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重庆这个近郊区正在撬动土地杠杆

摘要:在尊重农民意愿前提下,并不改变家庭联产承包责任制现状的土地流转,成为撬动资本下乡、农旅发展的杠杆

 

 

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章如需转载请联系我们。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢

 

何日君再来

一封情书

邓丽君

 

撰文| 张银银

上周末,12月24、25日,恰逢平安夜、圣诞节,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)受邀参加“全球网络达人铜梁行”活动。

川渝之外的很多朋友可能完全没有听过这个地方,铜梁地处渝西,是重庆近郊辖区。此次活动不是参观当地城建,也不是参观工业或新农村,而是纯旅游。但有意思的是,铜梁区的旅游资源原本有限,没有世界自然或文化遗产,尚也没有5A级景区。

重庆的三个世界遗产分别是:大足石刻(大足区)、武隆喀斯特地貌(武隆区)、金佛山(南川区)。还有白鹤梁题刻(涪陵区)和钓鱼城遗址(合川区)已在2012年被我国文物局列入《中国世界文化遗产预备名单》,不出意外,也会入选世界遗产;

重庆的7个5A级景区分别是:大足石刻、巫山小三峡-小小三峡、武隆喀斯特旅游区(天生三桥·仙女山·芙蓉洞)、酉阳桃花源、万盛黑山谷、南川金佛山、江津四面山

而铜梁区目前最高级别的2个景区为4A级,分别是安居古城、黄桷门奇彩梦园,另外还有3A级景区2个、2A级景区6个,以及若干数不清的农旅项目。

如果只是从景区级别上看,铜梁旅游似乎没有什么值得称道的地方。但深入了解后“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)发现一片有趣的“杠杆世界”。

壹|资本的杠杆

资本下乡让铜梁文旅、农旅发生天翻地覆变化

冬日的重庆太阳不多,阴天为主,很多时候还小雨绵绵,雾气时而浓重,时而薄薄一层,这个城市的街道和乡村常年有种如梦如幻的感觉。

此次铜梁行的第一站黄桷门奇彩梦园背后本来是巴岳山,但因为浓厚的雾气,照片里我们什么看不到。这正好是铜梁旅游、农旅背后有更深故事的隐喻。

 

 

图1.全球网络达人在重庆铜梁奇彩梦园合影 摄影|邹飞(重庆商报记者,2016年12月24日)

3年之前,重庆市铜梁区除了早已有的铜梁博物馆、邱少云纪念馆外,没有任何A级景区。即便是目前铜梁最高级别的2个4A级景区安居古城、黄桷门奇彩梦园,也是最近2年才评上。在此之前,安居是国家历史文化名镇,但大规模的旅游开发并没有进行。

铜梁最早的文旅业意识开始于1999年,那一年,中华第一龙舞铜梁龙代表重庆市再次登上天安门广场的大典,效果很好。然后彼时尚未撤县设区的铜梁,于第二年公元2000年,中国三千年一遇的千禧龙年,经文化部批准,举行了“重庆·中国铜梁龙灯艺术节”,并开始了铜梁龙温泉的开发。

铜梁文旅起个大早,此后并没有乘势而上,错过了中国经济腾飞的黄金十年。一晃近十年过去,2008年,铜梁龙再次登上北京奥运会的开幕式暖场压轴演出,终于开挂。

不同于2000年政府主导的旅游节会,2008年之后,铜梁农旅、文旅进入资本时代,特别是民资的力量惊人。

对于一个旅游自然资源禀赋一般的地方来说,铜梁文旅开启开挂模式的第一件事情是大量的资本下乡。有趣的是,这些资本一开始并非主要搞文旅、农旅,而是种菜、种水果、药材。和同一时期重庆所有郊区、郊县一样,铜梁农村土地流转进入快车道,接着铜梁成为重庆四大菜篮子。

随着时间的推移和资本对农业、农旅认识的深入,大量的资本从种菜、种树摇身一变种花、种草、搞采摘农业、种草莓、种火龙果、种猕猴桃、搞农家乐……

再有钱的老板直接搞大型乡村旅游景区,黄桷门奇彩梦园(4A景区)、西部桂花博览园(3A景区)、爱莲湖湿地公园(2A景区)、沙心玫瑰园(2A景区)、天香牡丹园(2A景区)、金梅印象(2A景区)、新陆有机农场、中华龙源·避幽谷(即将开园)、跑马场(即将开业)等应运而生。

 

 

图2.重庆铜梁黄桷门奇彩梦园照片 摄影|小玉(2016年5月)

除了这些成建制的景区,实际还有很多规模小一些,或者形态有别的农旅项目。

铜梁这些项目的模式说起来都很简单,企业从农民手上承包土地,土地流转有很多方式,承包的方式不改变我国农村根本的家庭联产承包责任制,在制度上不存在困境。除了少量建筑之外,这些项目根本还是算“农业”,大农业、精品农业、花花草草、农旅结合不改变土地性质。

通过这一方式,农民第一可以获得稳定的土地租金收入,还可以就近在这些乡村旅游项目上班,增加收入;政府则只需要做好配套工作,因势利导,通过各种上级项目争取更多的农村、农业、农旅基础设施建设指标,帮助资本完善乡村旅游配套;政府还通过税收、营销、旅游激励制度等方面,为资本下乡投资农旅提供必要的支持。

政府利用政策鼓励、基础配套等杠杆,成功撬动大量的资本进入农村。目前,铜梁农村土地已经流转了差不多一半。

 

 

图3.重庆铜梁黄桷门奇彩梦园照片 摄影|网络达人“凌子看世界”(2016年12月24日)

贰|专业而合适的杠杆

网络达人的力量有时候比千万级的硬广告还给力

最近几年,铜梁举行了数不清的旅游营销活动。

2014年,重庆铜梁安居古城和平遥、阆中、徽州结成四大古城战略联盟,并喊出“中国第四大古城”名号。这很有意思,这把丽江、凤凰放在哪儿?重庆铜梁的意思是,从古城的真实体量来说,而不是后来人工建造角度而言,安居古城应该排中国第四。

和今年一样,譬如去年夏天,全国各地的网络大V铜梁行、知名媒体记者四大古城结成战略联盟一周年回访。重庆铜梁籍音乐家刘雪庵(《何日君再来》、《长城谣》等的作者)诞辰110周年学术研讨会、刘雪庵音乐节、2015国际旅游小姐中国总决赛……

铜梁的安居古城、巴岳山玄天湖度假区,瞄准的目标都是国家5A级风景名胜区。但目前仅是4A级,如果在央视上做一个广告,动辄千万级。但说实话,就目前这个阶段而言,意义似乎也还不大。一个景区没有成为5A级景区之前,在央视做广告几乎就是浪费钱。

 

 

图4.重庆铜梁巴岳山玄天湖旅游度假区夕照 图片来源|网络

而举行网络达人铜梁行类似的活动,只需要几十万元的花费。这些达人粉丝动辄数万,甚至十万级,性价比实在是高。

 

 

图5.重庆铜梁三色·乡下时光夜景 摄影|小玉(2016年1月)

包括王小异先生在内,这些达人通过朋友圈、微博,各自入驻的自媒体发表大量的图片、文章,百万级的传播并不难。

对了,铜梁这些旅游营销活动,通过招标交给重庆商报来执行。该报不仅在当地和国内具备一些能力,旗下全媒体矩阵和媒介关系网络在重庆领先,营销效果比一般的广告、公关公司更强。专业的事交给专业的人来做,这叫会利用杠杆。

付出总会获得回报,除了乡村旅游获得大进步,铜梁文旅的重头戏安居古城在政府平台公司初步投入古城的修缮后,引进大资本、专业资本。所谓打扫好客厅迎贵宾,是时候加杠杆了。合适的时候,加合适的杠杆。

 

 

图6.重庆铜梁安居古城夜景 摄影|手工艺术达人“小瓶子”(2016年12月24日)

2015年夏天,中国中铁董事长李长进先生带队来到重庆铜梁,实地考察铜梁文旅。随后,2016年初重庆市铜梁区与中国中铁集团签署安居古城旅游开发项目合作框架协议,百亿级投资正式启动。

安居古城,于全国还不算知名。但几年之后,这个地方和平遥、阆中、徽州、凤凰、丽江一样闻名中外真不要奇怪。用对了杠杆,什么都有可能。

铜梁现任区委书j,在重庆酉阳县任书j时,成功打造过酉阳桃花源5A级景区。

叁|天生的区位杠杆

背靠直辖市,只要努力成事不难

铜梁区天生旅游资源禀赋可以说根本不好,但最大的优势就是背靠着直辖市,而且离重庆主城区只有四五十公里。

以此次重庆铜梁达人行的重头戏安居古城为例。古城位于铜梁区政府西北21公里车程位置,距重庆零公里起点朝天门广场87公里车程,离成渝环线高速(G93)少云下道口只有4、5公里。

 

 

图7.重庆铜梁安居古城江景 摄影|网络达人成都范儿 “陈小样”(2016年12月25日)

市郊铁路壁铜线(实际就是地铁,即重庆轨道交通一号线西延长线)已完成可研、环评,即将开工,轨交通达后,铜梁区位交通进一步改善;渝遂高速铜梁-北碚区扩能段也纳入了重庆市十三五规划,未来从铜梁区到两江新区不再需要绕外环,到重庆江北国际机场只有50来公里。

实际上,之所以铜梁几年之内,大量的民间资本愿意进入乡村旅游领域,和区位不无关系。

另外,看得见的旅游资源虽然不够好,但铜梁人文底蕴还是有。重庆境内可考的最早旧石器文明,距今两万年至三万年的旧石器时代晚期,出现了“铜梁文化”(今重庆铜梁区);历来重视教育,古代骚人墨客就不多说,近现代历史上黄埔军校、中央航校均在铜梁办过学;铜梁各式龙舞、火龙、水云龙等非物遗产,运营好了,都是很好的演艺产品。

安居古城那一夜本安排了刺激的铜梁火龙演出,因为下雨缘故没有举行。资本和杠杆的力量再强,也很难让这一国家非物质文化遗产进入室内演出。没有了开阔、狂野,千度高温的铁水、精彩的烟火,剽悍的火龙汉子也就没办法施展开来。

这是此次“全球网络达人铜梁行”的一大遗憾,希望有机会能够补上。

回到正题,人富裕了之后,旅游、度假必然是生活的重要组成部分,大城市更是如此。所有这些因素交织在一起,撑起了资本对下乡搞文旅前景的信心。

 

 

图8.重庆铜梁中华龙源·避幽谷照片 摄影|大号“假装在郑州”创始人李宁(2016年12月24日)

如何用好直辖市区位优势这根杠杆,为农旅发展创造更好条件,考验铜梁旅游业的可持续性和前景。

肆|土地的杠杆

较规范践行农地流转、地票交易,对农民、农村、农业、资本、政府都有利

每个国家都有各自的城乡、农业、林业、湿地、地质公园、森林公园等规划,为了国家乃至人类的前途,对国土功能进行科学分区,这是应该和必须的。

在不基本改变土地性质的情况下,如何更好发展经济、改善环境、提高收入,最好的办法就是精致农业、乡村旅游。

但没有资本怎么搞精致农业、乡村旅游?中国农村人均耕地少,小农经济也不利于搞乡村旅游。

老家来自江汉平原的自媒体大号“城市战争”创始人孙不熟先生,第一次到重庆,当他看到渝西地区包括铜梁的地形就说,这不就是山地,农业产量远不能和江汉平原等比。

事实上,渝西地区几条东北西南向山脉之外,以平行峡谷为主,城镇、农村、耕地主要就分布在这些平行峡谷中间。这些平行峡谷内基本是丘陵,从地理角度而言,并非真正的山地,这和渝东北、渝东北实际有本质不同。

但这位自媒体大号的看法,至少也说明,渝西(铜梁等地)作为农业生产的先天条件,确确实实不如平原。

“城市战争”创始人孙不熟先生敏锐地发现,在农耕时代,这样的地形条件无法和平原比富庶。比如自古成都平原比较富裕,而巴国重庆农业则不及其发达。但在今天,这样的地理形态,使重庆乡下作为国家基本农田的价值也就不那么大。所以,重庆成为全国统筹城乡综合配套改革试验区,成为我国唯一一个在全市(直辖市,省级行政单位)范围内较规范践行农地流转、地票交易都颇有建树的地方。

正是因为搞大农业,包括铜梁在内的重庆大部分地区价值不明显,对基本耕地的严苛也就没那么必要和严厉,顺应区位优势,把这些土地进行更有价值的农旅结合开发,成为一个较好的选择。于是农村土地流转在重庆郊区得以大量展开。有了资本,有了成片的农村土地,农旅开发得以大量涌现。

 

 

图9.重庆铜梁黄桷门奇彩梦园照片 摄影|小玉(2015年11月)

在尊重农民意愿的前提下,并不改变家庭联产承包责任制现状的土地流转,成为撬动资本下乡、农旅发展的杠杆。

借此机会,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)顺便谈谈重庆的城乡统筹试验。

重庆通过地票制度,对农村多余、废弃,以及农民进城后无实际用途的宅基地、农村集体建设用地进行复耕,再将建设土地指标流转进入城镇,扩大城镇工业及居住、商旅可用地,更是一根四两拨千斤的杠杆。

1如果农民家位于乡村的宅基地及房产,无法交易,无法进入城镇建设用地行列,那么他在乡下的房子、土地永远无法获得市场溢价收益。同样是一块地、同样是房子,城市再破的房子、下面的土地都身家很高,这对农民是不公平的。重庆则初步解决了这个问题。

通过地票交易,重庆农民的乡村建设用地可以卖到20万元/亩左右。虽然这个价格和开发商拿地的价格差距很大,但试想,如果农村集体建设用地无法流转进城镇,农民一分钱拿不到。或者被征收农民往往只能拿到几万块,甚至有的地方低到2、3万块钱/亩。

对于一些所谓站在农民利益角度,对“地票”、土地流转说不的学者、官员,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)实在无法理解。农民也想要获得土地市场收益啊,不给机会、不开口子,农民获得财产性收入的机会都没有。这算是为农民着想吗?

不给规范地票机会,那就只有征收,征收其实更暴力、野蛮,而且只有挨着城镇的农地才有资格被“卖”。重庆以全市(直辖市,相当于省内)为单位的地票交易,则解决了这个问题,再边远的农村也有机会。因为地票拍卖给全市用,特别重庆主城区用占了很高比例。那么,这些偏远的土地也就有机会“值钱”。

恰恰,越是偏远的农民越愿意让自己家的宅基地成为地票。因为,偏远往往代表贫穷、落后,意味着在乡土社会无法解决就业,他或许早已进城就业务工。在城市有了稳定家庭、收入,荒废在家老宅,则意味浪费、资产闲置。地票,让这样的房子有机会卖出较高价格,您说对此有意愿的农民高兴不;

2通过地票拍卖,更多建设用地进入城镇,可用于建设的土地储备大幅增加,重庆工业、居住、商旅等用地也就没那么紧张,那么二级市场土地价格自然也就不那么贵。对开发商、工业企业来说,投资风险也就更小、成本更低,对购房者来说房价更容易承受。

资本在城市投资工业、房地产赚了钱,也就更有钱投资乡村旅游;

 

 

图10.重庆铜梁安居古城夜景 摄影|公益达人韩青(2016年12月24日)

3重庆每一块通过地票交易的农村集体建设用地,都进行了复耕。很多人说复垦走形式,复垦土地作为农地价值很低。抱歉,动动脑子,农民当初选址建自家房子,大多都是尽量占好地,因为农民也都不傻。那么,不敢说这些复垦的地质量多高,随便种点蔬菜还是可以的吧。

城市建设速度是远远赶不上重庆土地收储的,大量拍卖了的地票进入二级市场,实际需要几年,甚至更久。而一个城镇居民的用地面积,远小于一个农民在家盖房子、修晒坝的占地面积。所以,地票交易、复垦一整套程序下来,重庆这些年农地面积实际可能还增加了;

4当然,如果重庆地票制度能够更进一步则更有价值。目前的地票拍卖绝大部分被重庆各投融资平台收入囊中,所谓土地收储,这决定了地票拍卖价格上限受控。而农民或农民集体如果可以直接和开发商交易,原址或异地进行开发,既让农民享受到更多土地增值收益,又可以满足开发商在一些环境好的农村进行更多农旅、文旅开发的需求。

当然,这涉及到更多法律问题,更涉及和政府的利益分配问题。目前,国内有少量地方在做类似试点。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)认为,重庆市铜梁区在发展农旅、文旅过程中,如果这方面能有所突破,“小杠杆、大效果”会更显著,资本下乡的热情可以被进一步带动。

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