摘要：货币机构和监管部门、媒体的批评警告，都是纸老虎，嘴上功夫

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撰文| 张银银

有多位“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）的读者朋友问我，我国央行最近的逆回购到底意味着什么，是不是流动性拐点已至？同时，监管部门和部分央媒，对主要一二线城市房地产的高烧也频频发出警示。所有这些信息和在一起，是不是意味着，疾行的房地产脚步终于要缓一缓？

答案，我想是否定的。首先，我们看一看大背景。

先说说我们的邻国日本。日央行真的是无聊啊，9月21日，全世界都等着他干点什么，结果是什么都没干。只说为达到2%的通胀目标，将竭尽全力。利率没降，也没有扩大资产购买规模，还说了一句听不懂的话：将从盯住“货币基础”转向盯住“利率曲线”……

我的天，日央行的意思大概是说，中央银行家还是有底线的，目前负利率已经够低了，你还要让我怎么样，不要想了，更低利率我不敢！

与之对应的是，近来，我国央行动作频频。8月下旬先是启动两周的逆回购，接着9月又启动4周的逆回购。不仅如此，主要国家债券收益率似乎都有上升的迹象。20国集团峰会上，各大佬也表示不竞争性贬值，国外流动性似乎也略有收紧……

但是，我们的总量并未严厉控制，货币净投放仍不少。逆回购，更多是抑制债券市场的杠杆，减少期限错配风险。同时，因为债券收益的降低，短融更多，以获得最大利差。结果是如果资金面真的出现问题，金融机构短融成本提高，综合成本提升。

从这个角度而言，去杠杆有那么点感觉了。所以，降息降准未来3个月是否发生，可能就更明确了，不会——坏处是，实体经济复苏也受影响。当然，话说回来，就是现在零利率，对于普遍性产能过剩的大部分行业来说，又有什么意义呢？我们的主要问题不在于利率！

而长期来说，适当收紧货币、抓紧去库存、去产能过剩，实行结构性改革，恐怕更有必要。短期来说，无论央行有没有动作，市场对于房地产的担忧都在增加，这对于我国经济的长治久安，也是好事。

抱歉的是，这只是一厢情愿，从央行最近的动作得出这个结论，是不太可能的。

但是，确实值得注意的是，地王频出，房地产行业各项成本都在提升，销售和回款速度对于开发商资金链的安全越来越重要。敦和资管首席经济学家徐小庆先生撰文认为，预收款和按揭贷款在资金来源中的占比已达到44%，创历史新高。

一旦销售增速回落，开发商的资金链绷得住否？受影响的还包括中短期的投资额。是的，这个担忧挺恐怖的，所以央行敢“乱来”吗？其实，从新开工数据看，连续好几个月回落，可总的在建面积是增加的，这对于经济是有力支撑。而从开发商拿地热情和融资成本，以及销售增速看，未来房地产新开工增速或许会回升。特别是销售的火爆，明显降低了库存，没购房的人越来越恐慌；购了一套房的人，也觉得应该继续加大房地产配置……

所以，大家是买买买，开发商也是买买买（地），然后建建建。

这样传导的结果就是我们看到的，除非真的收紧货币，否则无论销售还是投资，依旧是利好。至于货币机构和监管部门、媒体的批评警告，都是纸老虎，嘴上功夫谁怕？

综上，房地产迎来拐点至少不是现在。

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