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撰文| 张银银
说到重庆房价，“杠杆游戏”总想起新加坡。首先新加坡有约100万套组屋，相当于重庆的公租房。这个城市国家百分之七八十的国民居住在组屋。
重庆的公租房也很多，接近70万套，但重庆户籍人口超过3300万，别说户籍人口，重庆未实现城镇化的农民也还有1100万左右，这都远高于新加坡总人口。
即便如此，重庆依旧是中国公租房最多的城市。很多文章喜欢说公租房保证了重庆房价稳定，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）赞同一部分。根本上，重庆的房价不算高，张银银觉得因为重庆是个太特殊的地方。
农民和重庆房价有什么关系？
新加坡是个很有意思的地方，如果只看其繁华的外衣，会觉得这个地方是市场经济的楷模。但略知一点历史和背景就知道，新加坡的国家控股企业很厉害，在其经济发展、对外投资、国家主权资本海外资产配置中作用举足轻重。
重庆也有类似之处，这是很多分析特别强调的。他们忽略了，重庆除了较大、较多的本地国企投融资、基建、工业、金融平台外，还有内地最庞大的外资工业，以及多个有意思的民企主导的工业体系。
其实，外资和民资对重庆经济的贡献远高于本土国企。对了，成都、武汉都有央企总部，重庆根本没有。自主汽车品牌销量第一的重庆长安，不过是央企的子公司。央企对重庆的经济贡献远不如成都、武汉。
经济结构和重庆房价又有什么关系？
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因为历史基础、政策惠顾，有趣的渝富（现在还多了一个渝康）及“八大投”的故事，顺应了重庆基建、产业配套需要。同步的产业+房地产的双轮驱动，重庆已经是内地省级行政单位中城镇化率最高的；同时，重庆在全国特大超大城市里，人均居住面积，超过30平米，也是最高；此外，重庆人均GDP，排内地省级行政单位第二（内蒙第一）。
不过，那位之后，除了网红黄sir，重庆对外整体很低调。
另一方面，重庆真的又是极其特殊的地方，大城市+大农村的格局，这是任何一个直辖市、副省级城市没有遇到的。一些城市会说自己也有百级万的农民啊，但重庆有的是千万级的农民。其中，恢复直辖后，从四川省划入14个国家级贫困区县。不少城市的区划总计都不到14个区县吧？
重庆的工业化、新兴产业发展处于最关键时候，金融和高端服务业发展也处于最微妙的蜕变阶段。稍微清醒一点的主政者就会明白，于重庆而言，房地产不能成为干扰。
所以当年那位，决定要建设全中国最庞大的公租房，还是应该肯定的。
截至2015年8月底，重庆市累计规划建设公租房总建筑面积4475万平方米，共69.22万套。
按照一户两口计算，这可以解决140万人的体面居住。必须说一点，重庆有38个区县，这近70万套公租房，大半位于主城区。
虽然也有一些问题，但从制度设计上，因为不允许进入市场流通，毫无溢价空间，重庆公租房的寻租、腐b空间是最小的，完胜其他地方的经适房、廉租房、限价房等保障性住房制度。
有了如此大体量的公租房，对于稳定民心意义确实很大。
公租房之外，经过多年的超高房地产供应，渝东北、渝东南不敢说，至少在重庆大都市区（主城区+城市发展新区）的农村，除了真没必要买房的，大部分农民家庭在城镇（主城或所在郊区城区、镇）都有一套房子。这一点，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）可以负责任这么说，张银银太了解了，身边的亲戚、朋友、同学皆如此，目力所及没有例外。
也就是说，就算没有公租房，未来重庆大都市区内农村居民、本地大学毕业生的购房需求真没有想象中的大。至于说回流和外地来的重庆人，近年增加很快，全国前几。但重庆的房子供应能力未来依旧是超大的，后文会讲。
如果把购房作为重庆未来城镇化的核心工作，重点是渝东北、渝东南人口。这两区域恰恰是重庆相对落后、条件差一些、收入较低的地区。这两地区的城镇化和人口转移，任务还很艰巨。
公租房再多也只有近70万套，其中一部分也在渝东北、渝东南地区，于这两板块1000余总万人口而言，还是太少。这1000余万人，会有300万人左右可能会进入重庆大都市区（主城区+城市发展新区）定居。
于重庆的发展大计而言，特别是要实现这部分人的真正城市化，和大都市区剩余相对条件较差农村家庭的城市化，如果主政者不负责任，放任重庆房价一下子蹦到郑州、合肥那样的房价水平，可能对重庆长远不是好事。
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很多观点说，重庆的发展和低地价、低成本优势有关。所以未来主政者应该不允许重庆房价过高。这个分析是有一定道理的，甚至有很大道理，每个城市发展阶段不同。重庆这个发展阶段，这是必然，这和我国改革开放走过的路是一致的。就像深圳、广州，以及整个珠三角当初之于香港，不也一样。
这就是经济规律和世界经济分工的结果。
整个中国，除了极少数城市，其实依旧在享受相对低成本优势和产业链、工业体系相对成熟的优势。
中西部地区，以前也成本更低，但配套不成熟，地理位置、物流不占优。而随着经济的发展和内地的开放，必然有一批地方会更早、更快、更好承接沿海和世界需求。
很多人忽略了，除了北京、上海、深圳，再没有一个城市的产业发展用地，一定就贵，甚至工业用地指标、可用土地已经少到无以复加。
是的，如果有大工厂愿意来，哪怕广州也有大把的地可以供应。富士康不是就去了吗？
所以，重庆近10年的经济表现，或者说甲午战争后的发展历史表明，低成本优势是中国的共性，重庆只是不例外。一个阶段有一个阶段的情况。
而根本上，重庆的沿江开放，是自我国甲午战败后开埠开启的。于我国内陆而言，现代工业逻辑战胜农业文明，武汉、重庆两个沿江城市，最早获得眷顾，也成就最大。特别是武汉，在晚清的表现别说比重庆好，和沿海也可以一决高下，大武汉真不是吹牛，历史上确实有这么一段。
图2.重庆来福士广场效果图 图片来源|来福士中国官网
而重庆，作为“暴发户”始于抗战，不过从地理、地貌、气候、交通而言，这又是必然，不是偶然的历史的选择，而是唯一最好的陪都选择。
处于一带一路和长江经济带交汇处的重庆，地理上也是西部最靠东，还有长江，又是直辖市。不仅体量上是中西部最大的工业城市，工业体系和门类自抗战后也是中西部城市里最完备的，还有单个城市最多的农民和农民工。
国难成就了重庆，当然背后是地理经济所决定。从此在我国政z、经济版图上，重庆也就成为内陆很特殊的城市，哪怕在最落魄的地级市时代，吃老本也是我国六大工业城市。
上文这些因素决定了，重庆未来房子的需求注定还很大，重庆维持较高土地出让面积是对的，重庆地多也有这个能力。其实我国大城市都有能力供给更多土地，关键是愿意否。
同时，如上文言，重庆的市情决定了，未来一些年，起码一半房子需求，不是现有的城市居民，而是本地及外地来的农民工、非特别高端的本外地大学毕业生。所以，重庆首先需要解决的是这部分人的城市落地。
工业土地供应重庆很多，也不贵，如果住宅房价高了，可能不利于重庆城市化进程，反倒容易出现产业有了，人飘着的情况。
而大部分省会城市不一样，北上广深更不一样，你没本事自己滚。他们不仅不需要对外地去的中低端就业者负责，甚至不需要对省内的农民负责，反倒是虹吸效应，容易做高自己的房价。
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现在重庆情况似乎发生了变化。
不过，重庆房价涨不涨，怎么涨，根本上是大势决定的。就像2015年底开始的最新一轮主要一二线城市上涨周期，这是政策鼓励和货币条件、资产荒共同刺激出的结果。无非是深圳、北京、上海、广州、合肥、郑州这样的城市涨得多一些。
至于重庆，你以为真像外界以为的那样，黄sir走之前的接近整个2016年就没涨？最近人事更替，那是2016年倒数第二天的事，此前的房价的涨幅与此关系不大。
2016年重庆主城区房价的涨幅，也是近几年来最高的。不过很有意思，外界或许不知道，2016年重庆主城区各大板块的价格，其实也只是回到2012年前后重庆房价最高的时候。折腾4年，房价还在当初那个原点。个别地区略高过当年。
不知道听到这句话，那些外地新来的投资客，感到后怕否。
对于炒房者而言，追求的主要是房价上涨收益，而非租金收益。其实，重庆出租房产收益率是非常划算的，一个20多万的小公寓，1000来块钱租金随便收。
当然，外地人最近热炒的照母山、江北嘴、两江四岸，再贵一点也可以，赚点钱也不是没可能。但如果你的资金本身有成本，倒手时收益率能有多少，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）觉得真的还是要慎重。
另外，重庆的房地产体量真的太吓人。
一些机构号称武汉市再次勇夺2016年中国城市新建住宅销售套数、面积第一。其实也就29万套不到，3000万平米出头，而且增幅分别都在30%以上。而重庆2015年新建住宅销售面积就达到4477.71万平米，其中6成为主城区，也就是2700万平米左右。重庆市统计局的数据显示，2016年1-11月，重庆新建住宅销售面积增长17.1%。可以估算2016年，重庆仅仅主城区的新建住宅成交面积，就可以比整个武汉市。
图3.武汉夜景 图片来源|荆楚网
真不知道这些机构的口径是什么。
对了，截至2016年11月，重庆住宅施工面积17629.52万平方米，下降7.2%。Word的天，下降了一些都这么高。同样，其中6成在建位于主城区，也就是超过1亿平米。而根据武汉市统计局的数据，截至2016年6月，武汉全市（武汉主城区+郊区）住宅施工面积6348.72万平方米。
仅仅重庆主城区这个在建体量，已经比号称新建住宅销售全国第一的城市高出这么。
整体上，重庆补涨一些不奇怪，问题是持续多久，怎么个涨的节奏。所以，在重庆炒房需要技巧。至于卖房和炒房的人，各怀鬼胎，就不多说了。
最重要的是，现在上头大boss，不太希望投资客在全中国到处炒房；重庆的一把手有重要位置等着他，新上任二把手不能表现得比前任明显不如吧。
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