摘要：不是我们的海外留学生炒房厉害，而是他们背后的人厉害

本文为“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）公号原创文章，如需转载请联系我们。另，授权转载时还请在文初注明出处（包括我们ID）和作者，谢谢

撰文| 张银银

中秋假日后的第一个工作日，一则新闻令人震惊。《每日经济新闻》的一则消息称，“一套房赚近600万 中国学生温哥华炒房震惊加拿大”。

一开始，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）对于消息真伪是存疑的，特别是看到消息源头信息引述自《温哥华太阳报》。此“太阳报”非大家熟那份太阳报。在找到英文报道，核实了原始信源后，基本确信了事情。

新闻具体事件是这样：一处位于西八街（West 8th Avenue）的豪宅，去年4月，被一名中国留学生以719万加元（约合3640万人民币）买下，而在今年5月，这位名为 “Xuan Kai Huang”的同学以835万加币将房子卖出，足足净赚了116万加元（约合人民币585万元）。

我想，这则新闻确实震惊加拿大。对于一个稳定的发达国家来说，这个房价涨幅令人震惊。数据显示，过去一年，温哥华地区独栋住宅平均价格上涨30%，去年温哥华约三分之一的房子被中国买家买走；而新闻里的“炒房者”，竟然还是一名中国留学生。当然，正常人没有人会相信，购房者是一名留学生，我们最明白其中的奥妙。

或许这名留学生出自商人家庭，或许是贪腐官员子女，难不成是他自己的钱首付，搞笑吧。而且，按照我国海外投资者的习惯，动辄全款。学生钱从哪来？所以，不是我们的海外留学生炒房厉害，而是他们背后的人厉害。不排除，一些家庭成功的海外购房投资决定，有这些留学生的智力支持。这就是中国特色的海外投资故事。

近些年来，我国个人、家庭海外投资热越来越升温。其中，海外房产是一项重要的配置，有孩子念书的考虑，有移民的考虑，也有资产转移，避免国内经济动荡、人民币贬值的考虑，单纯的价值投资者也有……不管出于什么原因，海外投资房产的中国人越来越多——这“害苦”了一些国外城市。

我们时而看到一些国家的居民和媒体的抱怨、斥责，其实要说起来，这些国家、城市首先也是受益者，收到了更多的税，活跃了经济。当然，坏处就是房价被搞更高，影响当地的社群环境等。

其实，从人口结构和房屋存有量的角度而言，大部分发达国家住宅短期内的增值空间，本来是可以忽略不计的。变量往往就在于外国投资者，1980年代是日本，现在是我们。

曾经日本买下全世界梦碎，伴随国内经济一蹶不振20余年。所以，问题又回到了我们，不要看今天风光无限，动辄一个中国留学生海外炒房都可以获益近600万元。这样的故事可以持久吗？

最终的结果基本3个：

1、这些国家或城市，出台严厉的政策，抑制炒房。有必要指出的是，除了极少数经济、金融、旅游城市外，主要发达国家对待房地产的态度和我们还是有区别的。对于我们的地方政府而言，这是饭碗，对于我们中央政府来说，这是稳增长工具。而在选民等因素压力下，普通住宅在他们那里，首先是住宅，其次主要还是住宅属性，金融和投资属性并没有我们浓厚。

所以，今年7月底，温哥华地区政府宣布，外国买家在大温哥华地区买房，将被额外征收15%的物业转让税；而更早6月10日开始，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省决定，对外国购房者进行注册登记，并需要提供纳税证明；此前的5月，我国和加拿大签署税务合作备忘录。双方税务部门都能共享信息，有利于稽税，也有利于我们掌握异常的大笔资金出境……

这些政策出台后，据说效果不错。当然，中国人钱多，后市还说不定；

2、我国政府不会坐以待毙，保证人民币汇率的稳定是一定的，大幅贬值预期之下的资本外逃不希望发生。

正如我们看到的，资本管制越来越严厉。当然，钱真的想要出去，办法总是有的。只是国外及其金融机构，对资金的审查也在收紧，国际联合执法的趋势是一定的。所以，国内投资者把海外一些房产价格搞那么高，最后谁来接盘，还有钱跑来接盘没，值得思考；

3、从目前的海外地产投资情况看，除了一些机构外，个人投资者海外购房基本很少加杠杆，或者说杠杆率极低，甚至毫无杠杆，就是全款。

但这不代表个人投资者就没有风险，如上所述，首选是他国政策风险、法律风险；其次是经济预期谁知道呢？有几个发达国家的经济增速算高，一大堆问题缠绕他们；最后，恐怕是我们自己的风险。即便我们的海外投资者在国外没怎么加杠杆，但在国内往往都是杠杆加得极高。国内未来会没有点风雨吗，这实在令人难以置信。

这也正是很多国人要去海外投资房产的一个重要原因，转移资产，把鸡蛋搁在更多篮子里。至于，贪腐官员这么做，那就更好理解了。

期盼您在微信公号、天天快报、财新网、知乎、九派、今日头条、网易新闻、新浪财经头条、搜狐新闻、界面、新浪微博、分答里关注“杠杆游戏”