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万科郁亮说“房价会降”其实另有深意

摘要:真稳不住时,有人会出手的,真爱如血

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撰文| 张银银

标题党始终给人误导。

比如日前,万科总裁郁亮先生接受上证报的专访,媒体标题为“万科总裁郁亮:未来房价可能会降”。

Word天,不懂的人以为房地产大佬认为房价降的可能很大。实际人家原话是,未来房价会不会下降?这个可能性是有的,在这一轮调控的背景下,前期房价上涨过快的城市,未来一年将面临价格回落的压力。但另一方面,他并不认为会有“崩盘”的风险。

不仅如此,郁亮说得很明确,杠杆过高是房地产市场产生泡沫的根源。目前,各国按揭贷款最低首付大多在20%以下,还有零首付的,而我国的首付比例始终较高,且居民储蓄率一直处于高位,偿本付息能力强,杠杆风险较低。

对于这一说法,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)不完全同意。2015年下半年到2016年三季度之前,在主要一二线城市,购房投资,甚至投机者还是不少。而且一大特征是,这些投资行为普遍有加杠杆。

而从开发商角度而言,激进的开发商2016年更是风起云涌。优质土地资源的争夺很激烈,2016年前三季度“地王”频出。而大部分激进拿地的开发商都是债台高筑,比如2016年8月17日张银银所写《“中国地王”融信的超级杠杆游戏》,详细剖析了这家闽系地产商的激进杠杆之路。

但整体而言,正如郁亮先生所言“任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要,也非常及时。”——这不正印证了 “杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)去年最后一篇文章《中央5次喊话控房价,我看到的却不是良心》所分析的,调控说起来是良心,看透了也是泡沫的保护伞。

现在我们幸运就在于资本管制首先还很严厉,大部分资金还在墙内玩。没有谁在抛售房产,开发商大多缓过劲儿了,房地产买方杠杆基本可控,卖方大多也扛得住,除了那些在本轮表现过于激进的开发商。而土地的出口还牢牢被掌握在地方政府手上,这恰恰是支撑购房投资个体和购地投资的开发商未来信心的根源。

如果任凭房价持续涨下去,市场总有先知先觉者,国际因素也会蔓延,房价周期会自然更迭。而调控避免了这一切,在理性、不理性的人均尚未大面积套现离场时,强制市场冷却,大家都在观望,甚至还在期待放松调控拯救经济时让房价再次飞更高。

所以,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)敢负责任地说,如果没有其他严重变量,泡沫暂时也就破不了。你明白郁亮先生所言的背后意思了吗?

不仅如此,本轮房地产牛市是分化的,并非所有的城市房价都出现了上涨。甚至沈阳、鄂尔多斯、潍坊等二三线城市房价持续下滑。全局来说,主要一二线以外地区去库存才是主基调。

至于货币因素,年底是有所收紧,但绝对不是弄死的节奏。可以说,一定的回调,恰恰是让一些泡沫大的城市加了安全阀,为未来积蓄了新动能。这一轮小周期往下走了,下一轮周期谁知道什么时候卷土重来?

联储未必牛到底,这是张银银对2017年美元一贯的判断,那么2017年我们一二线城市房价暴跌可能不大,违约就不会大面积发生,金融机构也就安全。

事实上,我国金融机构房地产贷款余额,占全部信贷比例目前约26%左右。按照周文渊先生的研究,当初美日房产泡沫破灭阶段约为30-36%。从这个角度说,我们的气球一下子还吹不破,所以我们的房地产泡沫至今没有破灭。

现在还在试图缩小一点泡沫。同时,2017年针对三四线城市可能会制定专门的“因城因地政策”,帮助这些地方去库存。而新拿土地楼面价2016年全国整体被拉高,不到万不得已,主要一二线城市开发商不会随便降价。稳住了,连环反应就不会发生。

对,真稳不住时,有人会出手的。真爱如血!

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