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中国房地产泡沫为何还没破灭?

摘要:开始还只是在靠近陆地端的高空钢丝上跳舞,现在走到钢丝中间去了

 

 

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撰文| 张银银

有个问题一直困扰很多国人,我国的房地产泡沫为何就是不破灭?

壹|一二线城市有泡沫,但全国去库存才是主基调

而今,房地产新闻热得不行,每天都占据媒体重要位置。事实上,主要一二线城市房地产的狂热,确实正在手撕我国很多公民的财富,矛盾越来越激化。

但这并非房地产行业的全部。

1全国性房地产牛市2013年就基本结束,一二线以外地区去库存才是主基调。或许可以简单说,其实,全国性地产泡沫2014年基本就结束了。不说破裂,至少没再吹。确确实实,2014年之后,不少三四线城市,绝大部分县级城市,房价都往下走,直到去年底今年初开始稳定。

在这一过程中,包括直到现在,上述城市,不少楼盘烂尾、缓建,甚至触发民间借贷风波。著名的鄂尔多斯,中国犹太人大本营温州,更早之前,房地产泡沫就崩盘,造成严重金融动荡——谁怪他们此前太狠。甚至二线靠前的城市成都,2014年以来也发生严重的民间借贷风波,主要肇因就是房地产不景气。

这个观点,在过去多篇文章中,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)其实已经表达过。很多观察人士也有类似看法,相关部门的数据我就不列举了,反正数据是佐证这一看法的;

2所以,现在是局部房地产泡沫。很多人关心,这样下去,局部又会重新上升为全局性泡沫吗?

这个问题很有意思。央行货币指标,之前“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)列举过多次,就不举了。媒体的报道是,今年上半年仅银行业就向房地产提供约超过10万亿的资金;接着,国内房企海外发债再次活跃,利率低得惊人;最近的新闻是137家上市房企负债超4万亿,无论企业端还是居民端,杠杆都加得很高。于是,一些观点认为,所谓投资房产犹如刀口舔血。

还有,一二线城市的房价高烧不退,而且地王频出。这样下去,首先泡沫就是坚挺,越吹越大,越来越绑架中国经济,谁敢让它退潮?至于是否再次点燃全国购房热情,从大部分地方的存量看,可能真不大,在《从存有量角度看房价》系列文章中,我有分析过。当然,如果决策者脑子进水,那谁都没办法。

贰|货币从来没有很紧过

该说下目前主要一二线城市的泡沫缘由,和为何高烧不退了。

货币、政策两大因素。货币指标就不列举了。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)要说的是,回溯2008年金融危机至今,你会发现,哪怕是2010年全国性通胀压力很大时,我们的货币也只能叫适当收紧,那时是不收不行啊。货币无侥幸。

今天“幸运”得多,大部分行业产能过剩,货币怎么放水、利率怎么下降,都无济于事。不仅通胀不来,甚至偶尔有通缩感觉,经济也刺激不动,除了房地产。这就是流动性陷阱,该说法虽然有存疑,但想一想,不是又是什么呢?

而更大的背景是,主要发展中国家崛起过程,几乎都是释放流动性的过程,都会经历通胀、通缩等循环陷阱。2008年金融危机后,主要国家都不愿意太管控自己的货币,放水是主流。美元到处飞,有些国家甚至低到负利率,实话说,我们又能怎么办?大家都这样。

所以,即便是2014年-2015年上半年,很多三四线城市房地产不行了,绝对销售数据也并不低,大面积破产跑路并未发生。一是我们城镇化依旧处于中高速过程,二是资产配置诉求,三是货币从来都很支持。

未来,货币就不支持房地行业吗?

叁|大面积违约暂时不会发生

国泰君安固定收益部研究主管周文渊先生,日前撰文指出,房地产泡沫破裂其中需要一个条件:贷款支出的现金流出现问题。即居民杠杆过高,而收入下降较快导致负债无法偿还,违约率上升。

周先生的数据是,我国目前房地产抵押贷款余额为15.4万亿人民币,合2.3万亿美元。其实截至2016年6月末,人民币房地产贷款总余额应该是23.94万亿元,同比增长24%;上半年增加2.93万亿元,增量占同期各项贷款增量的近四成。此外,个人购房贷款余额应为16.55万亿元,同比增长30.9%,增速比各项贷款增速高16.6个百分点。

虽然主要一二线城市很多人杠杆确实增加很快,但中国经济毕竟没有到崩溃边缘,就业数据基本良好,失业潮未现。敢加杠杆买房的,还是有自己的办法。而中国人很清楚,房贷砸锅卖铁也要还。目前的局面,和2007、2008年时的美国还是差别很大。

除了房贷,中国人其他方面负债也不多。那么,主要一二线城市短期没有太多违约压力,减少了一个房地产崩盘因素。

肆|金融机构资产集中于房地产比例,还有上升空间

房地产的多指标背离,地产价格面临调整风险加大。新华社等也出来痛批房地产风险……确实不假,但我国金融机构房地产贷款余额,占全部信贷比例目前约24%左右

按照周文渊先生的研究,当初美日房产泡沫破灭阶段约为30-36%。从这个角度说,我们的气球还能适当吹一吹。不过,我们确实一直在吹,而且银行资产配比到房地产的体量和速度增加很快、太明显。

还值得一说的是,我们的近邻日本当初那一轮房地产上涨,从1970年代持续到1990年;而1970年代,日本整体的城市化率已经75%左右。我们才56%左右。所以,我国公民继续贷点款买房,开发商各种渠道融资买地、盖房,这是正常的。不正常的是,主要一二线城市的地价、房价。可是话又说回来,主要发达国家的中心城市,房价也都不便宜。

此外,房地产是我们保增长的主要工具,金融机构主动被动也需要通过房地产保证利润、控制不良率——贷款给房地产,总比借给煤炭钢铁强多了吧。

综上,房地产泡沫这么久没破裂也就不奇怪。

伍|经济增速适当调低利国利民

最后,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)想说,这轮主要一二线城市的房地产泡沫,一开始还只是在靠近陆地端的高空钢丝上跳舞,现在走到钢丝中间去了,舞技再高,危险也加更大,进退两难。

也不能把责任完全推给政府,几千万和房地产有关的农民工要就业,钢铁、水泥、各类建材装饰、家电……好多行业都要吃饭,本身这些行业大部分还产能过剩,要是房地产大面积衰退,这怎么得了。失业潮,这是扛不住的。

但“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)还是坚持那个老观点,即便有千万种理由,也没有必要把主要一二线城市房地产搞到今天这么火,这样做,确实有利于全国去库存,有利于稳增长。可是,即便不这么做,就业数据也没出大问题,把经济增速的目标适当再调低一点点,又有何不可?

如此,不才更有精力和可能腾出手来调结构、去产能过剩,鼓励和培育新经济形态。现在好了,是个人都觉得房地产是最后的抓手,借再多钱也要买房,我的天。

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祝朋友们中秋快乐!即便没有房,暂时买不起,都不重要,家庭和睦、开心健康最重要!

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)坚信一点,我国主要一二线城市地产泡沫总有破灭的一天。机会留给有准备的人。我们节后见。

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