摘要：句句有所指，没有一句空话

本文为“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）公号原创文章，如需转载请联系我们。另，授权转载时还请在文初注明出处（包括ID）和作者，谢谢

撰文| 张银银

今天（11月18日），我国统计局发布了发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据。统计局统计师的解读是这样的：

1、10月下半月，一线和热点二线城市中有7个房价环比下降，1个持平，其余涨幅回落；

2、10月份，70个大中城市中一二线城市房地产市场明显降温，三线城市较为稳定。

但是，如果认真看统计局的数据，我们会发现：

1、10月，主要一、二线楼市价格环比继续上涨，涨幅确实是明显收窄；

2、特别是北上广住宅价格环比继续上涨。10月，北京新建住宅价格环比上涨0.5%，涨幅较9月回落了4个百分点；上海新建住宅价格环比上涨0.5%，涨幅较9月回落了2.2个百分点；广州新建住宅价格环比上涨1.3%，涨幅较9月回落了1.8个百分点。

这就是文字的魅力，不同的表述，给人完全不同的体验。不管怎么样，这都是调控的成果，起码还是取得了一些效果。

壹|杭州、武汉、成都等城市调控加码

为让调控更有效果，近期又有杭州、武汉等城市发布了调控2.0版。应该说，力度一般，主要是应对上下的压力。不同于杭州、武汉，成都11月17日，出台的强化版调控政策，可谓是严重加码，说是最强限购限贷也不为过。

刚好，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）这几天在成都，第一时间看到了该市的新政，觉得以此为契机，恰好可以谈谈房地产调控作为杠杆如何实现政府的意愿和雄心。

成都这份调控2.0版文件核心的意思就是：在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民、稳定就业、社保或个税连缴1年的，只能买1套房，不得再买！至于完全炒房的，对不起不欢迎。

Word天，够强悍吧，反正，我是学习了。

贰|最强限购意在捍卫成都的未来

对于成都来说，除了商业地产，住宅类库存一般，和全国去库存的大趋势是一致的。反倒因为今年以来的房价猛涨、销售旺盛，让部分区域的库存越来越见底。

成都房价稳定了几年，但今年10月之前，马力全开。动辄一些楼盘上涨50%甚至更多。其中，涨得最厉害的区域就是城南板块（高新南区、天府新区成都直管区）。可以说，高新南区、天府新区成都直管区的房价处在了极高的地步。

成都近年的发展速度明显放缓，遇到了一些问题。再造一个成都的梦想，就寄托在天府新区直管区身上。所以，从成都市到四川省，都是极为重视这个区域的。“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）有必要解释一下，天府新区除了成都部分，四川另外的地级市也有份。

而今年10月之前的情况是，无论本地投资者还是外地投资者，蜂拥而入这一区域，一而再拉高房价。甚至出现了开发商、炒房团一起飚戏，推高市场价格的闹剧。

在这样的情况下，开发商也是亢奋的，地价占房价的比重越来越高，虽然基本没有出现面粉高过面包的情况，但大量的竞拍溢价是有的。

可成都毕竟不是北京上海，没有对人才和高端企业的宇宙级吸引力。严重超出本地中产购买力的房价，进而拉高地价，确实可以让政府赚到快钱，却透支城市的未来。

所以，即便中央zf不给太多的压力，央行不过分收紧银根，稍微清醒一点的成都领导也会明白，必须下狠心调控。让天府新区成都直管区为代表的成都南区，回到良性的轨道上来，这捍卫的是成都的未来，甚至是四川的未来。

补充一句，天府新区这个非行政区划的国家级新区，一把手是四川省长兼任的，足以见得其在四川的地位和定位。

叁|稳房价、稳地价、保收入、避炒作

分析完成都这份加强版调控新政最受关注内容后，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）再来逐一剖析其他内容。

1、（一）“公布全市经营性建设用地出让3年滚动供应计划，稳步增加住宅用地供应规模；（二）建立购地资金来源审查机制，严格落实房地产开发企业只能用自有资金购买土地的要求，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，房地产企业债募集资金不得用于购置土地；（三）坚持“净地出让”原则，加快出让宗地周边市政配套设施建设。合理确定经营性用地出让起始价，对溢价率超过60%的，竞得人须在三个月内交清全部土地出让价款。

这3招可以让市场吃定心丸，土地是有的，不需要抢；可以让购房者也稳定预期，暴涨可能不会有，慢慢挣钱买；至于供应多少土地，节奏我们会把握，根本就是起码不让地价跌，让房价稳定，皆大欢喜；给土地金融、地产商减点杠杆，降低市场风险，减少跑路、烂尾；溢价太多的地，赶紧付钱，负责免谈。政府口袋必须保证。

2、（一）加强土地出让供后监管，对已出让商品住宅用地的缴款、开发进度等情况进行全面核查，确保房地产开发企业按期开工、竣工。对约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法按照土地出让价款的20%征缴土地闲置费；对动工开发日期满两年以上未动工开发的，依法收回土地使用权；（二）对具备上市条件的商品住房，督促房地产开发企业及时销售；对取得土地后约定的竣工时间届满还未达到100%开工、约定的竣工时间满一年仍未实现100%申请销售等行为的开发企业，纳入成都房地产行业信用信息平台记录，且在房屋具备条件并上市销售前不得参与土地公开出让市场竞买。

简单说，就是不要炒地皮；没钱的开发商也不欢迎你继续投资；不要捂盘、不要烂尾，有供应赶紧放出来，让市场降降温，否则别在成都混了。

3、（一）成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内，商品住房项目面积在5万平方米以上且分期开发建设的，每期申请预售面积不应低于3万平方米（尾盘除外），在5万平方米以下的应一次性申请办理预售许可；（二）房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，应根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格，不得虚高申报，不得以精装修、提高设施设备档次等为名变相抬高价格，损害购房者权益；（三）加强商品住房价格指导，对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格，且不接受价格主管部门指导的开发项目，房管部门可暂不予受理预售许可、现售备案；（四）商品住房申报价格一经确定不得上调，实际成交价不得高于申报价格。强化土地增值税等税种的征管和稽查，对商品住房售价明显高于周边在售项目的项目，由房管部门配合税务部门对土地增值税等税种及时预征和清算。

价格也要管起来，现在行情是多少了，大概你们就按这个价格来，既不要低了，也不要高了，差不多价格就行了。大家都好，不要惹我生气。

4、（一）进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，促进职住平衡，减少交通拥堵。自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。；（二）经人行成都分行会同四川银监局，指导四川省市场利率定价自律机制充分酝酿并做出决议，进一步调整成都市部分区域差别化住房信贷政策。

在第二章节的基础上，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）补充叁点。高新南区、天府新区成都直管区价格已经够高了，库存也不算多。但是成都还有几个方向，还有很多板块，价格不算贵，赶紧去那里买，既可以实现住房梦，还可以进一步提升上述区域的人气、配套，甚至是房价、地价，让政府省心，让政府在更多板块有好的收益；银行已经给大家准备好便宜的钱了，赶紧去；只是，那些不符合条件，就是喜欢买在高新南区、天府新区成都直管区的刚需、改善性需求咋整？或许，不要急，慢慢会松动。

5、（一）调整住房公积金贷款最低首付款比例，购买首套住房或已有一套住房，并已结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为30%；已有一套住房，但未结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为40%。对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不予以公积金贷款；（二）实行公积金贷款金额与职工缴存余额和缴存时间双挂钩政策，两人及以上的职工家庭贷款额度=（借款人公积金缴存余额+共同借款人公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数（上限70万元）；单职工家庭贷款额度=借款人公积金缴存余额×20倍×缴存时间系数（上限40万元）；缴存时间小于12个月的，时间系数设为0.5；缴存时间在12个月至24个月的，时间系数为0.9；缴存时间在24个月以上的时间系数设为1。

不鼓励炒房，不要给政府添乱。专职炒房的，赶紧走，否则亏死不负责；个人金融杠杆适当控制。

6、（一）继续开展房地产市场秩序专项整治，严格查处捂盘惜售、违规收取诚意金、虚假宣传、不明码标价等违法违规行为。（二）强化舆情监测、引导，倡导理性消费，净化舆论环境。

第二句话是不是很有意思？“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）的分析，可没有添乱，大大支持成都市调控，希望主要一二线城市都向成都学习。

分析完这份文件，不得不说，成都市政府水平高啊！句句有所指，没有一句空话。一份优秀的调控文件，就是这样成为政府实现诸多目标的工具和杠杆。

最后，赞一句。这几天到成都出差，赶上严重雾霾天。几天前，我刚到的那一刻，感觉空气里都是灰尘的味道。为了降霾，成都市政府祭出铁腕，大面积要求工地、项目停工停产。

治理好空气，任重道远。

祝朋友周末愉快，我们下周见！

期盼您在微信公号、天天快报、财新网、知乎、一点资讯、今日头条、网易新闻、新浪财经头条、搜狐新闻、界面、脉脉、新浪微博、分答里关注“杠杆游戏”