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李嘉诚的上海世纪汇广场是如何赚翻的?

摘要:如果不卖留着自己经营,再辛苦15年以上,李老板也赚不了本次倒手这么多

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撰文| 张银银

在不少媒体的解读里,香港首富李嘉诚先生再次卖空中国。真的是这样吗?

确实,他再次抛出内地资产。由李嘉诚掌控的长实地产(1113.HK)于10月26日发布公告宣布,其与李嘉诚海外基金会将以200亿元代价,出售双方共同持有的一项上海陆家嘴商业物业的全部股权。

不少媒体包括自媒体最津津乐道的是,谁买下了李嘉诚先生的项目。这当然是一件有意思的事情,譬如从目前的各方披露看,买方为一家特殊目的公司,是为此次收购而特别设立,由新加坡证券交易所主板上市的房地产基金管理公司ARA Asset Management Limited的一家全资附属公司管理,买方的母公司为实力雄厚的保险公司。

是的,这家保险公司应该就是中国人寿。又是财大气粗的保险企业,又是央企。这意味着什么呢?

壹|200亿元的售价似乎符合周边房价

我们不妨来看看上海世纪汇广场项目的区位。下图1应该说很说明问题。位置当然不错,4条轨道交汇,人流量没得说,但无论作为购物中心还是写字楼或者酒店,租金价格也不可能是上海顶级。我想,熟悉上海的读者朋友非常明白其中的含义。

图1.上海世纪汇广场(浦东新区潍坊路179号)区位 图片来源|百度地图截图

上海世纪汇广场总建筑面积约36万平方米,其中写字楼建筑面积13万平方米,商场建筑面积14万平方米。严格来说,能够为李嘉诚先生带来主要收益的面积不到30万方。当初他买这块地花了45.6亿元,彼时楼面价为1万元出头/平米。

对了,这块地是2004年就拿的,距今已经12年。这12年一分钱没赚到。现在的交易价格为200亿元,还要开发成本。按照长实地产董事会的预计,此次交易集团将录得约未经审核得益62.2亿港元(约人民币54.3亿元),出售事项所得款项净额拟作一般营运资金用途。

按照长实的数据,我们可以计算出上海世纪汇广场的开发、营销及财税成本应该为200亿元-45.6亿元土地款-54.3得益=100.1亿元。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)没有看到长实关于该项目的详细财务报表,但从常识来说,36万方的总面积,又不是超高层建筑,理论上是要不了这个成本的。

当然,考虑到这跨地已经拿了12年,而且预期该次交易于2017或2018年或前后发生。算上时间成本,也是可以理解的。

目前,浦东新区潍坊路一带的住宅均价4-5万元/平米,也有贵的到7万块。上海世纪汇广场主要是商业、写字楼,算上停车场等,该项目等于均价卖了200亿元/36万方=5.56万元/平米。商业主要在下面几层,可以卖不错的价格,但写字楼的价格一般是要低一些的。考虑到周边的房价,李嘉诚该项目的售价是公道的。

贰|自己经营,再过15年也抵不过此次倒手

我们再来算一下,如果李嘉诚先生自己留着上海世纪汇广场项目,要多少年才能收入200亿元?

该项目总的建筑面积约36万平方米,其中写字楼建筑面积13万平方米,商场建筑面积14万平方米。商场底商租金会不错,但也并不是所有楼层都能租很高;写字楼租金价格算300元/平米/月应该差不多;还有9万方是停车场等,租金价格整体也不会很高。所以,我们拉通粗略算,按照总建筑面积每平米租金300元/月,这个价格不算太差。

这样算起来,36万方*300元/月*12个月=12.96亿元/年。事实上,我国很少有一个商业综合体年租金收入可以达到10亿元以上。即便如此,要收入200亿元,也要15年出头。而这块地是商服用地,拿地都已经12年了,再加个15年,等于27年,等正儿八经赚钱时,土地使用年限都快到了

这还要除去每年的各种成本,也就是说,李嘉诚先生如果自己留着这个项目,基本不可能在15年左右,获得这次未经审核的得益62.2亿港元(约人民币54.3亿元)。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到这么多利润,一下子倒手就赚这么多,值!

图2.上海世纪汇广场(浦东新区潍坊路179号)示意图 图片来源|网络

而如果考虑到当初拿地成本只有1万块钱出头每平米,这个售价简直等于帅爆。当然,很多人会说,未来整体的租金会提高,没错,可是其他成本也会上升。

对了,此次出售的是Mapleleaf Developments,其由长实地产及李嘉诚海外基金会各持有50%的股权。Mapleleaf Developments为一家投资控股公司,间接拥有和记黄埔地产陆家嘴有限公司(以下称 和黄地产陆家嘴),而该公司持有位于上海浦东新区的世纪汇广场项目。

和黄地产陆家嘴于未经审核资产净值为约32亿港元。Mapleleaf Developments及和黄地产陆家嘴在近两年皆处于亏损状态,截至2015年12月31日,Mapleleaf Developments除税前亏损约306万港元,是2014年的近50倍,和黄地产陆家嘴则亏损约4155万元,较2014年亏损的2690万上升54.5%。

卖了上海浦东新区的世纪汇广场项目,账本上一下就赚了。

叁|为何中国人寿会高价收购?

或许,正是因为大家都明白这个道理,对于这个售价,很多人是嫌贵的。早在2015年7月,长实地产就拟转手上海世纪汇广场,并与多家境外基金接触,但均未达成市值收购意向,直到这次金主出现。

可是为什么中国人寿愿意花这么大价钱买?回答这个问题,或许就像回答为什么AMC信达要做地王一样,资产荒是一方面,吃进大项目,做大资产总量,在资本市场上可以有更多故事讲。当然,这一切都是建立在房价稳中有升的基础上

最后,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)想再赞赏一下李嘉诚先生。很早之前就有媒体报道,李嘉诚先生在内地不少城市都有地,但大部分至今未开发。对于他来说,等待就是赚钱,等待就是最好的效率。中国房价近些年涨了数倍,特别是有些城市涨幅惊人。

图3.上海世纪汇广场(浦东新区潍坊路179号)实景 图片来源|网络

最新的案例就是上海世纪汇广场,放了这么多年才开发,一开发还不等开业一倒手就赚翻。真的是赚翻,拿地45.6亿元,赚54.3亿元,还不止一倍。虽然李嘉诚先生花了12年。

其实,中国大部分房企一块地从拿地到完全开发完成,一般也是4、5年,有的甚至更长。可是,有几个房企的利润率可以和李老板比呢?是的,今年主要一二线城市房价不正刚暴涨过,资产荒到处蔓延,便宜的钱到处找出路。所有的好节拍,都被李老板踩准了

几年前,就有看法认为,李在卖空,在逃离,应该跟着他投资西方。现在,无论国企还是民企,无论工业企业还是金融企业,无论超富阶层还是中产偏上人群,大量的中资在这几年涌入发达国家,以及东南亚等地区。但与此同时,这李老板这笔买卖不正说明,除了海外投资,大陆的投资他依旧大赚。

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