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再次裸泳?迪拜房价惨跌给我们的启示

摘要:绝大多数高端地产经纪人哭晕在他们的香槟鸡尾酒里

 

 

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,如需转载请联系我们。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢

撰文| 张银银

上周末,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)作者张银银,无意中看到迪拜最新的房地产数据,又跌了。这已经是迪拜房价连续8个季度下跌

用FT报道的话说,这座海湾城邦型国家近期经历的阵痛,应该会让绝大多数高端地产经纪人哭晕在他们的香槟鸡尾酒里。

10多年前,迪拜房地产曾走向泡沫,然后在2009年全球金融危机中崩盘。

一位10年间经历了迪拜房产泡沫生成、膨胀到破灭全过程,他自己也从一贫如洗到一夜暴富再到一贫如洗的苏格兰小伙,接受“世界说”采访时表示,其实,迪拜的信贷危机比其他国家来的稍微晚了一点。投资者一般认为石油资源丰富的阿联酋有着持续增长的资本,外加政府的干预,房价不会轻易下跌。

“但是泡沫就是泡沫。破灭的时候还是很惨烈的。”这一回,迪拜房地产又将经历一轮崩盘吗?

壹|迪拜房价确实下跌,但相对上一轮泡沫破裂还算温和

迪拜房价还在下滑,不过幅度不算很大,特别是和2009年几个月就下跌50%不可类比。

彼时超低的首付,泡沫破裂前繁荣的景象,9倍的杠杆率,一旦有风吹草动,债务即压顶。当年,我们看到过很多新闻,无数人逃离迪拜,因担心无法按期偿还抵押贷款入狱。很多豪车、超级跑车扔在迪拜机场无人要……

还有2009年11月,迪拜国有投资公司迪拜世界(Dubai World)宣布将延期偿还590亿美元的债务,受旗下房地产分支Nakheel的大规模损失影响,是自2001年阿根廷事件以来规模最大的主权债违约。

这样的情况,今年并未发生,而且似乎不会发生

这一轮迪拜房价下跌和美元走强有关。先说一个小插曲,首先是美欧对俄罗斯的制裁,这导致很多俄国投资者抛售房产。

阿联酋货币迪拉姆很大程度上,实行的是盯着美元的汇率策略,而近来美元相对于全球绝大部分货币的强势,让很多外国投资者意识到,这是止损的好契机。毕竟,很多在迪拜的投资者过去还被套着。

这一点,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)觉得,对于我国房地产来说,可能也是最值得思考的。张银银已经多次写过汇率、美元因素的影响。

贰|杠杆在退潮,也有利好消息

迪拜的本地人是很少的,大概只有10%左右。来迪拜的主要有两类人,一类是从事各项服务业的外国就业者,以中低端居多,一类是投资人。

低薪工作者很难在迪拜买得起房,而且经历了上一轮泡沫破裂,迪拜对购房者的要求也越来越高,25%的首付+6.5%左右的其他费用。也就是说买一套房子,自己要先掏三分之一左右的真金白银。迪拜政府其实在控制杠杆

或者可以说得更直白,这样的后果是,投资者、投机者减少了。一个市场上少了投资者,价格又怎么涨?而迪拜的本地人那么少,外国低端就业者又买不起房,可以说迪拜是一个刚需并不很足的地方。

因为上一轮泡沫的影响,很多人“一朝被蛇咬”怕呀。还有的,还在借着2012年房价慢慢恢复后的这段时间,以及美元的强势离场。迪拜就是一个曾过度加杠杆,如今其实在慢慢减杠杆的最好例证。

当然,这一回迪拜房价虽然还在持续下跌,但正如上文所分析的,下跌至少不像2009年时那么迅猛,相对温和。而且还有两个特大的利好:

1迪拜将承办2020年世博会,外界对此还是有很多期待。而且如上文所述,阿联酋及迪拜吸取了教训,提高了首付,也加大了监管力度,并适当增税调控市场。对了,迪拜商业活动组织(Dubai Business Events)和迪拜房地产机构(DREI)还宣布,将在2018年举办第69届世界房地产大会,以吸引全球的投资目光

2和2008年前后相比,我国居民和企业海外资产配置越来越多,世界到处都是中国买家,迪拜也不例外。中国人能买下迪拜吗?

叁|给新兴市场国家的启示

作为一个资源型城邦国家,而且是阿联酋7个酋长国中人口最多的一个,迪拜转型发展的压力也是很大的。正是因此,上世纪80年代,迪拜开始着手向产业多元化转型。设立经济自由区,用我们的话说就是自贸区,而且迪拜一开就是10个,魄力很大。

接着发展旅游业,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)曾看到德国《经济周刊》报道,迪拜推行建设国际性旅游胜地的战略,每年吸引数百万国际游客来观光和度假。自2003年起,迪拜旅游业的收入已经超越石油收入。进入21世纪之际,迪拜开始新一轮转型升级,在拥抱知识经济的同时,迪拜大兴土木,打造一批奢华建筑,将商业、贸易和旅游推向高端发展

这个过程,无论迪拜政府旗下的投资公司,还是外国投资人,杠杆越来越高,玩得都很嗨,岂料一场全球金融风暴,把迪拜多年的发展成果打回原形

彼时,迪拜任何外国人都可以买房,不仅首付超低,贷款利率也低得惊人,而且不追寻资金来源。这不正给全世界想要洗钱的大佬们创造了机会。所以,那个时候,迪拜房地产很依赖财产来源不明的俄国人。一些在俄国国内获取不义之财的人,当时迫切希望寻求洗白财产的方式,在中东地区轻松就可以配置资产,恰好满足了他们的需求。

只是,话说回来,相对来说,迪拜这样的城邦,包括不少新兴市场国家,无论外表多么繁华,积淀毕竟有限。而且,靠极为优惠的自贸区政策,是可以很快吸引全球资金,可越是如此,受全球资本流动的外部影响越大。

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