摘要：从买买买到卖卖卖；瘦身、放缓步伐过冬；高送转，拉股价，大股东解套？

 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

资金告急、瘦身减员、卖地降债，坏消息不断。闽系激进地产商泰禾2018年的日子不好过。

日前，似乎终于迎来阶段性好消息。

4月12日，泰禾发布2018年年报，同时披露2019年一季报。过去的一年，泰禾经营性现金流终于回正，大幅增加至139.3亿元，营收及净利润都出现同比上升。

不过正在高兴之时，接替南方周末原常务副总编伍小峰，担任泰禾品牌副总不到半年的余智晟，就失联了。

在此之前，余智晟曾任深圳福田区副书记等职。实际上，余智晟是被相关部门带走，而且可能已经有一些天。泰禾方面则说，该事件不会影响公司正常业务发展。

对于泰禾来说，这不是好消息。但杠杆游戏要说，没有这个坏消息，泰禾的2018也一样过得不容易。

1、资金告急！从买买买到卖卖卖

2017年末，泰禾集团董事长黄其森接受《21世纪经济报道》记者采访时透露，2018年，泰禾将力争迈入2000亿时代。

为此，泰禾做了很多土地准备。

2015、2016年，泰禾在厦门、深圳、杭州多地屡拿“地王”，地块总价动辄几十亿元。

特别是2015年12月，泰禾以7.99万元/平米的楼面价拿地，当时周边别墅单价才8、9万元/平米。

泰禾是想要大干一场，所以起初才会有2000亿的销售目标。当然，这个目标没有实现，最终的销售额只定格在1300来亿。

2018年，几乎所有房企都放慢了脚步。闽系开发商也不例外，因为激进，他们资金和债务压力比其他开发商显得还要大。

泰禾就是其中之一。

据说，不到5个月时间，泰禾集团偿还债务支付现金671亿元。

从财报看，2018泰禾营收不错。在销售快速回笼、降杠杆减债务努力之下，泰禾净负债率终于从2017年的接近500%，下降到接近400%。是的，杠杆游戏没有说错，净负债率就是高到这个程度，资产负债率也是长期超过80%……

其经营性现金流净额，2018年末139.3亿元，终于从2017年的-125.5亿元变为了正数。

去杠杆是艰难的。

黄其森曾在上述采访中说，2016年开始，泰禾基本上不参与公开市场招拍挂，90%都是通过合作并购获得储备。这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3。目前，泰禾拿到手的土地，平均楼板价在6千元/平方米左右，而销售均价可望在3万元/平方米以上。

这个楼面价其实不低，当然泰禾院子江湖盛名，走的路线比较高端。

不低也意味着，如果房地产不能维持2017年的行情，资金压力必然就会出现。过去吃进去的，得吐出来。

另外泰禾称其主要做高端物业，销售节奏慢，所以回款慢。是的，行业50-60%的回款率不奇怪，但泰禾不到40%。杠杆游戏认为，产品结构，也是导致泰禾在调控背景下资金压力更大的因素之一。

调控趋严、融资难度提高、资金成本走高……除了降价和卖卖卖别无选择。

最新的股权转让是3月底，泰禾披露说，向另一家闽系房企世茂股份出售杭州艺辉商务咨询有限公司51%的股权。这是位于杭州的一个商业综合体项目。

在2016年，泰禾曾以14亿元总价、7631元/平米买下该地块。

此次股权转让对价3.79亿元，此外，世茂股份还需承担该项目前期贷款约7.14亿元。泰禾方面称，这笔交易可增加归属于上市公司股东的净利润约7987.50万元。

整个2018年，泰禾出售了11家下属公司，半年内卖了7个项目。

接着，仅2019年3月，泰禾就又向世茂股份等出售了位于杭州、南昌、福建漳州的项目，交易总对价为28.19亿元。

江湖盛传，泰禾此前几乎接触了适合的所有开发商，包括特喜欢接盘的融创等。大股东一度面临爆仓，各种债务违约随时可能到来，没办法……

2018年的股价很好说明了这一点，泰禾基本是一路下挫。在大卖资产、业绩似乎好转后，近期泰禾股价才回升。

不过未来一年，泰禾还有超过460亿的短期债务需要还。

2、瘦身、放缓步伐过冬

一边是降价、加速回笼资金，一边是出让资产。

同时，杠杆游戏发现2018年，特别是下半年，泰禾不怎么拿地了。一整年，泰禾只增加了5个土地项目，2017年则是20多个。

不仅如此，2018年中，泰禾的设计部和投资部缩编。接着到了年底，媒体曝出泰禾瘦身计划，蔓延至管培生。

管培生在每个企业都是保持公司基业长青的禾苗。

难怪媒体说泰禾的禾苗计划变成了“拔苗”计划。对于一个企业来说，应届生减员也是理性选择，成本最低。而且这部分群体没有实战经验，培育本来也需要时间，不减少他们减少谁？

很多企业都这样。

对此，泰禾方面当时的回应则是，公司项目集中开盘，需要建立强大营销队伍，优先从公司内部配置……

在泰禾内部，管培生分为“禾芯生”和“禾苗生”。

“禾芯生”主要负责营销，“禾苗生”主要负责非营销业务。2018年，对于销售压力大、降价，出售资产的泰禾来说哪能考虑那么长远。

销售是当务之急！

数百名“禾苗生”自然面临尴尬。

后来，泰禾还称，减员属正常现象，这说明公司对员工的要求更高，欢迎高素质人才加盟。

其实动荡的不仅仅是应届生、普通员工，2017下半年开始，泰禾高层管理人员同样频繁动荡。

媒体曾统计过，副总裁丁毓琨、许珂、陈健豪、沈力男，集团营销副总经理兼深圳区域公司营销副总经理刘伟、上海区域副总经理鄂宇、财务总监罗俊，以及上文杠杆游戏写过，入职泰禾不久的品牌总经理伍小峰……都先后离职。

不减员怎么办呢？泰禾2018年的新债利率明显走高，杠杆游戏发现动辄接近9%。

评级公司惠誉就说，泰禾集团每年利息支出高达110亿元，是其拿地和建安支出之外，数额最大的现金流出项……

3、高送转，拉股价，大股东解套？

很多人不知道，在体量前十多二十名的房企中，泰禾的评级大概是最低的。杠杆游戏简单去做了检索，当然我没办法检索完所有评级公司。

所以，我只能说可能是最低。

2018年，标普和惠誉先后将泰禾的主体信用评级由“B”下调至“B-”。另外，对其抵押债券下调至“CCC+”。

所以，才会有上文杠杆游戏所写，2018年泰禾的融资成本不低，利息支出总量和占比很高。

除了高负债、高息负债，泰禾大股东一度质押了绝大部分股权。

有意思的是，2019年A股行情回升，泰禾年报也“挺好看”。于是，泰禾日前发布2018年度利润分配及资本公积金转增股本预案，拟提议向全体股东每10股转增10股，同时每10股派发现金分红2.20元（含税）。

是的，泰禾准备搞“高送转”。

“高送转”后，泰禾的总股本扩大，股东持有的10股变20股，同时股价将折半。本质上，股东的持股比例和权益不变。

这是泰禾借壳上市9年来，首次抛出“高送转”方案。

通过“高送转”，泰禾公司总股数、流通股数量提高，股票流动性增强。而股民认为，未来股价起码应该涨回目前，那么大股东也就可以实现拉升股价解套。

泰禾的大股东和一致行动人占了泰禾60%左右的股份，可以想见如果总股数翻倍后，大股东潜在的利好。

很多庄家以前都这么玩，包括和徐翔合作的几十家企业。

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