摘要：如果说成都最强限购，捍卫的是成都未来；上海最狠调控，则在捍卫……

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撰文| 张银银

12天前，张银银以为成都的最强限购已经算强悍，昨天（11月28日），“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）再次被上海震惊。

壹|上海“最狠调控”，打击任何杠杆炒房行为

当然，成都严格限制任何人在天府新区成都直管区、高新南区只能买一套房，实在够狠——可毕竟，这只针对一个特定区域，既实现了政府避免过分炒作、投机南边的目标，又利于成都其他区的房地产价格和卖地。可谓双赢！

上海则不然，上海的调控升级版，根本上就是杜绝任何人，在上海市区任何地方炒房投机！你说，上海狠不狠。

媒体已经报道了很多，可这里也不能不列举一下政策：

自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。

在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

执行公积金差别化信贷政策，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

此外，该通知还要求，借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

上海调整后的政策既认房又认贷，意味只要以前有信贷记录，再买房都认定是第二套，你可以说对改善性购房冲击尤为明显。但实际上，真是改善性需求，有这个经济能力，想想办法改善也不是没可能。但起码，提高首付后部分改善性需求会下降。

1、这不是最关键的。歪果仁都知道了，不少上海人离婚也要买二套、三套炒房——上海炒房风气之严重，是中国楼市最好的隐喻。当然，这其实是理性投资，上海的行情太好了。重点在于那些卖了旧房子买新房、买更大房子的上海籍投资者，名下只要有贷款，抱歉，你就要多付2成的首付。

离婚炒房的、卖旧炒新的，你们没戏了。或许，因为调控升级，不少类似情况的人进退维谷，不少刚卖了旧的买新的房东要反悔了；

2、正因为行情太好，大量的非上海籍投资者也涌入上海，加剧上海的楼市暴涨。而标准的外来投资者，基本都是在外地有房的，甚至到处投资。提高这部分人在上海的首付，是有意义的。只要你有过房贷，那很抱歉，你要在上海投资，请掏更多钱。

比如一套1000万的房子，以前300万元首付即可撬动剩余700万元的房贷，现在要500万元才能撬动500万元；如果你只有300万元，抱歉，你只能玩600万元的房子。或许，这和你卖出那套老房子总价差不多，你的杠杆加不上去，买不了更大的，还有啥意义呢？

是的，上海市就是要让杠杆炒房者提高首付成本，且包括利率成本。或许，有人会说，想炒房的，提高的20%首付，也可以依靠其他杠杆实现。道理没错，但成本和风险谁都会审慎思考。

贰|主要一二线城市调控都在加码

同一夜，同为直辖市的北方重镇天津也再下狠手。天津主要调整差别化住房信贷政策，相对没那么狠。但政策目标明显，表明此前调控力度不够，市场不给面子、上面不满意。

对，之所以天津再出手，源于10月以来天津土地市场一片火热。多个地块出现成交价溢价率超过100%。可见，房企仍然非常看好天津地产后市。甚至出现11月8日，政府连夜出台出让最高限价公告，第二天新地块拍卖依然爆出地王。

正如“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）在11月18日《成都最强限购：一份优秀调控文件成就“最强杠杆”》一文中写过的：

11月18日，我国统计局发布了发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据。统计局统计师的解读是这样的：

1、10月下半月，一线和热点二线城市中有7个房价环比下降，1个持平，其余涨幅回落；

2、10月份，70个大中城市中一二线城市房地产市场明显降温，三线城市较为稳定。

但是，如果认真看统计局的数据，我们会发现：

1、10月，主要一、二线楼市价格环比继续上涨，涨幅确实是明显收窄；

2、特别是北上广住宅价格环比继续上涨。10月，北京新建住宅价格环比上涨0.5%，涨幅较9月回落了4个百分点；上海新建住宅价格环比上涨0.5%，涨幅较9月回落了2.2个百分点；广州新建住宅价格环比上涨1.3%，涨幅较9月回落了1.8个百分点。

这就是文字的魅力，不同的表述，给人完全不同的体验。不管怎么样，这都是调控的“成果”，只能说起码还是取得了一些效果，可大佬满意吗？

恐怕不满意。所以杭州、武汉、成都最近调控都进行了升级。对了，济南还有更狠的，暂停个人房贷到11月底。不过，这不都11月底了？济南到底怎么调，还得观察观察。

叁|楼市为何关系中国经济未来

和以往调控不同，这次“加强版”调控，实际担心的是：

1、过度投机和价格的过快上涨导致房地产泡沫加重，重蹈去年股市的覆辙；

2、但刺激起来就不可控，去年底以来，主要一二线城市疯涨。最重要的是，疯狂背后投资、投机比重惊人，银行房贷上升也极快。个人、银行都在加杠杆……

如果继续这样下去，外在的美联储加息黑天鹅、汇率战、贸易战一触即发，国际形势必定影响国内资本流动。所以，需要抑制一下杠杆的过度增加。其目的，更倾向于保护目前疯狂的房地产市场，要保护、呵护，要保卫目前的房价，既不弄死也不滋长；

3、因为暴跌我们承受不起，继续暴涨也承受不起——如果继续暴涨，外部打击一旦来临，怎么办？

政策执行力如此强悍，肯定不会是上海住建委主导制定的，必是上海上层人物的死命令。

是的，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）此前说成都最强限购，捍卫的是成都未来；上海最狠调控，则表明我们正在捍卫中国经济的安全与未来。

相关历史阅读：

《成都最强限购：一份优秀调控文件成就“最强杠杆”》，11月18日

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