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武汉“地王”撤牌 是真调控还是假撤退?

摘要:小杠杆,大赚头

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,如需转载请联系我们。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢

撰文| 张银银

近几天,深港通;保监会派检查组进驻前海、恒大人寿,万能险暂停销售,险资系相关股价百亿级蒸发……

资本市场的事太多了,搞得前一阵子还热得不行的房地产行情,都不好意思出来混了。

但,房地产市场还是出了件大事。在离挂牌截止日不到两天的12月6日,武汉一宗起拍价为126亿元的准总价“地王”突然遭到撤牌。武汉市国土规划局的公告称,此举是“为落实国家关于房地产市场宏观调控的政策 ,按照上级主管部门指示”而做出的。

壹|“地王”之冠

无论楼面价还是起拍总价,都是武汉当之无愧“地王”

起拍总价就要126亿元,放到任何城市都不是小数目。一个月前,这块地因起始价格高,一经挂牌备受市场瞩目,引起业内热议,即使底价成交,也稳坐武汉“地王”宝座。

在此之前,根据武汉本地媒体《楚天金报》11月报道,这是该市汉正街板块出让的第三宗地。第一宗地于2014年被复星集团以42.7亿元收入囊中,折合楼面价为每平方米10290元;第二宗地于2016年初被绿地集团以25.24亿元摘得,折合楼面价为每平方米10096元

此次,被撤牌的地块编号为P(2016)124号,面积约为10.22万平方米。折算过来,也就是153亩地左右,每平米的土地价格要123239元。

这个价,不可谓不贵。当然了,这一地块位于武汉著名的汉正街东片,曾经商贾云集。而这里,被规划为武汉国际金融中心区

 

 

图1.武汉126亿准“地王”P(2016)124号地块区位图 图片来源|新浪乐居

据挂牌资料,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)发现,该地块东至宝庆街,南至沿河大道,西至多福家电市场,北至汉正街。面积约10.22万平方米,准备盖94.5万平米的房子。

Word天,地上容积率为9.24,地下容积率为0.55,为住宅、商服用地。还规划了住宅,是给人住的吗?不过高端商业、住宅混搭的都这样。如果这样算,折算成楼面地价,大约为每平方米13000元。

了解武汉情况的人就知道,汉正街的拆迁改造已经实施至少6、7年。此次撤牌的“地王”地块,于2014年5月正式开始拆迁,耗费两年多的时间拆迁完毕。而整个汉正街旧城改造的区域内,批发依旧不少,要成高端服务业气候不容易。目前,该区域的拆迁赔偿在1万元/平米左右。

前几年“满城挖”很疯狂,现在似乎冷却了不少,这个情况全国类似。一是地价越来越高,二是法治和抵制越来越靠谱。所以,武汉市政府卖这块地不容易,成本也高啊!

对了,在11月22日的武汉土地拍卖中,该市已经对多宗出让土地设置最高限价,竞拍超出最高限价后将转为“竞代建”、“竞降居住比例”、“评比规划方案”等;而124号“准地王”的挂牌文件并未对其设置最高价或指导价,即“上不封顶,价高者得”。

如果真有几轮厮杀,这块地得涨到什么价啊?

贰|“地王”要求极为苛刻

包里没有几百亿,不能实现武汉高端第三产业招商引资梦想别来玩

根据地价可以算出,武汉“地王”如果是普通住宅或者普通商业地产,要卖多少钱一平,大家心里应该有数了。

问题就在这儿,按照规划,该地块的标志性建筑高度限低400米,这一片区未来将建设至少三栋200米以上的高楼。

 

 

图2.武汉126亿准“地王”P(2016)124号地块相关信息 图片来源|武汉市国土规划局

而根据汉正街东片的项目具体规划要求,该地块的建设,需与汉正街中央服务区整体规划一脉相承,将以高端商务、现代商贸、舒适住宅及文化旅游为主要业态,不仅规划有大面积城市绿化公园,还将保留历史保护建筑。

为保障开发品质,此次竞买要求较苛刻,包括需编制产业规划方案,承诺引入2家以上(含2家)国际或全国性金融机构中国总部或区域总部、引入2家以上(含2家)2013年以来《财富》或《福布斯》杂志公布的世界500强企业区域总部30%以上的商业、商务面积,至少自持5年,统一运营管理。另外,公共建筑与住宅同步开工。

注意,这块地规划的商业服务业设施建筑面积60万平方米(含商业建筑面积8.8万平方米,商务建筑面积51.2万平方米);居住建筑面积34.5万平方米。

这意味着,除掉地下停车场等,开盘即可卖的面积最多只有60万平米左右。对了,这块地还要求缴纳保证金63亿元

武汉市国土规划局还要求,自地块成交之日起10个工作日内,土地竞得人向武汉市土地储备整理中心付清土地出让价款溢价部分(竞买保证金不可冲抵该部分价款)。自地块成交之日起1年内,土地竞得人向武汉市土地储备整理中心付清全部土地出让价款(该部分价款可用竞买保证金冲抵)。

也就是说,最快最快2、3年吧,手上没有一个200亿级的资金,完全不要考虑玩这块地。即便有钱还不行,武汉市严格的招商条件,全中国有条件兑现拿地承诺的房地产企业,其实屈指可数

业内人士分析,由于对资金要求较高,资金不得属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金等,这宗巨无霸地块或将由房企联合体拿下。

叁|“地王”撤牌小杠杆大赚头

既可以待价而沽,又保全面子,还算是懂政z

10月份,“超人”李嘉诚出售的上海世纪汇广场和武汉这块撤牌“地王”地块有得一比。

上海世纪汇广场总建筑面积约36万平方米,其中写字楼建筑面积13万平方米,商场建筑面积14万平方米。严格来说,能够为李嘉诚先生带来主要收益的面积不到30万方。当初他买这块地花了45.6亿元,彼时楼面价为1万元出头/平米,和武汉这块地王差不多

不过,那可是在上海,还是4条轨道交汇的世纪大道。另外,上海世纪汇广场的地是2004年就拿的,距今已经12年。现在的交易价格为200亿元,还要开发成本。按照长实地产董事会的预计,此次交易集团将录得约未经审核得益62.2亿港元(约人民币54.3亿元)。

在10月27日《李嘉诚的上海世纪汇广场是如何赚翻的?》一文中,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)就曾计算过,李嘉诚先生如果留着自己经营该项目,再过15年长实也抵不过其此次倒手所赚。

之于武汉,这个“地王”似乎不好当。那么贵、那么多苛刻条件,真拿地了怎么保证收益?这赌的是在弱势经济之下,必然为房地产反复冲高放行。万一不呢?

 

 

图3.武汉126亿准“地王”P(2016)124号地块详细分布 图片来源|武汉市国土规划局

那么,不管是担心有无人接盘,难以吃得下这块地及各种招商引资要求,还是忧虑因为没有最高限价,整出一个武汉版的超高价“地王”来。武汉市“地王”果断撤牌都不亏。

有消息称,11月初,决策层再次要求控制房价上涨态势,并要求11月份的房价不得高于10月水准,如果房价再涨,不用约谈,直接对地方政府进行问责。这则消息反正是传得挺广的。从目前房地产的局面来看,应该也是真的。

所以,于武汉市来说,对这块起拍价就高达126亿的“地王”暂时撤牌,好处就是,多赢。反正,你能想到的效果都达到了:

1外界也知道了这块地贵、值钱,不管什么时候都。现在暂时撤牌,未来或许更贵。想拿地的企业自己赶紧准备;

2这块地不仅贵,还苛刻,承载着武汉市宏伟的高端第三产业招商引资梦想。多点时间,也多点机会和段位

3就算暂时因为没人吃得下,无人接盘,或者确实没这个能力,起码暂时撤牌,也是落实调整政策,响应上级指示。最不济的情况是面子也保全了,同时又算懂政z。至于上级到底怎么指示的,具体到什么程度,不关武汉市的事,责任不在自己。

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