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到重庆炒房的在跟谁PK?

摘要:重庆的大局更是中国的大局

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撰文| 张银银

1、张国清市长签名令的分量

一道张国清市长的签名市政府令,过去两周重庆极端狂热的楼市瞬间降温。在此之前,重庆已经连发6、7道调控喊话、政策,但依旧挡不住外界投资者的疯癫。

资产荒啊!

图1.图片来源|网络

这一次,重庆市人mz府令,将“征收对象”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。

简单说,外地“三无”人员重庆首套房即开征房产税。代市长少sir1月13日签署的市zf令,第二天即开始施行。

不给新市长面子,人家怎么向重庆百姓交代!

不过,哎,看到“rm政府令”几个字真的五味杂陈,长一回见识,居然就是征税。知道了吧,政府手上的牌太多了,在形势可控的情况下,玩不过z治。这恰恰也说明,重庆的情况远没到几个外地投资者就可以颠覆的程度。

接着,1月15日,张sir第一次做重庆市政府工作报告,再次怒对炒房。这样的动作,如果你还不懂,那真就是幼稚和天真了。

张银银的朋友,及同学的朋友,4、5年前,好几个在重庆投资房产的,区域还是最近热的几个地方。结果房子烫手到现在,终于(接近)解套,感谢打飞机来的投资者。这几个朋友里,有最近解套的,也有接近解套然后买家被张市长吓着了,不要了。

最近的投资者新拿到手上的房子,再次刷新重庆的房价。又是房产税,打击炒房又是进入政府工作报告,可以确定,2017年解套基本无望。当然了,投资有风险,这点压力应该承受。

人家少帅的压力,比你们大多了。第一次做地方一把手就是直辖市,不好好干还得了。所以张sir的签名分量很重。

2、要懂重庆的z治和地产大局

在1月11日的文章《为什么不要去重庆炒房?》里,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)主要谈了重庆经济社会的大局和房地产真实现状。

最后点了一句:重庆的一把手有重要位置等着他,新上任二把手不能表现得比前任明显不如吧。

这些话看得懂的人,应该是心领神会了。在此,咱们把话说得更直白点吧。今天和明天张银银主要就想和大家分享一下重庆的z治大局和重庆投资房产的具体成本和经济回报。

2012年之后,我国经济往下走,但调结构、去杠杆、供给侧改革的顶层设计,地方执行得不够,似乎除了北京、上海、广东、浙江、重庆,其他省市效果并不明显。

重庆新boss该延续的延续,该否定的否定,取其精华去其糟粕,科学规划布局,然后具体的交给黄sir去操盘,重庆经济成为难得的一朵奇葩。

——传统工业、新兴工业和适合内陆发展的金融物流等服务业三轮高效驱动,其实地票、公租房、天量土地供给为代表的“农村—房地产-户籍”联动改革也卓有成效。外界谈得多的就是重庆房地产供给,根本上保证了重庆房价过去一些年房价平稳。

重庆真是四驱车,虽然也经历了2012、2013的相对低谷和耽搁,但目前耀眼的光亮程度起码和上一位重庆boss所治时代已经不相上下。

作为经济结构调整的典范,重庆经济也有一些问题,但毫无疑问,认真研究过重庆的就知道,重庆经济再高速增长一些年是没问题的。重庆经济这一结果是多年、多届布局的成就,绝不像某些人说的那样都是黄sir的功劳。

最起码,2017年内,没有谁会有意改变重庆的土地、房地产思路。就算有变,最起码也是2017年10月下一个boss来了之后的事。

有人会说,重庆经济势头那么好,人口回流和人才吸引速度很明显,2017年又是恢复直辖20周年,利好太多了。黄sir又走,全国房地产都被按住,资本总要寻求出路,全中国大城市除了东北的,哈哈,几乎都被扫荡了一遍,成都也被扫过了,轮到重庆了吧。

没错,可现在你不知道吗,最高层都在说房子是用来住的,不是拿来炒的。如果这个时候重庆官方欢迎来炒,这不是傻是什么。

另外,从张sir履历看,其与地方、与地产商交集不深,是相对超脱的。这方面,其实黄sir远没这么超脱。了解重庆的就知道,重庆的金融、商务好地,到底都给了谁,背后都有些什么关系。

我国没有哪个城市,和房地产不是真爱!

只是方式不同,重庆要钱,一开始地价就低,迫不及待,一直大卖特卖,既是无奈也是基于需求。重庆农民还很多,此前人口外流趋势很明显,最近几年进入回流通道,需要本地人的快速城市化。地本身也多,也更便宜,那就卖、卖、卖。

重庆还是我国最大的几座工业城市,这种城市的思维方式不同于服务业超过50%的城市,他们的需求也不同。

所以,天量出让土地,承受相对低价,特别是最近两三年地价差距和主要一二线差距越来越明显,但起码靠量也获得亟需的千亿元/年的收入。不要看那些机构的忽悠,中国统计年鉴、各城市账本都是最权威、最准确的,重庆多少年的土地年收入实际都是全国前几。

因为卖得太多,重庆最近一年多库存太明显,才开始有意识减少土地供应。效果也逐步显现,土地单价确实有提升。好吧,其实客观上要感谢外地投资者,你们最近几个月的贡献,制造了恐慌,本质是为重庆去了不少库存。

3、还要懂中国的大局

于2017年而言,维护我国主要一二线城市房地产的稳定,其实事关的是我国金融的安全,事关资产泡沫的安全,事关外h储备和汇l的稳定。

在“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)2016年12月30日《中央5次喊话控房价,我看到的却不是良心》一文中,张银银分析过,泡沫不可怕,甚至是常态,泡沫破裂才是该担忧的。而调控恰恰是泡沫的保护伞。

现在我们幸运就在于资本管制首先还很严厉,大部分资金还在墙内玩。没有谁在抛售房产,开发商大多缓过劲儿了,房地产买方杠杆基本可控,卖方大多也扛得住,除了那些在本轮表现过于激进的开发商。而土地的出口还牢牢被掌握在地方政府手上,这恰恰是支撑购房投资个体和购地投资的开发商未来信心的根源。

如果任凭房价持续涨下去,市场总有先知先觉者,国际因素也会蔓延,房价周期会自然更迭。而调控避免了这一切,在理性、不理性的人均尚未大面积套现离场时,强制市场冷却,大家都在观望,甚至还在期待放松调控拯救经济时让房价再次飞更高。

所以,调控说起来是良心,看透了也是泡沫的保护伞。为什么要调控、要保护泡沫,第一是对公众一个交代,第二是国际形势必然。

川普的不确定性,美联储重回强势,张银银多次分析过了,美元起码还是要“弱强”——弱强也是强啊!“帝国主义都是纸老虎”,最可怕的是我们自己也成了纸老虎。

所以,重要的是,我国投资回报率持续不见回升,甚至越来越投资低效,全要素生产效率没啥进步;供给侧改革喊得厉害,做得少,改不下去;去杠杆越去越高,稍微一碰股市,就是股灾。稍微一碰债市,就是债灾。杠杆惹不起啊!

2017年是什么年份,不需要说。那么,房地产不能再生事!最起码,等那事完了后,看经济需要再说。

综上,从z治和国内外环境上说,在重庆赚房地产的快钱,2016年12月才动手,节奏不对,晚了点。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)不是认为赚不了钱,只是做风险投资最终做成了基石投资,估值还一直稳定就是上不去太多,心累啊。

明天,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)会从成本角度分析到重庆投资房地产的收益情况,敬请垂注。

先剧透一点,如果2015年进场多好啊,那时重庆价格低到冰点,我还真有个朋友那会投资的。哪怕2016年10月前后也不错啊,虽然不可能马上脱手,起码那时风险基本无忧。

可惜我那朋友,最近想脱手,但外地投资者就是不买他的,他们都去买新盘。生气啊生气。还有的本地刚需,人家更愿意买4、5年前的房,彼时的房今天在二手市场上房价更低,也还新,交易成本也低,房东心里期待也相对低。所以刚需喜欢。

这说明投资重庆地产还是可以赚钱的,就是不够快、不够多,哈哈。

重庆房地产无论新房、二手房体量太大。是的,这回最大的赢家,还是重庆政府,谢谢你们来去库存。

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