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拿下万科,意味着深圳的房价必须贵

摘要:这样的组合,意味着这个城市的土地收益一定可以让当地尽兴

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撰文| 张银银

“万科杠杆收购”的故事,似乎真的接近尾声。

12日白天的消息几乎所有都指向深圳国企系统。过去一年多,剧本变了又变,结局似乎还是原点。12日晚间,万科发布公告,深圳地铁接手华润所有的万科股权,价格为22元/股。

这个价格远高于当初万科对深圳地铁的拟定增发行价,15.88元。而彼时,万科停牌价24.43元,理论折价高达35%。如今22元,比1月11日,万科A股收盘价20.40元,H股收报18.60港元也高出一些。

1、深圳的胜利

从价格回报上说,华润无怨无悔。当然,华润最终有这个所得要感谢宝能系,要感谢恒大,总之一句话要感谢和深圳国资系统一样,所有想要拿下万科的对手。

只是,华润真心愿意吗?生蛋的母鸡说卖就要卖,都是国企,要听话。

所以根本上说,万科和王石先生,以及深圳地铁要感谢监管层,要感谢国zw的决策者们。正是他们的干预,和金融监管部门的表态,自2016年12月3日起,多机构陆续发声痛斥行业弊病,重拳整治险资举牌投资乱象,万科A股股价下跌23%。

最终,深圳地铁出22元的单价,比起价格高峰不算贵。

这不得不让“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)想到2016年7月自己写过的文章。当时,张银银打开深圳地铁官网,在头条区看到前海时代·CEO公馆、甲级写字楼地铁大厦的商业广告。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)可没收广告费,只是想形象展示一下深圳地铁的野心。

图1.前海时代·CEO公馆、甲级写字楼地铁大厦广告  图片来源|深圳地铁官网(2016年7月)

这没什么,现在各大城市地铁公司不都在做物业开发。但深圳真不同,如果进一步点击其官网“物业开发”栏目,深铁集团的地产项目那叫多。2016年,深圳地铁集团被深圳市房地产业协会评为“深圳市房地产综合实力20强”,名列第14。

按照官宣的表述:

近年来,深圳地铁集团凭借“轨道+物业”模式的稳步推进,通过上盖物业及地下空间与轨道交通同步规划、同步设计、同步建设,将沿线物业增值最大限度地转化成为轨道交通企业的内部效益,形成自我造血、良性循环的可持续发展良好机制,走出了一条轨道交通企业可持续发展的道路,备受业内推崇。从2014年开始,深圳地铁精心打造的“前海时代”、“山海津”、“山海韵”、“塘朗城”、“锦荟park”等项目……

根据公开资料,我们知道,截至目前,深铁至少拥有地铁上盖物业开发项目15个,总建筑面积逾600万平方米。项目主要位于福田、南山、前海、宝安、龙岗等区域的地铁沿线。产品涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态,均为大规模城市综合体项目。

要知道,2015年,深圳商品房施工面积仅4978.41万平米,其中住宅3156.99万平米品房竣工面积更是低至360.21万平米,其中住宅202.37万平米——这就是重庆两个较大市辖区的供给量。深圳房价贵,也就不奇怪。深圳会经营城市,深铁也牛。

深圳地铁当之无愧是深圳的最大地主之一,无意外的话,也是深圳最大的地铁物业地主。

所以,王大叔和万科当初才愿意找深铁合作,不惜得罪华润,希望他做第一大股东。而深铁项目一大把,很“大方”,一开始就决定拿出2、3个项目和万科合作;另外的,“战场”都在外地,决定和万科一起征战重庆和东莞。有趣吧。

一般大型房地产企业负债率都是很高的,譬如恒大,动辄负债100%以上,按照有的计算甚至曾高过230%,还有的计算方式更高更恐怖。深铁不同,按照深圳地铁官网的介绍,深圳市地铁集团注册资本金440亿元,总资产2596亿元,净资产1721亿元,资产负债率33.7%,员工人数近16000余人。

这个负债率在国内不敢说最低,起码也是非常低的。当然,有些城市可能更低,譬如刚开始建地铁不久的城市。对于深铁来说,最好的比较对象是广州。有兴趣的朋友,可以去对照一下,广州地铁公司的资产负债目前是多少。

当然,也可以这么说,深圳地铁的通车里程只能算第二军团,所以负债率自然相对低。这个说法没有错,只是,除了看负债率,睁大眼睛看一下深圳地铁的资产和净资产。资产哪来的,上文应该已经说很清楚了。深铁负债不少,资产多才是根本。

可以说,深圳市政府对深铁那是真爱,大把的优质资产给了他。所以,他可以玩的东西太多了,他的杠杆还可以随便加。排名世界第二或也做过第一的房地产企业万科,见了也羡慕。

谁让深铁背靠中国最有钱的城市之一,深圳。

外界或许会担心万科股价跌破深铁22块的收购价,没关系啊,更扛不住的是宝能和恒大,深圳地铁的钱不过是左手倒右手,办法总是有。到时,深圳地铁更有机会低价吃货。

拿下万科,绑定万科,深圳地铁赢了,深圳这座城市赢了。

2、王石先生的胜利

22块/股的价格,除了华润大笔套现,王大叔及管理层的账面也大赚。被人攻击了一圈,最后自己市值反倒看上去还做大了。所以说,哪怕从最不该斤斤计较的钱上说,王石先生也是胜利者。

更重要的是,按照王大叔及万科管理层的意思,深圳地铁进来后,一切照旧,管理层该怎么玩还怎么玩。至少短期来说,他不必退休了,他是万科的功臣,是深圳地铁的座上宾。

历史属于胜利者。过去,股权分散的情况下,王大叔为首的万科管理层和大股东华润维持了较好的关系和信任,华润甚少干预,王大叔他们作为管理层权力很大,爽得很。

后来,宝能系发起了进攻,就是上上一季我们看到的剧情,华润作为大股东按兵不动。如果不是上两轮停牌,宝能系早已经入主万科,王大叔或许已经退休。停牌了半年,王大叔最早搬来的救兵,就是深圳地铁。

从那一刻开始,深圳地铁、深圳市政府和万科目前的管理层就已经达成了共识。深圳地铁入主后,王大叔等管理层的日子照旧,深圳地铁和深圳市政府没掏几个钱,当然还是比当初的15.88元贵,可现在是全部接手华润股权,对手宝能、恒大已毫无再进攻的力气。

图2.万科深圳地铁要搞什么?  图片来源|网络

当然,地铁上加盖物业,在中国想象空间真的很大吗?日本是最好的例子,似乎还可以。此次“深圳地铁+万科”,类似日本“东急地铁”模式。东京地铁的土地并不出售,而是自主开发或与开发商合作进行开发。由于地铁设计与上盖物业是统一的,这提高了土地开发效率。而且由于土地不出让和交易,也不会制造地王。听起来不错。

只是这意味着,深圳以后最好的地铁物业或许都属于深圳地铁和万科。这或许还意味着深圳的房价必须贵,深圳的商业地产价值必须保住。

这就是所谓的市场经济,就是王石先生的市场观?

3、国资混改的“典范”?

于万科而言,华润不好吗?宝能系如果当初入主,就一定不愿意做大万科房地产吗?恒大对房地产不是更有进取心吗?

这些都已经不重要。万科一开始就属于深圳,一开始就是当地国资系统的产物,一开始就是国资混改的“典范”。

几十年后,故事回到了当初。此时,万科已经在全中国开花结果,已经是我国最能赚钱的房地产企业,负债率还超低,现金很多;而深圳,由当初那个县城,成长为享誉全球的超级大城市。最重要的是,深圳的房价已经涨到让全世界刮目相看。

是的,房地产的收益,土地的收益,地铁物业的收益,不能都让外地企业赚走了,应该留很多给深圳国资系统。或许,应该留特别多,央企都不要和地方争利。

上面厚爱深圳,打击险资杠杆收购,稳定金融,还可以杀鸡给猴看;还完成了漂亮的资产重组,实现了地方国企难得的资产和业务扩展;让深圳从此财力更加丰厚,让深圳成为继香港后,在土地运作上,又一超级成功的样本。

这一切,从上月万科深圳地铁老重组办法梦碎,公开的消息是万科与深圳市地铁集团的重组终止时,就已经注定。

彼时金融杠杆败阵的迹象已经十分清晰,保险业发起的多倍杠杆收购遭到监管层强烈打击和反对,不仅是严厉警告,也使出了真刀真枪。

所以悬念本身就不再有多大。万科从此更加是国企混改的“典范”,因为和深圳地铁这样的组合,意味着这个城市的土地收益一定可以让当地尽兴。

是的,这确实是王总们所言,走正道,傍大款。感谢深圳,感谢监管部门。金融杠杆败阵权力游戏,权力游戏里面的权力游戏还异常复杂。

祝你们新婚快乐,玩好!

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