比重为15.2％，比上年同期下降1.2个百分点。

从上面的数据可以看出，北京上海的楼市都在偏稳。对于上海部分区域，也可以说是冷。在此背景下，银行之间为了竞争业务而适当调整利率，也是在情理之中。

2、上海调或者不调，都暂时别想楼市会放松

都知道楼市变化短期看供给，中期看货币政策，长期看人口，最终要看的还是政策。说白了，一切的指标在政策面前都显得苍白无力。

目前的政策如何呢？前不久杠杆游戏才写了一篇文章，解读住建部最新座谈会的深意。其实上面的信号已经很明显了。

要求把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。也就是必须坚决贯彻7月最后一天最高层会议“遏制房价上涨”的精神。

稳房价已经落实到问责的层面，这楼市行情还真不是部分银行微微下调利率就能动摇的。

当然，住建部一家权力有限，怎么问责、问责到哪个程度，是个问题。不过，中央把话说到了这一步，也可以说是前所未有了。

此外，从近期M2、GDP、CPI的增长及差值情况中也能看到，房价不会出现明显的转向。

近期易居研究院发布了的《金融环境与房地产研究》报告，其中一个数据杠杆游戏比较赞同。

那就是M2-GDP-CPI，即广义货币增速减去经济增速、减去消费品价格增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速。

该增速差额越大，意味着越可能推高房价（属于资产价格），反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。

如上图，该报告的计算结果表明，从2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差额一路上行，从-2.1%上升到5.5%。

这之后该增速差额在4%附近振荡前行，这一情况延续到2015年底。之后，从2016年初到现在，这一增速差额开始走下坡路。

直到2017年四季度进入负区间。2018年二季度，该增速差额为-0.6%，与一季度的-0.7%相比略有上升。若按照这个趋势，房价要全面涨起来也难。

目前可以确定的是，至少在今年，即便杠杆不好去，也要着重在稳。

关于这点，7月23日召开的的国常会（《货币更加宽松！财政更加积极！你懂的》）；以及接着召开的最高层会议，《坚决遏制房价上涨！最重要高层会议揭示下半年经济政策五大变化》，已经说得很清楚了。

所以，上海的乌龙调率事件也好，以及之前部分银行下调过房贷利率的广州也好，部分银行的动作都只是差异化调控中的个例。政策和数据都表明，暂时别想楼市会全面放松。

作为刚需一族，如果认定了这辈子必须有套房，任何时间都得上车。作为投资者心里就要掂量下，自己是否赌得起。

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