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“70年产权”之争对房地产业意味着什么?

摘要:这根政策杠杆效力不高

 

 

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,如需转载请联系我们。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢

撰文| 张银银

一场博弈就要开始,核心在于要不要收钱。

住宅建设用地70年使用权到期后怎么办?这个问题曾数次牵动人心,偶尔搞得人心惶惶。这一回因为一份中央产权保护的文件,让该话题再次升温。

中央的文件提出,研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,可以推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)说直白点吧,早日确定住宅用地使用权到期后的法律安排,“功在当下利在千秋”——有些城市已经出现这个棘手的问题,必须直面。房地产业毕竟是我国支柱产业之一,不能有闪失,国家发展到了这一步,很快一些房子真要面对这个问题。中央一片好心,希望“有恒产者有恒心”,希望大家伙在我们国家安心买房,不要怕,绝对是你的。

是的,这也有支持房地产的考虑。至于一些城市的调控,那是没办法,另外一回事。这样说起来,解决住宅建设用地使用权到期后的法律安排问题,似乎是推动我国房地产健康发展的有利杠杆

1作为我国《物权法》制定时期作为立法专家的第十二届全国人大代表,社科院法学所研究员孙宪忠先生,站出来说,《物权法》第149条第1款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。已经说得很清楚了,“自动续期”,含义就是无条件续期,不必要补交费用,也不需要再次办理不动产登记手续,民众自动地继续合法使用土地。

但为何很多人,包括有文化的官员和不少学者,依旧认为立法不够明确,留下了疑惑和可随意解释的口子?这不,逼迫中央出来说,要研究到期后的法律安排。

孙宪忠先生认为,作为社会主义国家,土地应该公有。同时,为了体现公平,不仅土地公有,地利还应该均享,让公众共同享有土地利益。既然是“均享地利”,即让一般民众直接普遍享有土地的利益,而不是让政府从民众身上取得土地租金一类的收入。

因此,让政府从土地上不断取得“土地出让金”的观点和做法,不符合建立土地公有制的社会主义理想。何况,买房时等于都交过一次土地使用金了,本质上还是购房者交的。

基于此,我国民众享有的建设用地使用权,不应该受到期限的限制。这是建设用地使用权到期后“无条件自动顺延”的法理基础和伦理基础

至于一些地方政府曾经试图制定规则,在该权利期限届满后,从民众身上收取土地出让金。这一做法是明显违法(《物权法》)的,地方上根本没这个权力。孙宪忠先生认为,那些坚持民众使用国家土地就应该交钱的观点,核心的缺陷,是依据传统私权理论来理解国家土地所有权,这一点不符合我国土地所有权的立法基础。

2在《物权法》制定期间,孙宪忠先生曾列举世界上房地产市场价格的比较资料,说明我国城市房地产价格,已经超过了世界上大多数国家的事实。不一定是绝对价格,从购买力、相对价格来说确实如此。

在很多国家,买了房子就是无限期的。大家都是市场经济,都保护产权……

3最美好的预期是,到期后不收钱

或者基本需求的住房,土地使用权到期后不收钱。也就是,设置一定起征额、免费面积或套数——可如果这样,持有较多房产者还是觉得自己亏。未来,房产税势在必行,如果再收土地使用税(费),难道要双重征税(费)?

有趣的是,原建设部和质检总局2005年制定的《民用建筑设计通则》,混凝土、砖混结构的住宅设计使用年限一般为50年

产权证70年是指建筑物坐落地面土地的年限,土地上的建筑物使用只要达到50年就算合格,想想有多少开发商愿意多花建设成本、多花设计费,来把住宅的使用寿命提高到70年或者更久

一旦住宅50年使用寿命到期,或者69年吧,成为危房,那就意味着之前买房少则几十万元,多达几百万元的钱基本折损……

这听起来真像一个笑话。

当然,之于我们的国情,主要一二线城市就算住宅土地使用权只有50年(重庆还真是50年),购买者依旧趋之若鹜。这根本还是供给-需求决定的,而且,我们在一个资本封闭的环境里玩。

于此角度而言,就算70年到期后,再略微收一点费或者税,只要不是很高,大部分住宅持有者,除了不高兴,恐怕也不会怎么样。

综上而言,解决住宅建设用地使用权到期后的法律安排问题,从法律上说意义很大,但之于房地产行业的发展来说,卖得好的地方始终卖得好,卖得不好的地方,明确说买房是几辈子、几代人的事又能怎样?

这根政策杠杆效力不高。

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