财新传媒
位置:博客 > 张银银 > 京沪房价永远涨背后的根本动力和残酷现实

京沪房价永远涨背后的根本动力和残酷现实

摘要:如果认识晚了,辛苦赚的钱只能被洗劫

 

 

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,如需转载请联系我们。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢

撰文| 张银银

京沪永远涨,这个残酷的现实再被强调。

著名城镇化研究专家李铁先生,接受媒体采访时认为,北京房价不可能降,有全国13.7亿人支撑着,除此之外还有海外人口,并且高收入人群增加进一步支撑北京房价。房地产学者董藩教授也说,中国房地产非常特殊,房价不败神话难破灭。

在很多人,以及严肃的分析和研究中,他们的论调也许会被批驳。

是的,我们可以找出一百条甚至更多理由,来反驳此类判断。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)也坚定认为,长期来看,经济规律是可以战胜其他因素的。美国、日本这样的大国,没有谁没经历过房价暴跌的惨痛,我国不会是例外。

但现实总是残酷的。至少,改革开放近40年来,或者说1997年房改至今的20年里,不仅京沪这样的宇宙中心城市,中国整体房价都是一路向上,直到这一轮调整才开始出现分化,主要一二线城市继续涨,三四线城市大面积库存过剩,房价向下。

北京、上海,也包括深圳以及我国所有区域的中心城市,之所以房价长期坚挺、偶尔下跌。用董藩教授的话说,“房价原则是上涨,上涨是规律,下跌是意外,上涨是常态,下跌是发生特殊情况”——有货币因素,有供需市场规律,也有围绕权力中心形成经济高地,区域、城乡发展差距过大等原因。

这些其实都是外在表现以及我们的特殊性,根本在于,一个新兴经济体处于基本不间断的经济发展过程中,不动产价格必然上涨。难道有经济长期增长,房价却趋势性下跌的吗?这就是经济规律的反映,不可逆。

1改革开放后,我们这个总人口世界第一、农业人口量世界第一的大国经济,赶上了数十年难得的外部世界和平机遇。经济发展必然需要更多货币,发展中国家没有例外,发达国家遇到危机也没例外。

城镇化毕竟还未完成,正是关键期。所以,即便不考虑投资、投机因素,不考虑银根过分宽松,过去数十年房价依旧长期性上涨。区别只在于,暴涨还是相对温和涨

2很多人抱怨我们土地制度。可是,就算土地私有,或者供应出口更多,在经济扩张期,需求摆在那里,商人也都是“奸诈”的,房价依旧是涨为主。何况,我们的现实是,土地供应被牢牢掌握在地方zf手上;

3经济飞速发展,特别是房改后,zf较少承担城镇居民住房保障责任。即便在意识到保障房的重要性后,除了重庆,恰恰在最需要更多保障房供应的主要一二线城市,地方zf不愿意真心实意供应足够多的公租房来稳定需求。一是这需要真金白银的投入,二是不投入这笔钱,还可以赚更多钱,谁傻呢?

其实话说回来,只要土地出口受控、银根长期宽松,区域发展差距过大,以及我们对房子的渴望。即便北京、上海这样的城市供应数十万套公租房,也难以根本性改变这些地方房价持续攀升的局面。是的,京沪等城市对人口、高端人才,有能力购房的人的吸引力太大了。其他层级略低的城市以此类推;

 

 

4回到为什么中国各区域,都出现了巨无霸级别的中心城市,而更多地方和这些城市的发展差距偏大的问题上来。我们的国情、历史,大家都懂。

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)要强调的是,假设不考虑我们特殊性,世界规律基本也是如。资源配置当然希望效率更高、成本更低、大城市恰恰满足这些。我们人口多,大城市的大是别国无法想象的,于是在大城市的基础上,还出现多个超大、特大城市。

相对来说,正如李铁先生所言,我们缺乏足够多的卫星城,需要更多的特色小镇。没有足够多分流的地方和优秀的城镇,精英都往主要一二线城市挤,房价怎能不反映供需矛盾?

5必须谈一谈货币因素。这其实也是最没必要谈的,短短十年内,发了那么多钞票,蓄水靠什么,就得靠一个个泡沫。房子是最稳定、最大、被认为最靠谱的资产。

而今我们经济再次遇到瓶颈,正如1997年、2008年金融危机,而且是全世界都在放水

经济发展越困难,各类投资越低效垄断和市场开放不够问题长期待解,资产泡沫自然来得越快、套钱越频繁,投机越泛滥。而且资本管制还是较严,大部分人只能在国内玩,泡沫一茬接一茬,击鼓传花成为必然。

可以说,过去,经济发展正是撬动我国房价上涨的根本性杠杆。一个发展中国家的上升期,作为最值钱并具备投资属性的商品——房子,上涨是必然现象,动辄暴涨也不奇怪。如果认识晚了,辛苦赚的钱只能被洗劫

同样,当一个从未经历过房地产泡沫破裂的发展中国家,经济发展遇到了最严重、最关键瓶颈的时候,房价进入波动期的频率也会越来越高。今天,我们主要城市房价存在泡沫是一定的,问题只在于,泡沫大或者小,破裂的时间和方式、程度

这个时候,高房价不再仅仅是经济发展出现的产物。高房价本身也成为稳定和推动经济增长的砝码、政策选择和杠杆。只是,如今世界格局发生了变化,国内的情况也和过去有所不同。谁知道,会出现什么偶然和意外。

相关历史阅读:

我国房地产泡沫为何还没破灭?》,9月14日

期盼您在微信公号、天天快报、财新网、知乎、一点资讯、今日头条、网易新闻、新浪财经头条、搜狐新闻、界面、脉脉、新浪微博、分答里关注“杠杆游戏”



推荐 8