摘要：绝大多数高端地产经纪人哭晕在他们的香槟鸡尾酒里

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撰文| 张银银

上周末，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）作者张银银，无意中看到迪拜最新的房地产数据，又跌了。这已经是迪拜房价连续8个季度下跌。

用FT报道的话说，这座海湾城邦型国家近期经历的阵痛，应该会让绝大多数高端地产经纪人哭晕在他们的香槟鸡尾酒里。

10多年前，迪拜房地产曾走向泡沫，然后在2009年全球金融危机中崩盘。

一位10年间经历了迪拜房产泡沫生成、膨胀到破灭全过程，他自己也从一贫如洗到一夜暴富再到一贫如洗的苏格兰小伙，接受“世界说”采访时表示，其实，迪拜的信贷危机比其他国家来的稍微晚了一点。投资者一般认为石油资源丰富的阿联酋有着持续增长的资本，外加政府的干预，房价不会轻易下跌。

“但是泡沫就是泡沫。破灭的时候还是很惨烈的。”这一回，迪拜房地产又将经历一轮崩盘吗？

壹|迪拜房价确实下跌，但相对上一轮泡沫破裂还算温和

迪拜房价还在下滑，不过幅度不算很大，特别是和2009年几个月就下跌50%不可类比。

彼时超低的首付，泡沫破裂前繁荣的景象，9倍的杠杆率，一旦有风吹草动，债务即压顶。当年，我们看到过很多新闻，无数人逃离迪拜，因担心无法按期偿还抵押贷款入狱。很多豪车、超级跑车扔在迪拜机场无人要……

还有2009年11月，迪拜国有投资公司迪拜世界(Dubai World)宣布将延期偿还590亿美元的债务，受旗下房地产分支Nakheel的大规模损失影响，是自2001年阿根廷事件以来规模最大的主权债违约。

这样的情况，今年并未发生，而且似乎不会发生。

这一轮迪拜房价下跌和美元走强有关。先说一个小插曲，首先是美欧对俄罗斯的制裁，这导致很多俄国投资者抛售房产。

阿联酋货币迪拉姆很大程度上，实行的是盯着美元的汇率策略，而近来美元相对于全球绝大部分货币的强势，让很多外国投资者意识到，这是止损的好契机。毕竟，很多在迪拜的投资者过去还被套着。

这一点，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）觉得，对于我国房地产来说，可能也是最值得思考的。张银银已经多次写过汇率、美元因素的影响。

贰|杠杆在退潮，也有利好消息

迪拜的本地人是很少的，大概只有10%左右。来迪拜的主要有两类人，一类是从事各项服务业的外国就业者，以中低端居多，一类是投资人。

低薪工作者很难在迪拜买得起房，而且经历了上一轮泡沫破裂，迪拜对购房者的要求也越来越高，25%的首付+6.5%左右的其他费用。也就是说买一套房子，自己要先掏三分之一左右的真金白银。迪拜政府其实在控制杠杆。

或者可以说得更直白，这样的后果是，投资者、投机者减少了。一个市场上少了投资者，价格又怎么涨？而迪拜的本地人那么少，外国低端就业者又买不起房，可以说迪拜是一个刚需并不很足的地方。

因为上一轮泡沫的影响，很多人“一朝被蛇咬”怕呀。还有的，还在借着2012年房价慢慢恢复后的这段时间，以及美元的强势离场。迪拜就是一个曾过度加杠杆，如今其实在慢慢减杠杆的最好例证。

当然，这一回迪拜房价虽然还在持续下跌，但正如上文所分析的，下跌至少不像2009年时那么迅猛，相对温和。而且还有两个特大的利好：

1、迪拜将承办2020年世博会，外界对此还是有很多期待。而且如上文所述，阿联酋及迪拜吸取了教训，提高了首付，也加大了监管力度，并适当增税调控市场。对了，迪拜商业活动组织（Dubai Business Events）和迪拜房地产机构（DREI）还宣布，将在2018年举办第69届世界房地产大会，以吸引全球的投资目光；

2、和2008年前后相比，我国居民和企业海外资产配置越来越多，世界到处都是中国买家，迪拜也不例外。中国人能买下迪拜吗？

叁|给新兴市场国家的启示

作为一个资源型城邦国家，而且是阿联酋7个酋长国中人口最多的一个，迪拜转型发展的压力也是很大的。正是因此，上世纪80年代，迪拜开始着手向产业多元化转型。设立经济自由区，用我们的话说就是自贸区，而且迪拜一开就是10个，魄力很大。

接着发展旅游业，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）曾看到德国《经济周刊》报道，迪拜推行建设国际性旅游胜地的战略，每年吸引数百万国际游客来观光和度假。自2003年起，迪拜旅游业的收入已经超越石油收入。进入21世纪之际，迪拜开始新一轮转型升级，在拥抱知识经济的同时，迪拜大兴土木，打造一批奢华建筑，将商业、贸易和旅游推向高端发展。

这个过程，无论迪拜政府旗下的投资公司，还是外国投资人，杠杆越来越高，玩得都很嗨，岂料一场全球金融风暴，把迪拜多年的发展成果打回原形。

彼时，迪拜任何外国人都可以买房，不仅首付超低，贷款利率也低得惊人，而且不追寻资金来源。这不正给全世界想要洗钱的大佬们创造了机会。所以，那个时候，迪拜房地产很依赖财产来源不明的俄国人。一些在俄国国内获取不义之财的人，当时迫切希望寻求洗白财产的方式，在中东地区轻松就可以配置资产，恰好满足了他们的需求。

只是，话说回来，相对来说，迪拜这样的城邦，包括不少新兴市场国家，无论外表多么繁华，积淀毕竟有限。而且，靠极为优惠的自贸区政策，是可以很快吸引全球资金，可越是如此，受全球资本流动的外部影响越大。

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