摘要：激增的杠杆正在绑架决策者，没谁敢让涨上去的地方降下来；大量的资金聚焦在楼市，结构调整又从何开展？

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撰文| 张银银

基建领域和股市外，还有哪个行业动辄10万亿元级的资金流入？房地产，无与伦比的房地产。

9月2日《21世纪经济报道》称，近期地产公司不断高价拿地，钱从哪儿来？该报记者从银行、公司债、海外债、信托、理财机构等多方面挖掘房地产企业的融资情况。其中，银行方面今年上半年提供约超过10万亿资金，兵分四路，表内贷款和表外委托贷款逐渐降温；而自营投资和银行理财则在增加输血量。

货币支持，融资成本越来越低；还有其他政策配合；制造业困难、民间投资下滑，除了房地产和基建，稳增长似乎别无他法。相关部门对此释放的信号，不仅是犹豫或默许，甚至就是赤裸裸地鼓励。资金怎能不青睐房地产？

而在地王频出、不少一二线城市价格暴涨之后，限购、限贷的老路在一些城市只好又“复辟”。短期而言，这样做似乎不得不，很多买不起房、没有房的公众，也期待类似的行政调控。

限购、限贷是好办法吗？不是，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）可以负责任这么说。这是过去10余年来房地产调控证明了的。正如经济学家马光远先生日前撰文所言：

当下的房地产市场而言，最根本的问题是解决一二线城市的供应问题，而非想当然地认为通过限购让大量的人到三四线城市去买房去库存。而保证供应的关键是保证土地供应，避免高杠杆拿地和一些地方政府搞饥饿营销。

8月17日，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）在《“中国地王”融信的超级杠杆游戏》一文中也进行过数据梳理，融信近年来的销售和营收数据在国内并不算突出，甚至可以说在房地产行业大哥大级别都不算。但就是这样一个企业，近年来拿地凶猛，资产负债率（净负债率）在一些机构的计算中，已经高达600%甚至1000%以上。

类似激进操作的房企还不少，且今年的地王竟然一半都是国企、央企制造。我不明白，这算是履行国企责任吗？合力把很多一二线地价搞得面粉比面包还贵，这不是逼面包涨价又是什么？这些城市的房价已经够高，动辄10年以上，甚至20年以上不吃不喝才能买一套房，这够吓人的。如此下去，未来我们还要制造“世界房产奇迹”！

从国际层面说，全球性趋向于负利率的外围环境确实不好，资产价格的上涨在不同国家表现不同，在美国主要是股市，其楼市也不错；在我国，股市牛梦碎，剩下的就是房地产。当然，世界的分化很严重，除了少量的资产泡沫外，大量的产品价格却又是萎靡不振，世界性产能过剩极为明显，通缩和流动性陷阱同步。

这真是一个奇幻的世界。

在我国，大部分制造行业产能过剩和负债高企，房地产除了大部分一二线城市，三四线普遍性也需要去库存。即便是靠着部分一二线城市一而再再而三的房价暴涨、地王一波接一波，三四线城市的库存去化依旧远谈不上出清……难道，非得让一二线继续涨下去，带领三四线去化；或者把一二线普遍限起来，逼着资本去三四线炒作。

资金已经再次大量流入房地产行业，无论房企还是个人的杠杆率都在继续上升。激增的房地产杠杆正在绑架决策者，没谁敢让涨上去的地方降下来——降下来了，地王怎么办、债务怎么办？而大量的资金聚焦在楼市，结构调整又从何开展？

正如杭州市长张鸿铭日前接受采访时所称，杭州市政府调控的方针是“不希望大涨，也不希望大跌”。

所以，对于我们的一二线城市房价来说，最好的局面也就是僵持，等着美元加息，我们再管控货币。

最后说一句，房地产泡沫破裂一般需要3个条件：中短期而言，只要货币不紧缩；房地产大面积违约不发生；金融机构房地产贷款余额占全部信贷比例（目前为24%左右）不增加到当初美日房产泡沫破灭阶段的30-36%，应该也就可以继续吹气球。

祝朋友们周末愉快，下周见！

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