摘要：这根政策杠杆效力不高

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撰文| 张银银

一场博弈就要开始，核心在于要不要收钱。

住宅建设用地70年使用权到期后怎么办？这个问题曾数次牵动人心，偶尔搞得人心惶惶。这一回因为一份中央产权保护的文件，让该话题再次升温。

中央的文件提出，研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，可以推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）说直白点吧，早日确定住宅用地使用权到期后的法律安排，“功在当下，利在千秋”——有些城市已经出现这个棘手的问题，必须直面。房地产业毕竟是我国支柱产业之一，不能有闪失，国家发展到了这一步，很快一些房子真要面对这个问题。中央一片好心，希望“有恒产者有恒心”，希望大家伙在我们国家安心买房，不要怕，绝对是你的。

是的，这也有支持房地产的考虑。至于一些城市的调控，那是没办法，另外一回事。这样说起来，解决住宅建设用地使用权到期后的法律安排问题，似乎是推动我国房地产健康发展的有利杠杆。

1、作为我国《物权法》制定时期作为立法专家的第十二届全国人大代表，社科院法学所研究员孙宪忠先生，站出来说，《物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。已经说得很清楚了，“自动续期”，含义就是无条件续期，不必要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，民众自动地继续合法使用土地。

但为何很多人，包括有文化的官员和不少学者，依旧认为立法不够明确，留下了疑惑和可随意解释的口子？这不，逼迫中央出来说，要研究到期后的法律安排。

孙宪忠先生认为，作为社会主义国家，土地应该公有。同时，为了体现公平，不仅土地公有，地利还应该均享，让公众共同享有土地利益。既然是“均享地利”，即让一般民众直接普遍享有土地的利益，而不是让政府从民众身上取得土地租金一类的收入。

因此，让政府从土地上不断取得“土地出让金”的观点和做法，不符合建立土地公有制的社会主义理想。何况，买房时等于都交过一次土地使用金了，本质上还是购房者交的。

基于此，我国民众享有的建设用地使用权，不应该受到期限的限制。这是建设用地使用权到期后“无条件自动顺延”的法理基础和伦理基础。

至于一些地方政府曾经试图制定规则，在该权利期限届满后，从民众身上收取土地出让金。这一做法是明显违法（《物权法》）的，地方上根本没这个权力。孙宪忠先生认为，那些坚持民众使用国家土地就应该交钱的观点，核心的缺陷，是依据传统私权理论来理解国家土地所有权，这一点不符合我国土地所有权的立法基础。

2、在《物权法》制定期间，孙宪忠先生曾列举世界上房地产市场价格的比较资料，说明我国城市房地产价格，已经超过了世界上大多数国家的事实。不一定是绝对价格，从购买力、相对价格来说确实如此。

在很多国家，买了房子就是无限期的。大家都是市场经济，都保护产权……

3、最美好的预期是，到期后不收钱；

或者基本需求的住房，土地使用权到期后不收钱。也就是，设置一定起征额、免费面积或套数——可如果这样，持有较多房产者还是觉得自己亏。未来，房产税势在必行，如果再收土地使用税（费），难道要双重征税（费）？

有趣的是，原建设部和质检总局2005年制定的《民用建筑设计通则》，混凝土、砖混结构的住宅设计使用年限一般为50年。

产权证70年是指建筑物坐落地面土地的年限，土地上的建筑物使用只要达到50年就算合格，想想有多少开发商愿意多花建设成本、多花设计费，来把住宅的使用寿命提高到70年或者更久？

一旦住宅50年使用寿命到期，或者69年吧，成为危房，那就意味着之前买房少则几十万元，多达几百万元的钱基本折损……

这听起来真像一个笑话。

当然，之于我们的国情，主要一二线城市就算住宅土地使用权只有50年（重庆还真是50年），购买者依旧趋之若鹜。这根本还是供给-需求决定的，而且，我们在一个资本封闭的环境里玩。

于此角度而言，就算70年到期后，再略微收一点费或者税，只要不是很高，大部分住宅持有者，除了不高兴，恐怕也不会怎么样。

综上而言，解决住宅建设用地使用权到期后的法律安排问题，从法律上说意义很大，但之于房地产行业的发展来说，卖得好的地方始终卖得好，卖得不好的地方，明确说买房是几辈子、几代人的事又能怎样？

这根政策杠杆效力不高。

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