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成都最强限购:一份优秀调控文件成就“最强杠杆”

摘要:句句有所指,没有一句空话

 

 

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,如需转载请联系我们。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢

撰文| 张银银

今天(11月18日),我国统计局发布了发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据。统计局统计师的解读是这样的:

1、10月下半月,一线和热点二线城市中有7个房价环比下降,1个持平,其余涨幅回落;

2、10月份,70个大中城市中一二线城市房地产市场明显降温,三线城市较为稳定。

但是,如果认真看统计局的数据,我们会发现:

1、10月,主要一、二线楼市价格环比继续上涨,涨幅确实是明显收窄;

2、特别是北上广住宅价格环比继续上涨。10月,北京新建住宅价格环比上涨0.5%,涨幅较9月回落了4个百分点;上海新建住宅价格环比上涨0.5%,涨幅较9月回落了2.2个百分点;广州新建住宅价格环比上涨1.3%,涨幅较9月回落了1.8个百分点。

这就是文字的魅力,不同的表述,给人完全不同的体验。不管怎么样,这都是调控的成果,起码还是取得了一些效果。

壹|杭州、武汉、成都等城市调控加码

为让调控更有效果,近期又有杭州、武汉等城市发布了调控2.0版。应该说,力度一般,主要是应对上下的压力。不同于杭州、武汉,成都11月17日,出台的强化版调控政策,可谓是严重加码,说是最强限购限贷也不为过

刚好,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)这几天在成都,第一时间看到了该市的新政,觉得以此为契机,恰好可以谈谈房地产调控作为杠杆如何实现政府的意愿和雄心

成都这份调控2.0版文件核心的意思就是:在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民、稳定就业、社保或个税连缴1年的,只能买1套房,不得再买!至于完全炒房的,对不起不欢迎。

Word天,够强悍吧,反正,我是学习了。

 

 

贰|最强限购意在捍卫成都的未来

对于成都来说,除了商业地产,住宅类库存一般,和全国去库存的大趋势是一致的。反倒因为今年以来的房价猛涨、销售旺盛,让部分区域的库存越来越见底

成都房价稳定了几年,但今年10月之前,马力全开。动辄一些楼盘上涨50%甚至更多。其中,涨得最厉害的区域就是城南板块(高新南区、天府新区成都直管区)。可以说,高新南区、天府新区成都直管区的房价处在了极高的地步。

成都近年的发展速度明显放缓,遇到了一些问题。再造一个成都的梦想,就寄托在天府新区直管区身上。所以,从成都市到四川省,都是极为重视这个区域的。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)有必要解释一下,天府新区除了成都部分,四川另外的地级市也有份。

而今年10月之前的情况是,无论本地投资者还是外地投资者,蜂拥而入这一区域,一而再拉高房价。甚至出现了开发商、炒房团一起飚戏,推高市场价格的闹剧。

在这样的情况下,开发商也是亢奋的,地价占房价的比重越来越高,虽然基本没有出现面粉高过面包的情况,但大量的竞拍溢价是有的。

可成都毕竟不是北京上海,没有对人才和高端企业的宇宙级吸引力。严重超出本地中产购买力的房价,进而拉高地价,确实可以让政府赚到快钱,却透支城市的未来

所以,即便中央zf不给太多的压力,央行不过分收紧银根,稍微清醒一点的成都领导也会明白,必须下狠心调控。让天府新区成都直管区为代表的成都南区,回到良性的轨道上来,这捍卫的是成都的未来,甚至是四川的未来

补充一句,天府新区这个非行政区划的国家级新区,一把手是四川省长兼任的,足以见得其在四川的地位和定位。

 

 

叁|稳房价、稳地价、保收入、避炒作

分析完成都这份加强版调控新政最受关注内容后,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)再来逐一剖析其他内容。

1、(一)“公布全市经营性建设用地出让3年滚动供应计划,稳步增加住宅用地供应规模;(二)建立购地资金来源审查机制,严格落实房地产开发企业只能用自有资金购买土地的要求,严禁银行理财资金违规进入房地产领域,房地产企业债募集资金不得用于购置土地;(三)坚持“净地出让”原则,加快出让宗地周边市政配套设施建设。合理确定经营性用地出让起始价,对溢价率超过60%的,竞得人须在三个月内交清全部土地出让价款。

这3招可以让市场吃定心丸,土地是有的,不需要抢;可以让购房者也稳定预期,暴涨可能不会有,慢慢挣钱买;至于供应多少土地,节奏我们会把握,根本就是起码不让地价跌,让房价稳定,皆大欢喜;给土地金融、地产商减点杠杆,降低市场风险,减少跑路、烂尾;溢价太多的地,赶紧付钱,负责免谈。政府口袋必须保证。

2、(一)加强土地出让供后监管,对已出让商品住宅用地的缴款、开发进度等情况进行全面核查,确保房地产开发企业按期开工、竣工。对约定动工开发日期满一年未动工开发的,依法按照土地出让价款的20%征缴土地闲置费;对动工开发日期满两年以上未动工开发的,依法收回土地使用权;(二)对具备上市条件的商品住房,督促房地产开发企业及时销售;对取得土地后约定的竣工时间届满还未达到100%开工、约定的竣工时间满一年仍未实现100%申请销售等行为的开发企业,纳入成都房地产行业信用信息平台记录,且在房屋具备条件并上市销售前不得参与土地公开出让市场竞买

简单说,就是不要炒地皮;没钱的开发商也不欢迎你继续投资;不要捂盘、不要烂尾,有供应赶紧放出来,让市场降降温,否则别在成都混了。

3、(一)成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内,商品住房项目面积在5万平方米以上且分期开发建设的,每期申请预售面积不应低于3万平方米(尾盘除外),在5万平方米以下的应一次性申请办理预售许可;(二)房地产开发企业在申请商品住房预售许可时,应根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格,不得虚高申报,不得以精装修、提高设施设备档次等为名变相抬高价格,损害购房者权益;(三)加强商品住房价格指导,对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格,且不接受价格主管部门指导的开发项目,房管部门可暂不予受理预售许可、现售备案;(四)商品住房申报价格一经确定不得上调,实际成交价不得高于申报价格。强化土地增值税等税种的征管和稽查,对商品住房售价明显高于周边在售项目的项目,由房管部门配合税务部门对土地增值税等税种及时预征和清算。

价格也要管起来,现在行情是多少了,大概你们就按这个价格来,既不要低了,也不要高了,差不多价格就行了。大家都好,不要惹我生气。

4、(一)进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施,促进职住平衡,减少交通拥堵。自即日起,成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民,在本区域内无自有产权住房,且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的,可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民,不得在上述区域购买商品住房。;(二)经人行成都分行会同四川银监局,指导四川省市场利率定价自律机制充分酝酿并做出决议,进一步调整成都市部分区域差别化住房信贷政策

在第二章节的基础上,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)补充叁点。高新南区、天府新区成都直管区价格已经够高了,库存也不算多。但是成都还有几个方向,还有很多板块,价格不算贵,赶紧去那里买,既可以实现住房梦,还可以进一步提升上述区域的人气、配套,甚至是房价、地价,让政府省心,让政府在更多板块有好的收益;银行已经给大家准备好便宜的钱了,赶紧去;只是,那些不符合条件,就是喜欢买在高新南区、天府新区成都直管区的刚需、改善性需求咋整?或许,不要急,慢慢会松动。

5、(一)调整住房公积金贷款最低首付款比例,购买首套住房或已有一套住房,并已结清相应住房贷款余额的,最低首付款比例为30%;已有一套住房,但未结清相应住房贷款余额的,最低首付款比例为40%。对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不予以公积金贷款;(二)实行公积金贷款金额与职工缴存余额和缴存时间双挂钩政策,两人及以上的职工家庭贷款额度=(借款人公积金缴存余额+共同借款人公积金缴存余额)×20倍×缴存时间系数(上限70万元);单职工家庭贷款额度=借款人公积金缴存余额×20倍×缴存时间系数(上限40万元);缴存时间小于12个月的,时间系数设为0.5;缴存时间在12个月至24个月的,时间系数为0.9;缴存时间在24个月以上的时间系数设为1。

不鼓励炒房,不要给政府添乱。专职炒房的,赶紧走,否则亏死不负责;个人金融杠杆适当控制。

6、(一)继续开展房地产市场秩序专项整治,严格查处捂盘惜售、违规收取诚意金、虚假宣传、不明码标价等违法违规行为。(二)强化舆情监测、引导,倡导理性消费,净化舆论环境

第二句话是不是很有意思?“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)的分析,可没有添乱,大大支持成都市调控,希望主要一二线城市都向成都学习。

分析完这份文件,不得不说,成都市政府水平高啊!句句有所指,没有一句空话。一份优秀的调控文件,就是这样成为政府实现诸多目标的工具和杠杆

最后,赞一句。这几天到成都出差,赶上严重雾霾天。几天前,我刚到的那一刻,感觉空气里都是灰尘的味道。为了降霾,成都市政府祭出铁腕,大面积要求工地、项目停工停产。

治理好空气,任重道远。

祝朋友周末愉快,我们下周见!

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