摘要：重庆的大局更是中国的大局

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撰文| 张银银

1、张国清市长签名令的分量

一道张国清市长的签名市政府令，过去两周重庆极端狂热的楼市瞬间降温。在此之前，重庆已经连发6、7道调控喊话、政策，但依旧挡不住外界投资者的疯癫。

资产荒啊！

图1.图片来源|网络

这一次，重庆市人mz府令，将“征收对象”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。

简单说，外地“三无”人员重庆首套房即开征房产税。代市长少sir1月13日签署的市zf令，第二天即开始施行。

不给新市长面子，人家怎么向重庆百姓交代！

不过，哎，看到“rm政府令”几个字真的五味杂陈，长一回见识，居然就是征税。知道了吧，政府手上的牌太多了，在形势可控的情况下，玩不过z治。这恰恰也说明，重庆的情况远没到几个外地投资者就可以颠覆的程度。

接着，1月15日，张sir第一次做重庆市政府工作报告，再次怒对炒房。这样的动作，如果你还不懂，那真就是幼稚和天真了。

张银银的朋友，及同学的朋友，4、5年前，好几个在重庆投资房产的，区域还是最近热的几个地方。结果房子烫手到现在，终于（接近）解套，感谢打飞机来的投资者。这几个朋友里，有最近解套的，也有接近解套然后买家被张市长吓着了，不要了。

最近的投资者新拿到手上的房子，再次刷新重庆的房价。又是房产税，打击炒房又是进入政府工作报告，可以确定，2017年解套基本无望。当然了，投资有风险，这点压力应该承受。

人家少帅的压力，比你们大多了。第一次做地方一把手就是直辖市，不好好干还得了。所以张sir的签名分量很重。

2、要懂重庆的z治和地产大局

在1月11日的文章《为什么不要去重庆炒房？》里，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）主要谈了重庆经济社会的大局和房地产真实现状。

最后点了一句：重庆的一把手有重要位置等着他，新上任二把手不能表现得比前任明显不如吧。

这些话看得懂的人，应该是心领神会了。在此，咱们把话说得更直白点吧。今天和明天张银银主要就想和大家分享一下重庆的z治大局和重庆投资房产的具体成本和经济回报。

2012年之后，我国经济往下走，但调结构、去杠杆、供给侧改革的顶层设计，地方执行得不够，似乎除了北京、上海、广东、浙江、重庆，其他省市效果并不明显。

重庆新boss该延续的延续，该否定的否定，取其精华去其糟粕，科学规划布局，然后具体的交给黄sir去操盘，重庆经济成为难得的一朵奇葩。

——传统工业、新兴工业和适合内陆发展的金融物流等服务业三轮高效驱动，其实地票、公租房、天量土地供给为代表的“农村—房地产-户籍”联动改革也卓有成效。外界谈得多的就是重庆房地产供给，根本上保证了重庆房价过去一些年房价平稳。

重庆真是四驱车，虽然也经历了2012、2013的相对低谷和耽搁，但目前耀眼的光亮程度起码和上一位重庆boss所治时代已经不相上下。

作为经济结构调整的典范，重庆经济也有一些问题，但毫无疑问，认真研究过重庆的就知道，重庆经济再高速增长一些年是没问题的。重庆经济这一结果是多年、多届布局的成就，绝不像某些人说的那样都是黄sir的功劳。

最起码，2017年内，没有谁会有意改变重庆的土地、房地产思路。就算有变，最起码也是2017年10月下一个boss来了之后的事。

有人会说，重庆经济势头那么好，人口回流和人才吸引速度很明显，2017年又是恢复直辖20周年，利好太多了。黄sir又走，全国房地产都被按住，资本总要寻求出路，全中国大城市除了东北的，哈哈，几乎都被扫荡了一遍，成都也被扫过了，轮到重庆了吧。

没错，可现在你不知道吗，最高层都在说房子是用来住的，不是拿来炒的。如果这个时候重庆官方欢迎来炒，这不是傻是什么。

另外，从张sir履历看，其与地方、与地产商交集不深，是相对超脱的。这方面，其实黄sir远没这么超脱。了解重庆的就知道，重庆的金融、商务好地，到底都给了谁，背后都有些什么关系。

我国没有哪个城市，和房地产不是真爱！

只是方式不同，重庆要钱，一开始地价就低，迫不及待，一直大卖特卖，既是无奈也是基于需求。重庆农民还很多，此前人口外流趋势很明显，最近几年进入回流通道，需要本地人的快速城市化。地本身也多，也更便宜，那就卖、卖、卖。

重庆还是我国最大的几座工业城市，这种城市的思维方式不同于服务业超过50%的城市，他们的需求也不同。

所以，天量出让土地，承受相对低价，特别是最近两三年地价差距和主要一二线差距越来越明显，但起码靠量也获得亟需的千亿元/年的收入。不要看那些机构的忽悠，中国统计年鉴、各城市账本都是最权威、最准确的，重庆多少年的土地年收入实际都是全国前几。

因为卖得太多，重庆最近一年多库存太明显，才开始有意识减少土地供应。效果也逐步显现，土地单价确实有提升。好吧，其实客观上要感谢外地投资者，你们最近几个月的贡献，制造了恐慌，本质是为重庆去了不少库存。

3、还要懂中国的大局

于2017年而言，维护我国主要一二线城市房地产的稳定，其实事关的是我国金融的安全，事关资产泡沫的安全，事关外h储备和汇l的稳定。

在“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）2016年12月30日《中央5次喊话控房价，我看到的却不是良心》一文中，张银银分析过，泡沫不可怕，甚至是常态，泡沫破裂才是该担忧的。而调控恰恰是泡沫的保护伞。

现在我们幸运就在于资本管制首先还很严厉，大部分资金还在墙内玩。没有谁在抛售房产，开发商大多缓过劲儿了，房地产买方杠杆基本可控，卖方大多也扛得住，除了那些在本轮表现过于激进的开发商。而土地的出口还牢牢被掌握在地方政府手上，这恰恰是支撑购房投资个体和购地投资的开发商未来信心的根源。

如果任凭房价持续涨下去，市场总有先知先觉者，国际因素也会蔓延，房价周期会自然更迭。而调控避免了这一切，在理性、不理性的人均尚未大面积套现离场时，强制市场冷却，大家都在观望，甚至还在期待放松调控拯救经济时让房价再次飞更高。

所以，调控说起来是良心，看透了也是泡沫的保护伞。为什么要调控、要保护泡沫，第一是对公众一个交代，第二是国际形势必然。

川普的不确定性，美联储重回强势，张银银多次分析过了，美元起码还是要“弱强”——弱强也是强啊！“帝国主义都是纸老虎”，最可怕的是我们自己也成了纸老虎。

所以，重要的是，我国投资回报率持续不见回升，甚至越来越投资低效，全要素生产效率没啥进步；供给侧改革喊得厉害，做得少，改不下去；去杠杆越去越高，稍微一碰股市，就是股灾。稍微一碰债市，就是债灾。杠杆惹不起啊！

2017年是什么年份，不需要说。那么，房地产不能再生事！最起码，等那事完了后，看经济需要再说。

综上，从z治和国内外环境上说，在重庆赚房地产的快钱，2016年12月才动手，节奏不对，晚了点。“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）不是认为赚不了钱，只是做风险投资最终做成了基石投资，估值还一直稳定就是上不去太多，心累啊。

明天，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）会从成本角度分析到重庆投资房地产的收益情况，敬请垂注。

先剧透一点，如果2015年进场多好啊，那时重庆价格低到冰点，我还真有个朋友那会投资的。哪怕2016年10月前后也不错啊，虽然不可能马上脱手，起码那时风险基本无忧。

可惜我那朋友，最近想脱手，但外地投资者就是不买他的，他们都去买新盘。生气啊生气。还有的本地刚需，人家更愿意买4、5年前的房，彼时的房今天在二手市场上房价更低，也还新，交易成本也低，房东心里期待也相对低。所以刚需喜欢。

这说明投资重庆地产还是可以赚钱的，就是不够快、不够多，哈哈。

重庆房地产无论新房、二手房体量太大。是的，这回最大的赢家，还是重庆政府，谢谢你们来去库存。

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