摘要：房地产救急之外，沈阳在其他方面必须有所作为
本文为“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）公号原创文章，如需转载请联系我们。另，授权转载时还请注明出处和作者，谢谢
撰文| 张银银
不少一二线城市楼市又重新祭出了限购、限贷，沈阳却“逆势”而为。在年初“楼市新政1.0”的基础上，近日又颁布“楼市新政2.0”。
最新政策总结大概如下：大中专毕业8年内购房，可用他人公积金付首付；农村毕业生购房，首付可分期付款；大中专毕业生购房，可使用省内公积金；买商品房50平方米以上即可落户；允许将商业用房改建为租赁住房。
部分一二线城市楼市进入癫狂状态，但这样的情况并没有在沈阳发生。对于沈阳来说，刺激房地产消费不叫“逆势”，去库存才是主基调，所以必须大甩卖。一个响当当的二线城市，房地产竟然走到这一步，何以至此？
壹|在建及库存压力惊人
所谓去库存，当然就是因为库存太多。在 “杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）8月30日，《沈阳的账本：财力下滑逆势支持实体经济》一文中，张银银曾做过统计分析。具体数据看图1：
图1. 2013-2015年沈阳市房地产运行情况 数据来源|沈阳2015年统计年鉴、统计公报，制图|张银银
以上数据很说明问题，沈阳市房地产下滑明显。特别是2015年在建面积腰斩，少了近3000万平米，这说明沈阳市房地产新开工面积偏低、部分缓建，甚至可能出现了烂尾的情况。细思恐极……
还有更详细的数据。整个2015年，沈阳房地产开发投资1337.7亿元，比上年下降32.3%，其中住宅投资935亿元，下降34.0%。房屋施工面积8341.3万平方米，下降27.4%；房屋竣工面积1037万平方米，下降15.4%，其中住宅竣工面积768.8万平方米，下降22.7%。商品房销售面积1065.1万平方米，下降28.9%，其中住宅销售面积949.9万平方米，下降29.2%；商品房销售额730.7亿元，下降21.6%，其中住宅销售额609.4亿元，下降22.6%。
上一段几乎可以不看，沈阳房地产的数据全是下滑，实在不忍心写下去。
有数据统计，截至7月末，沈阳商品住宅库存面积降至2080万平方米，比去年9月库存高峰值2218万平方米减少138万平方米。按照近期的销售速度，去库存周期为20个月，较沈阳去化周期最高时减少了5个月。
这说明年初沈阳的“楼市新政1.0”还是起到了些效果。当然，大背景是全国去库存都有一定成效，主要一二线城市楼市疯涨，货币和相关政策的支持堪比上一轮金融危机时。
换句话说，这样好的形势之下，如果沈阳去库存都没点成效，那真的要完蛋。为了巩固这一轮去库存的成果，以及谋求更大的成效，所以沈阳出台了“楼市新政2.0”版。
事实是，据沈阳市房地产业协会今年1-6月的数据，该市商品房合同备案面积816.08万平方米，同比增长16.72%；备案金额551.64亿元，同比增长21.61%。其中，商品住房合同备案面积695.14万平方米，同比增长13.91%，备案金额455.87亿元，同比增长21.91%。
另外，1-6月，沈阳市商品房备案均价6759.62元/平方米，同比上涨4.2%；商品住房备案均价6558.04元/平方米，同比上涨7.03%。
效果还不错。
贰|防范房地产引发的金融动荡，遏制土地出让和地价下滑趋势
图1有一组数据，细心的读者朋友应该会好奇——就是2015年，沈阳在建房地产面积腰斩，少了近3000万平米。“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）上文也做了初步的剖析。
更进一步分析的话，不得不让人思考，缓建和可能的烂尾背后，意味着潜在的巨大社会影响：
1、首先是开发商资金链风险。开发商建房子的钱，不是从银行借的，就是各类影子银行和民间借贷融来的。最低的利率实际也在5个点左右，民间借贷和影子银行体系融资可能高达10%及以上。所以，房地产必须高周转，要不无法负担高昂的资金成本。
而沈阳最近2年房地产销售腰斩，意味着很多开发商手上的房子销售不好，卖不出去，可就成烫手的山芋。杠杆一高，对于一些资金相对紧张的房地产企业来说，资金链可能因此断裂；
2、其次是（准）金融机构风险。开发商资金链的风险必定会转嫁给（准）金融机构，不管是银行还是影子银行体系，都可能面对收不回借款的局面。坏账极有可能攀升；
3、最后，必须得说一说对普通公众和购房者的影响。这几年互联网金融很火，很多钱其实流向了房地产，本身互联网金融的泡沫正在退去，沈阳的房地产情况又这个局面。不管真假互联网金融的个体投资者，或者原始的民间借贷投资个体，很多钱或许暂时收不回来，甚至永远没机会收回来。
而那些购买了沈阳缓建、烂尾楼盘的公众，更要面对无法按期交房，不知道何时有人接盘的恶局。
房地产市场的下滑，还必然影响到政府收入。直接上图：
图2. 2013-2015年沈阳市一般公共预算收入和基金收入 数据来源|沈阳2015年统计年鉴、政府工作报告，制图|张银银
稍微解释一下，政府性基金收入主要就是土地出让金。沈阳相关绝对数据及近3年趋势，实在是不好看。那么，沈阳市政府急啊！只有房地产销售活跃了，土地出让收入及相关税收才能重回增长轨道。
根据《关于沈阳市2015年预算执行情况和2016年预算草案的报告》，2016年，沈阳市政府性基金预算安排373亿元，拟增长142.2%。其中：国有土地使用权出让金收入安排328.2亿元，拟增长189.7%。
据沈阳地产研究院数据分析，2015年全年沈阳市实现土地成交面积约为185.47万平方米，而目前来看，2016年仅到7月份，沈阳的土地市场就已经达到了约101.12万平方米的成交面积，还有大约84.35万平方米就会赶超去年。还行！
叁|提振楼市，还是提振经济？
对于沈阳来说，楼市继续下探自然不行。如上文所言，这会触发金融风险、社会稳定，影响政府财力。所以，刺激楼市实属正常。
但房地产只是沈阳的其中一项支柱产业，很大程度上说，大量的资金和资源配置到房地产上，更不利于其他产业的发展，不利于去一些行业去产能过剩，不利于结构调整。当然，对于近几年楼市急转直下的沈阳来说，救急总归是必要的。
房地产救急之外或同时，沈阳在其他方面必须有所作为。否则，一旦货币和全国良好的大环境支持没有了，沈阳楼市可能又将探底。毕竟，沈阳的库存在一二线城市里，确实偏高。
好在沈阳的人口还算稳定，并没有出现很多东北城市的负增长局面。沈阳的统计公报显示，2015年末，该市常住人口829.1万人，比上年末增长0.05%。户籍人口730.4万人，下降0.06%。其中，市区人口529.9万人，县(市)人口200.5万人。
这个数字虽然不难看，但和大部分一二线城市比，也不好看。特别是，2015年沈阳人口出生率6.70%。，降低3.17个千分点，出生人口性别比105.2；人口死亡率8.28%。，提高0.35个千分点。人口自然增长率-1.58%。，降低3.52个千分点。从该市的出生、死亡、自然增长角度看，沈阳的人口前景并不妙。
另外，不仅沈阳，整个辽宁的城镇化率都是比较高的。也就是说，沈阳也好，辽宁也好，本市、本省房地产刚需恐怕不那么大。而以目前的局面，沈阳对外来中高端人口，甚至对农业人口的吸引力似乎也不高。
有意思的是，如果用心分析沈阳最新的“楼市新政2.0”，可以发现，该市相关部门头脑挺清醒的，基本就是在鼓励中高端年轻人落户沈阳，为他们购房、落户提供最便利的条件。
无论如何，救完急，提振经济，考虑沈阳经济的长期增长才是关键。
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