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楼市大甩卖!沈阳为何走到了这一步?

摘要:房地产救急之外,沈阳在其他方面必须有所作为

 

 

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,如需转载请联系我们。另,授权转载时还请注明出处和作者,谢谢

撰文| 张银银

不少一二线城市楼市又重新祭出了限购、限贷,沈阳却“逆势”而为。在年初“楼市新政1.0”的基础上,近日又颁布“楼市新政2.0”。

最新政策总结大概如下:大中专毕业8年内购房,可用他人公积金付首付;农村毕业生购房,首付可分期付款;大中专毕业生购房,可使用省内公积金;买商品房50平方米以上即可落户;允许将商业用房改建为租赁住房。

部分一二线城市楼市进入癫狂状态,但这样的情况并没有在沈阳发生。对于沈阳来说,刺激房地产消费不叫“逆势”,去库存才是主基调,所以必须大甩卖。一个响当当的二线城市,房地产竟然走到这一步,何以至此?

壹|在建及库存压力惊人

所谓去库存,当然就是因为库存太多。在 “杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)8月30日,《沈阳的账本:财力下滑逆势支持实体经济》一文中,张银银曾做过统计分析。具体数据看图1:

 

 

图1. 2013-2015年沈阳市房地产运行情况 数据来源|沈阳2015年统计年鉴、统计公报,制图|张银银

以上数据很说明问题,沈阳市房地产下滑明显。特别是2015年在建面积腰斩,少了近3000万平米,这说明沈阳市房地产新开工面积偏低、部分缓建,甚至可能出现了烂尾的情况。细思恐极……

还有更详细的数据。整个2015年,沈阳房地产开发投资1337.7亿元,比上年下降32.3%,其中住宅投资935亿元,下降34.0%。房屋施工面积8341.3万平方米,下降27.4%;房屋竣工面积1037万平方米,下降15.4%,其中住宅竣工面积768.8万平方米,下降22.7%。商品房销售面积1065.1万平方米,下降28.9%,其中住宅销售面积949.9万平方米,下降29.2%;商品房销售额730.7亿元,下降21.6%,其中住宅销售额609.4亿元,下降22.6%。

上一段几乎可以不看,沈阳房地产的数据全是下滑,实在不忍心写下去。

有数据统计,截至7月末,沈阳商品住宅库存面积降至2080万平方米,比去年9月库存高峰值2218万平方米减少138万平方米。按照近期的销售速度,去库存周期为20个月,较沈阳去化周期最高时减少了5个月。

这说明年初沈阳的“楼市新政1.0”还是起到了些效果。当然,大背景是全国去库存都有一定成效,主要一二线城市楼市疯涨,货币和相关政策的支持堪比上一轮金融危机时。

换句话说,这样好的形势之下,如果沈阳去库存都没点成效,那真的要完蛋。为了巩固这一轮去库存的成果,以及谋求更大的成效,所以沈阳出台了“楼市新政2.0”版。

事实是,据沈阳市房地产业协会今年1-6月的数据,该市商品房合同备案面积816.08万平方米,同比增长16.72%;备案金额551.64亿元,同比增长21.61%。其中,商品住房合同备案面积695.14万平方米,同比增长13.91%,备案金额455.87亿元,同比增长21.91%。

另外,1-6月,沈阳市商品房备案均价6759.62元/平方米,同比上涨4.2%;商品住房备案均价6558.04元/平方米,同比上涨7.03%。

效果还不错。

贰|防范房地产引发的金融动荡,遏制土地出让和地价下滑趋势

图1有一组数据,细心的读者朋友应该会好奇——就是2015年,沈阳在建房地产面积腰斩,少了近3000万平米。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)上文也做了初步的剖析。

更进一步分析的话,不得不让人思考,缓建和可能的烂尾背后,意味着潜在的巨大社会影响

1首先是开发商资金链风险。开发商建房子的钱,不是从银行借的,就是各类影子银行和民间借贷融来的。最低的利率实际也在5个点左右,民间借贷和影子银行体系融资可能高达10%及以上。所以,房地产必须高周转,要不无法负担高昂的资金成本。

而沈阳最近2年房地产销售腰斩,意味着很多开发商手上的房子销售不好,卖不出去,可就成烫手的山芋。杠杆一高,对于一些资金相对紧张的房地产企业来说,资金链可能因此断裂;

2其次是(准)金融机构风险。开发商资金链的风险必定会转嫁给(准)金融机构,不管是银行还是影子银行体系,都可能面对收不回借款的局面。坏账极有可能攀升;

3最后,必须得说一说对普通公众和购房者的影响。这几年互联网金融很火,很多钱其实流向了房地产,本身互联网金融的泡沫正在退去,沈阳的房地产情况又这个局面。不管真假互联网金融的个体投资者,或者原始的民间借贷投资个体,很多钱或许暂时收不回来,甚至永远没机会收回来。

而那些购买了沈阳缓建、烂尾楼盘的公众,更要面对无法按期交房,不知道何时有人接盘的恶局。

房地产市场的下滑,还必然影响到政府收入。直接上图:

 

 

图2. 2013-2015年沈阳市一般公共预算收入和基金收入 数据来源|沈阳2015年统计年鉴、政府工作报告,制图|张银银

稍微解释一下,政府性基金收入主要就是土地出让金。沈阳相关绝对数据及近3年趋势,实在是不好看。那么,沈阳市政府啊!只有房地产销售活跃了,土地出让收入及相关税收才能重回增长轨道。

根据《关于沈阳市2015年预算执行情况和2016年预算草案的报告》,2016年,沈阳市政府性基金预算安排373亿元,拟增长142.2%。其中:国有土地使用权出让金收入安排328.2亿元,拟增长189.7%。

据沈阳地产研究院数据分析,2015年全年沈阳市实现土地成交面积约为185.47万平方米,而目前来看,2016年仅到7月份,沈阳的土地市场就已经达到了约101.12万平方米的成交面积,还有大约84.35万平方米就会赶超去年。还行!

叁|提振楼市,还是提振经济?

对于沈阳来说,楼市继续下探自然不行。如上文所言,这会触发金融风险、社会稳定,影响政府财力。所以,刺激楼市实属正常。

但房地产只是沈阳的其中一项支柱产业,很大程度上说,大量的资金和资源配置到房地产上,更不利于其他产业的发展,不利于去一些行业去产能过剩,不利于结构调整。当然,对于近几年楼市急转直下的沈阳来说,救急总归是必要的。

房地产救急之外或同时,沈阳在其他方面必须有所作为。否则,一旦货币和全国良好的大环境支持没有了,沈阳楼市可能又将探底。毕竟,沈阳的库存在一二线城市里,确实偏高。

好在沈阳的人口还算稳定,并没有出现很多东北城市的负增长局面。沈阳的统计公报显示,2015年末,该市常住人口829.1万人,比上年末增长0.05%。户籍人口730.4万人,下降0.06%。其中,市区人口529.9万人,县(市)人口200.5万人。

这个数字虽然不难看,但和大部分一二线城市比,也不好看。特别是,2015年沈阳人口出生率6.70%。,降低3.17个千分点,出生人口性别比105.2;人口死亡率8.28%。,提高0.35个千分点。人口自然增长率-1.58%。,降低3.52个千分点。从该市的出生、死亡、自然增长角度看,沈阳的人口前景并不妙

另外,不仅沈阳,整个辽宁的城镇化率都是比较高的。也就是说,沈阳也好,辽宁也好,本市、本省房地产刚需恐怕不那么大。而以目前的局面,沈阳对外来中高端人口,甚至对农业人口的吸引力似乎也不高

有意思的是,如果用心分析沈阳最新的“楼市新政2.0”,可以发现,该市相关部门头脑挺清醒的,基本就是在鼓励中高端年轻人落户沈阳,为他们购房、落户提供最便利的条件。

无论如何,救完急,提振经济,考虑沈阳经济的长期增长才是关键。

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