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江西149套房“检察长”炒房杠杆的断裂

摘要:以高杠杆借贷,然后又以高杠杆炒房,后果惨烈

 

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撰文|张银银

拜女婿所赐,又一位“房爷”浮出水面。

徐林保,江西南昌市高新区检察院工勤人员。因为女婿龙跃武欠钱闹失踪,许多债权人组成“讨债同盟”展开追寻,无意中发现,拥有公职身份的徐林保名下有数百套房产,并疑似龙跃武背后的指使者。

11月3日,南昌市检察院发布初步查明情况:徐林保及其家人名下在南昌的房产共计149套,购房时间为1995年至2015年,购买时价格总计1 .1亿余元,目前在南昌地区的银行仍有9600余万元贷款未归还。让人震惊!

虽然目前徐林保是否拿做项目当幌子,用债权人的钱炒房这一情况还有待查证,但从目前已公开的消息来看,不得不说,徐这根炒房杠杆玩的不可谓不高。南昌的房价泡沫尚未褪去,裸泳者提前浮出水面。

借此,杠杆游戏(ID:Zhangyinyin0903)想聊一聊南昌的房市。

近日,杭州、深圳、武汉相继发布房地产收紧新政,预示着楼市调控新一轮风暴袭来。11 月 18 日,南昌市政府出台了《关于促进南昌市房地产市场持续平稳健康发展有关工作的通知》,楼市调控政策再次升级。

与此同时, 近日,中国指数研究院发布 10 月份中国房地产指数系统百城价格指数报告,根据调查数据,10 月份,南昌新建住宅均价 10184 元 / 平方米,环比上涨 3.68%,涨幅排全国第四位,较上月扩大。

另据公开数据显示,10 月南昌新建商品房交易面积 925104.4 平方米,共 8383 套。其中,住宅成交 844518.99 平方米,共 7227 套;非住宅 80585.41 平方米,共 1156 套。

如果这些数据还不够,来看看近日上海易居研究院发布的《全国45个大中城市房价泡沫研究报告》,其将全国45个大中城市和热点城市进行横行比较,研究了两个指标,首先最重要提房价收入比的偏度,其次是本轮房价的涨幅。按此两个指标,综合得出泡沫程度的排名。2016年前三季度,45个大中城市房价收入比偏离度如下。

 

 

图1:2016年前三季度全国45个大中城市房价收入比偏离度 图片来源|网络

 

 

图2:2016年前三季度全国45个大中城市房价收入比 图片来源|网络

一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。根据我国的实际情况,全国房价收入比保持在6-7属合理区间。从图2可以看到,南昌的房价收入比在45个城市中位列18,接近10,当然比泡沫极大的深圳要小得多,但也不容小觑。

就我国国情与政府控制力分析,南昌的暂时性房价泡沫不会以破灭的方式收场,那是硬着陆;而是会以挤压泡沫、收缩泡沫的方式,实现软着陆。杠杆游戏(ID:Zhangyinyin0903)大胆预测,未来两年,这些城市的房价下跌幅度不一,但不太可能下跌超三成。

有报告称,2016年上半年全国70个城市积极去库存,效果明显,库存规模继续下滑, 其中20个城市存销比偏小,已面临“库存荒”的问题。而此类“库存荒”现象,将使得此类城市下半年土地交易继续活跃,暗示房价上涨压力依然较大。

统计数据显示,今年上半年,南昌市(包括南昌县、新建区、进贤县)土地成交总金额约88.82亿元,成交总面积约5688亩,成交时间主要集中在第一季度。其中,经营性用地(商业、住宅、商住、商服等)成交34宗,累计土地成交金额84.3亿元。

进入7月后,南昌市土地市场重新焕发生机。7月27日,正荣地产以1.46亿元竞得南昌市西湖区某地块,面积约10.6亩,起始价721万元/亩,成交价为1383万元/亩,溢价率92%,楼面价10372元/平方米。据悉,这是南昌楼面价最高值首次突破1万元/平方米。

这样的局面下,真的还适合高杠杆炒房吗?

根据已曝光的上百套楼盘户型分析,当地银行系统人士透露,江西南昌的这位“检察长”徐林保属于典型的炒房,主要是写字楼和商铺,因此不存在限购一说,“对银行来说,炒房者的融资总额是没有上限的。炒房者进行贷款时,银行主要考虑他的还款能力。炒房者也可以把全款买的房子抵押给银行,贷款再去买房,一旦房价下跌,风险很大。”

同时,徐林保的检察院公职身份很方便。“徐林保买房手续很快,到那儿签个字就走,房子就过户到他名下了。”

没有任何限制的杠杆举债极大扩张了炒房者的炒房能力。而这一切都建立在房地产繁荣周期的基础上,一旦资金链条逆转,但更大的风险是提供杠杆的出借方。通过各种创新的融资方式,炒房者甚至可以做到零成本,银行贷款,信托、民间借贷等等的通道。

以高杠杆借贷,然后又以高杠杆炒房。可怕的不是房价高,而是炒房的钱绝大多数都是通过加杠杆的方式获得,在推动房价的同时,也大大推高了未来对房价的预期,进一步推高资产价格泡沫。一旦杠杆断裂,后果惨烈。

这里是“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)

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