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10万亿流入房地产,杠杆激增制约经济前景

摘要:激增的杠杆正在绑架决策者,没谁敢让涨上去的地方降下来;大量的资金聚焦在楼市,结构调整又从何开展?

 

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,如需转载请联系我们。另,授权转载时还请注明出处和作者,谢谢

撰文| 张银银

基建领域和股市外,还有哪个行业动辄10万亿元级的资金流入?房地产,无与伦比的房地产。

9月2日《21世纪经济报道》称,近期地产公司不断高价拿地,钱从哪儿来?该报记者从银行、公司债、海外债、信托、理财机构等多方面挖掘房地产企业的融资情况。其中,银行方面今年上半年提供约超过10万亿资金,兵分四路,表内贷款和表外委托贷款逐渐降温;而自营投资和银行理财则在增加输血量。

货币支持,融资成本越来越低;还有其他政策配合;制造业困难、民间投资下滑,除了房地产和基建,稳增长似乎别无他法。相关部门对此释放的信号,不仅是犹豫或默许,甚至就是赤裸裸地鼓励。资金怎能不青睐房地产?

而在地王频出、不少一二线城市价格暴涨之后,限购、限贷的老路在一些城市只好又“复辟”。短期而言,这样做似乎不得不,很多买不起房、没有房的公众,也期待类似的行政调控。

限购、限贷是好办法吗?不是,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)可以负责任这么说。这是过去10余年来房地产调控证明了的。正如经济学家马光远先生日前撰文所言:

当下的房地产市场而言,最根本的问题是解决一二线城市的供应问题,而非想当然地认为通过限购让大量的人到三四线城市去买房去库存。而保证供应的关键是保证土地供应,避免高杠杆拿地和一些地方政府搞饥饿营销。

8月17日,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)在《“中国地王”融信的超级杠杆游戏》一文中也进行过数据梳理,融信近年来的销售和营收数据在国内并不算突出,甚至可以说在房地产行业大哥大级别都不算。但就是这样一个企业,近年来拿地凶猛,资产负债率(净负债率)在一些机构的计算中,已经高达600%甚至1000%以上

类似激进操作的房企还不少,且今年的地王竟然一半都是国企、央企制造。我不明白,这算是履行国企责任吗?合力把很多一二线地价搞得面粉比面包还贵,这不是逼面包涨价又是什么?这些城市的房价已经够高,动辄10年以上,甚至20年以上不吃不喝才能买一套房,这够吓人的。如此下去,未来我们还要制造“世界房产奇迹”!

从国际层面说,全球性趋向于负利率的外围环境确实不好,资产价格的上涨在不同国家表现不同,在美国主要是股市,其楼市也不错;在我国,股市牛梦碎,剩下的就是房地产。当然,世界的分化很严重,除了少量的资产泡沫外,大量的产品价格却又是萎靡不振,世界性产能过剩极为明显,通缩和流动性陷阱同步。

这真是一个奇幻的世界。

在我国,大部分制造行业产能过剩和负债高企,房地产除了大部分一二线城市,三四线普遍性也需要去库存。即便是靠着部分一二线城市一而再再而三的房价暴涨、地王一波接一波,三四线城市的库存去化依旧远谈不上出清……难道,非得让一二线继续涨下去,带领三四线去化;或者把一二线普遍限起来,逼着资本去三四线炒作。

资金已经再次大量流入房地产行业,无论房企还是个人的杠杆率都在继续上升。激增的房地产杠杆正在绑架决策者,没谁敢让涨上去的地方降下来——降下来了,地王怎么办、债务怎么办?而大量的资金聚焦在楼市,结构调整又从何开展?

正如杭州市长张鸿铭日前接受采访时所称,杭州市政府调控的方针是“不希望大涨,也不希望大跌”。

所以,对于我们的一二线城市房价来说,最好的局面也就是僵持,等着美元加息,我们再管控货币。

最后说一句,房地产泡沫破裂一般需要3个条件:中短期而言,只要货币不紧缩;房地产大面积违约不发生;金融机构房地产贷款余额占全部信贷比例(目前为24%左右)不增加到当初美日房产泡沫破灭阶段的30-36%,应该也就可以继续吹气球。

 

祝朋友们周末愉快,下周见!

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