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为什么不要去重庆炒房?

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撰文| 张银银

说到重庆房价,“杠杆游戏”总想起新加坡。首先新加坡有约100万套组屋,相当于重庆的公租房。这个城市国家百分之七八十的国民居住在组屋。

重庆的公租房也很多,接近70万套,但重庆户籍人口超过3300万,别说户籍人口,重庆未实现城镇化的农民也还有1100万左右,这都远高于新加坡总人口。

即便如此,重庆依旧是中国公租房最多的城市。很多文章喜欢说公租房保证了重庆房价稳定,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)赞同一部分。根本上,重庆的房价不算高,张银银觉得因为重庆是个太特殊的地方。

农民和重庆房价有什么关系?

新加坡是个很有意思的地方,如果只看其繁华的外衣,会觉得这个地方是市场经济的楷模。但略知一点历史和背景就知道,新加坡的国家控股企业很厉害,在其经济发展、对外投资、国家主权资本海外资产配置中作用举足轻重。

图1.新加坡滨海湾金沙酒店 图片来源|网络

重庆也有类似之处,这是很多分析特别强调的。他们忽略了,重庆除了较大、较多的本地国企投融资、基建、工业、金融平台外,还有内地最庞大的外资工业,以及多个有意思的民企主导的工业体系。

其实,外资和民资对重庆经济的贡献远高于本土国企。对了,成都、武汉都有央企总部,重庆根本没有。自主汽车品牌销量第一的重庆长安,不过是央企的子公司。央企对重庆的经济贡献远不如成都、武汉。

经济结构和重庆房价又有什么关系?

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因为历史基础、政策惠顾,有趣的渝富(现在还多了一个渝康)及“八大投”的故事,顺应了重庆基建、产业配套需要。同步的产业+房地产的双轮驱动,重庆已经是内地省级行政单位中城镇化率最高的;同时,重庆在全国特大超大城市里,人均居住面积,超过30平米,也是最高;此外,重庆人均GDP,排内地省级行政单位第二(内蒙第一)。

不过,那位之后,除了网红黄sir,重庆对外整体很低调。

另一方面,重庆真的又是极其特殊的地方,大城市+大农村的格局,这是任何一个直辖市、副省级城市没有遇到的。一些城市会说自己也有百级万的农民啊,但重庆有的是千万级的农民。其中,恢复直辖后,从四川省划入14个国家级贫困区县。不少城市的区划总计都不到14个区县吧?

重庆的工业化、新兴产业发展处于最关键时候,金融和高端服务业发展也处于最微妙的蜕变阶段。稍微清醒一点的主政者就会明白,于重庆而言,房地产不能成为干扰。

所以当年那位,决定要建设全中国最庞大的公租房,还是应该肯定的。

截至2015年8月底,重庆市累计规划建设公租房总建筑面积4475万平方米,共69.22万套。

按照一户两口计算,这可以解决140万人的体面居住。必须说一点,重庆有38个区县,这近70万套公租房,大半位于主城区。

虽然也有一些问题,但从制度设计上,因为不允许进入市场流通,毫无溢价空间,重庆公租房的寻租、腐b空间是最小的,完胜其他地方的经适房廉租房、限价房等保障性住房制度。

有了如此大体量的公租房,对于稳定民心意义确实很大。

公租房之外,经过多年的超高房地产供应,渝东北、渝东南不敢说,至少在重庆大都市区(主城区+城市发展新区)的农村,除了真没必要买房的,大部分农民家庭在城镇(主城或所在郊区城区、镇)都有一套房子。这一点,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)可以负责任这么说,张银银太了解了,身边的亲戚、朋友、同学皆如此,目力所及没有例外。

也就是说,就算没有公租房,未来重庆大都市区内农村居民、本地大学毕业生的购房需求真没有想象中的大。至于说回流和外地来的重庆人,近年增加很快,全国前几。但重庆的房子供应能力未来依旧是超大的,后文会讲。

如果把购房作为重庆未来城镇化的核心工作,重点是渝东北、渝东南人口。这两区域恰恰是重庆相对落后、条件差一些、收入较低的地区。这两地区的城镇化和人口转移,任务还很艰巨。

公租房再多也只有近70万套,其中一部分也在渝东北、渝东南地区,于这两板块1000余总万人口而言,还是太少。这1000余万人,会有300万人左右可能会进入重庆大都市区(主城区+城市发展新区)定居。

于重庆的发展大计而言,特别是要实现这部分人的真正城市化,和大都市区剩余相对条件较差农村家庭的城市化,如果主政者不负责任,放任重庆房价一下子蹦到郑州、合肥那样的房价水平,可能对重庆长远不是好事。

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很多观点说,重庆的发展和低地价、低成本优势有关。所以未来主政者应该不允许重庆房价过高。这个分析是有一定道理的,甚至有很大道理,每个城市发展阶段不同。重庆这个发展阶段,这是必然,这和我国改革开放走过的路是一致的。就像深圳、广州,以及整个珠三角当初之于香港,不也一样。

这就是经济规律和世界经济分工的结果。

整个中国,除了极少数城市,其实依旧在享受相对低成本优势和产业链、工业体系相对成熟的优势。

中西部地区,以前也成本更低,但配套不成熟,地理位置、物流不占优。而随着经济的发展和内地的开放,必然有一批地方会更早、更快、更好承接沿海和世界需求。

很多人忽略了,除了北京、上海、深圳,再没有一个城市的产业发展用地,一定就贵,甚至工业用地指标、可用土地已经少到无以复加。

是的,如果有大工厂愿意来,哪怕广州也有大把的地可以供应。富士康不是就去了吗?

所以,重庆近10年的经济表现,或者说甲午战争后的发展历史表明,低成本优势是中国的共性,重庆只是不例外。一个阶段有一个阶段的情况。

而根本上,重庆的沿江开放,是自我国甲午战败后开埠开启的。于我国内陆而言,现代工业逻辑战胜农业文明,武汉、重庆两个沿江城市,最早获得眷顾,也成就最大。特别是武汉,在晚清的表现别说比重庆好,和沿海也可以一决高下,大武汉真不是吹牛,历史上确实有这么一段。

图2.重庆来福士广场效果图 图片来源|来福士中国官网

而重庆,作为“暴发户”始于抗战,不过从地理、地貌、气候、交通而言,这又是必然,不是偶然的历史的选择,而是唯一最好的陪都选择。

处于一带一路和长江经济带交汇处的重庆,地理上也是西部最靠东,还有长江,又是直辖市。不仅体量上是中西部最大的工业城市,工业体系和门类自抗战后也是中西部城市里最完备的,还有单个城市最多的农民和农民工。

国难成就了重庆,当然背后是地理经济所决定。从此在我国政z、经济版图上,重庆也就成为内陆很特殊的城市,哪怕在最落魄的地级市时代,吃老本也是我国六大工业城市。

上文这些因素决定了,重庆未来房子的需求注定还很大,重庆维持较高土地出让面积是对的,重庆地多也有这个能力。其实我国大城市都有能力供给更多土地,关键是愿意否。

同时,如上文言,重庆的市情决定了,未来一些年,起码一半房子需求,不是现有的城市居民,而是本地及外地来的农民工、非特别高端的本外地大学毕业生。所以,重庆首先需要解决的是这部分人的城市落地。

工业土地供应重庆很多,也不贵,如果住宅房价高了,可能不利于重庆城市化进程,反倒容易出现产业有了,人飘着的情况。

而大部分省会城市不一样,北上广深更不一样,你没本事自己滚。他们不仅不需要对外地去的中低端就业者负责,甚至不需要对省内的农民负责,反倒是虹吸效应,容易做高自己的房价。

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现在重庆情况似乎发生了变化。

不过,重庆房价涨不涨,怎么涨,根本上是大势决定的。就像2015年底开始的最新一轮主要一二线城市上涨周期,这是政策鼓励和货币条件、资产荒共同刺激出的结果。无非是深圳、北京、上海、广州、合肥、郑州这样的城市涨得多一些。

至于重庆,你以为真像外界以为的那样,黄sir走之前的接近整个2016年就没涨?最近人事更替,那是2016年倒数第二天的事,此前的房价的涨幅与此关系不大。

2016年重庆主城区房价的涨幅,也是近几年来最高的。不过很有意思,外界或许不知道,2016年重庆主城区各大板块的价格,其实也只是回到2012年前后重庆房价最高的时候。折腾4年,房价还在当初那个原点。个别地区略高过当年。

不知道听到这句话,那些外地新来的投资客,感到后怕否。

对于炒房者而言,追求的主要是房价上涨收益,而非租金收益。其实,重庆出租房产收益率是非常划算的,一个20多万的小公寓,1000来块钱租金随便收。

当然,外地人最近热炒的照母山、江北嘴、两江四岸,再贵一点也可以,赚点钱也不是没可能。但如果你的资金本身有成本,倒手时收益率能有多少,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)觉得真的还是要慎重。

另外,重庆的房地产体量真的太吓人。

一些机构号称武汉市再次勇夺2016年中国城市新建住宅销售套数、面积第一。其实也就29万套不到,3000万平米出头,而且增幅分别都在30%以上。而重庆2015年新建住宅销售面积就达到4477.71万平米,其中6成为主城区,也就是2700万平米左右。重庆市统计局的数据显示,2016年1-11月,重庆新建住宅销售面积增长17.1%。可以估算2016年,重庆仅仅主城区的新建住宅成交面积,就可以比整个武汉市。

图3.武汉夜景 图片来源|荆楚网

真不知道这些机构的口径是什么。

对了,截至2016年11月,重庆住宅施工面积17629.52万平方米,下降7.2%。Word的天,下降了一些都这么高。同样,其中6成在建位于主城区,也就是超过1亿平米。而根据武汉市统计局的数据,截至2016年6月,武汉全市(武汉主城区+郊区)住宅施工面积6348.72万平方米。

仅仅重庆主城区这个在建体量,已经比号称新建住宅销售全国第一的城市高出这么。

整体上,重庆补涨一些不奇怪,问题是持续多久,怎么个涨的节奏。所以,在重庆炒房需要技巧。至于卖房和炒房的人,各怀鬼胎,就不多说了。

最重要的是,现在上头大boss,不太希望投资客在全中国到处炒房;重庆的一把手有重要位置等着他,新上任二把手不能表现得比前任明显不如吧。

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