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在重庆炒一套房的成本惊人

摘要:成本都贡献给银行、政府和中介了

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撰文| 张银银

这次外地炒房客在重庆购房有个特征,高层“豪宅”为主。当然,这个豪,放到京沪深不算什么,至少价格不算什么,也就一万多两万。

其中,很有意思的一点是,重庆以前不怎么火的大平层,一下子成为卖菜大妈都知道的高端楼市产品。不过,朝天门那个最贵的来福士,据说要卖四五万,但人家淡马锡hold得住,不到最后不开盘。史诗级大平层还不准备给你们炒。

然后,热炒的具体哪几个项目,其实屈指一数就知道。开发商也没给“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)广告费,张银银就不给他们做广告了。

反正这次重庆楼市热钱集中的区域就那几个,说更具体点就那十多二十个盘。为什么是他们,因为区域热,因为相对稀缺,因为品质相对高。这个思路似乎是对的。

1、有关重庆房子的误会

正如“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)过去说过很多次的,重庆房子的出租收益率远高于北上广深,性价比极高。当然了,京沪的投资者都是想着资产溢价,动辄翻倍,谁去在乎那点租金。

可这样的逻辑,在重庆短期真能实现?

这次房产税和调控的因素先留着下文说,先说说重庆房子异于外地的特点。

重庆本地部分人或许习惯了,但外地到重庆的游客一般第一时间就会发现,重庆房子的容积率实在是太高了。但这并不代表重庆新建楼盘绿化就很差,实际上哪怕是重庆的公租房绿化率拿到一些城市去比,依旧不算差。整个城市绿化率高,在国内排名前列,是重庆的优点。

同时嘛,就要呵呵呵了,重庆房子高、精品板房比例不高。至于这样好不好,看你自己。

很多外地人不知道,重庆城镇住宅的土地使用年限远低于全国其他地方的70年,只有50年,商业(一些公寓实际是商业用地)甚至只有40年。重庆很多楼盘的拿地时间其实已经不短,特别是一些大盘,好多年前就出让的土地,等房子盖好,已经过去好几年,甚至10年之久的都有。以后土地实用期到了后,怎么办?始终是个隐患和焦虑。

这么一折算后,你就知道,重庆房子的价格其实被低估了。

另外还有一个误会,外界老喜欢说重庆主城区按照套内计价。你以为从一些机构那里看到的重庆房子价格是套内价格,抱歉,大部分不是。你去看重庆这些年的购房合同,套内、建面价格都有写。置业顾问热衷说建面价格啊,听起来低,赶紧买呗。

开发商做广告、到处传播的价格其实主要也都是建面价格。老一代确实还有说套内价格的传统,但年轻人的思维和具体情况早已经跟上全国步伐。

至于那帮开发商不给黄sir面子,马上希望不要再说什么套内,要和全国一致。其实,真没什么,不过是把既成事实稳稳当当落地,为补涨营造更好氛围。

2、重庆炒一套100万的房子年成本10万以上

该说说重庆的炒房成本了。

“三无”购买独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。

税率要说也不算高。但是每年都要交的话,想起来就有点后怕了,如果手上烫几年,房子涨幅不够的话,折腾几年小赚会让自己心里很不爽。

当然,这可能催生中介专门帮忙办理假工作、代理缴个税、代理缴纳社保、代理注册公司等生意。最终可能导致,对外地三无人员首套房就征房产税这一调节手段被消解、架空。

这一担忧,是否成立,关键在重庆官方对“有无工作”、“有无公司”的认定以缴纳社保、企业实际经营并缴税为核心标准。如果口子留太大,随意解读,或者放水,那很快就会被看穿。

目前网上已经开始传重庆主城各区对“三无”购房人员的具体认定,最严格的区据说不仅要社保,转手后房子都还要一直交房产税。如果真是如此,厉害了。当然了,从网上流传的信息看,大部分区要求不算太严厉。现在反正已经开始执行,打擦边球的避税,其实也是下个年度的事情了。话说回来,下个年度还是否有必要对“三无”首套房征房产税都不一定。形势一天一个变。

今天,我们先说严厉的吧。

如果最热的区域有工作以必须缴纳6个月或者1年社保,按照目前重庆市最低社平工资6折为社保基数的话,加上代理费用,外地“三无”炒房者要证明自己在重庆“有工作”,将付出最起码1万元左右的成本,甚至更高。

社平工资每年都在涨,这就麻烦了。有的人说,既然买了房了,可以选择落户,特别是买得相对大的,重庆落户要求不高。问题是,都是专门跑来投资的,真把户籍转到重庆了,以后其他城市咋整?特别是北京上海的,他们多舍不得自己那边的家业啊!

当然,对于那些非京沪深的人来说,转户重庆也是个办法。这是后话了,先不多说。

我们继续算重庆投资房产的其他成本。机票、食宿等费用,算3000块,来一趟就买,这个成本不高吧。如果来几趟那就更多了。

如果“三无”炒房者在重庆的购房,使用了资金杠杆。应该说,以炒房为目的的人,很多资金都是有成本的,那么年利率大约5%。第一年还要各种费用和契税,计算2万块吧,如果一套房子按照100万元计算,资金成本第一年就要7万元

外地人可能不知道,重庆购房还有个特点,要拿到所谓的折扣价、团购价,需要通过代理看房公司(团购公司),需要缴纳几千到一两万的团购费。这一潜规则,有的城市其实也有。重庆比较普遍,很少有楼盘不需要这一费用。

这笔费用我们就算1万元吧。

综上,外地“三无”炒房者在重庆购买一套100万元的房子,第一年需要大约1万元+3000元+7万元+1万元=9.3万元的成本。是的,成本都贡献给银行、政府和中介了。多炒几套,适当可以降低成本哈哈,得有钱!

目前,重庆热点地段的房子确实涨了20%或者30%,但是这些新买来的房子能马上出手吗?显然不可能,即便能出手也要新的税费成本,还要差旅费用。那么,即便刚好一年后就立即出手,成本将提高到10多个点,也就是10万元以上的成本了。

如果刚好两年后脱手,又得增加起码6、7万块成本,那么付出的总成本至少是16、17个点以上了。如果继续拖下去,那就越来越发毛。自己掂量。

3、重庆大平层、目前炒房热点区域房子如何脱手?

外地朋友或许不了解,重庆目前最热的江北嘴、照母山以及其他两江四岸,虽然价格在重庆不低,但优质学区房概念有点伪。重庆所谓最好的中小学基本不在这些地方。

置业顾问或许忽悠你,重庆八中渝北校区,江北嘴新鸥鹏的巴川中学。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)免费帮各位外地朋友解释一下:

渝北区的八中新校区不假,但沙坪坝区恐怕永远也不愿意完全失去八中。对了,好像2017年渝北的重庆八中才全面招生。而渝北除了八中,其他好学校好像不多;

至于江北嘴新鸥鹏的巴川中学,真不确定哪天建成。而且其办得最出色的初中、国际高中,十多年来一直都在铜梁。现在新鸥鹏在重庆到处说要办巴川中学分校,多听听就习惯了。

所以,重庆三北地区所谓学区房概念,真不咋地。重庆本地人为了孩子不需要一定买这些地方。

至于牛叉的大平层,今天重庆的土豪也跟着“三无”一样自己在买,以后他未必需要买你二手的。新贵呢?对,还是有一些,只是不要当重庆是上海、北京,没法比。

另外,重庆虽然不能和北京上海天津比高考优势,但和全国比还是很有优势的。

2016年,张银银的一个亲戚的小孩考了重庆某区理科第一名,然后张银银去计算了下2016年重庆理科“提前批+一本”的录取率(录取人数/参考人数,注意不是报名人数,因为一些人弃考,实际就不和参考的学生竞争了),竟然高达近22%。

这个结果吓了“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)一跳。

提前批基本都是较好的普通大学和军校,所以也应该理解为好大学。也就是说,相对很多省份,重庆的高考压力小得多,学区房本身显得又没那么紧张。

最后的结果就是,在上述地段投资房产的“三无”人员,如果自己不来重庆居住、工作,这些房子主要卖给谁呢?可能是下一波炒房者和真的土豪。

现在对“三无”首套房都征收房产税,你说下一波炒房者愿意马上来接盘吗?就算他继续看好,可重庆的新盘供应量全国城市第一,他可能也是先买新房。

事实上,去看一下数据就知道,二手房无论在重庆主城区还是大都市区(主城区+城市发展新区,或者整个重庆包括渝东南、渝东北地区,占比都很低,这和纽约、北京、上海这样的市场有本质不同。

而重庆主城区3000万平米,全域重庆4、5千万平米的年销售量,以及主城区亿级平米的在建面积,重庆到底有多少房子。重庆过去10多年到底建了多少房子,我的天,有文章算过,自己去看吧。主城区历史累积有400万套房子左右吧。对了,重庆主城九区建成和在建的公租房大概还有40万套以上吧。每年重庆主城区还在新增30来万套商品房。

重庆主城九区算上农民、流动人口才800多万人,官方至少这么说的。就算1000万吧,实际我感觉也真有1000万人了,人挤人,但他们部分不需要在主城买房。重庆老龄化全国数一数二高,主城年流入人口最多也就20来万。

大量的新房都卖不过来,别说二手房,你该知道为何重庆不是二手房为主了吧。重庆二手房成交比例低,不也恰恰说明大量的人靠投资房地产没赚到多少钱,流通率太低了,脱手难啊!

昨天(1月16日)张银银就说了,有朋友折腾几年才脱手,还有的还没脱手。

4、主动权在重庆政府

不管怎样,没几个真的亏死,重庆主城区30万套,全域重庆近50万套的年销量,几乎年年全国第一,就是证据。什么情况都要按照正常节奏来,市场不暴利,但也有利。

至于为什么,那么多人最近几个月冲到重庆来?中介、开发商、前几年的投资人各怀鬼胎,新来的第一拨人觉得资产荒、黄sir退休,该轮到重庆了。然后不仅搞得本地人心惶惶,也把准备跟风来的“三无”带嗨了,大家一起嗨,狂欢两周就遭冰冻。

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)又要说老故事了,在重庆一个20来万元的公寓(最近涨了些哈),大部分天然气都不通,随便租金千把块。你在北京号称几百万的房子,其实租金也才几千。

较高的租金回报率也意味着,投资重庆住宅(最好小户型)、公寓,风险不高。只要地段不是很差,明确周边有租户需求,这类资产配置性价比挺高的。

当然,对于想赚快钱的人来说,这点收益似乎没劲。而且未来也不知道怎么卖。所以,他们一冲到重庆就是大房子。只要重庆房价不像2013-2015年那个阶段实际往下走,摊薄资金成本、略获得一点收益还是稳当的。

就是需要点时间。

另外,变数不是没有。大家都知道,行政一刀切,限购限贷未必是最好的办法,迫不得已时不得不这么做。关键还是要增加供给,或者市场手段调节。比如北京、上海、深圳,土地供给和人口吸引力比起来,明显不够,不数倍增加土地供给,也可以全面提高容积率,增加房屋供给量,根本不可能稳定房价。

暂时的收紧调控,只能起一时作用,一旦稍微松动,或者预期大涨,怎么都拦不住这类城市的房价暴涨。

重庆此次调控,严格来说也有行政手段。但对外地“三无”人员首套房即征收房产税这一手段,其实更多是一种市场(价格杠杆)调节。也就说,重庆并不限制,一线城市完全是限。

你要有钱,你可以来买,但是很抱歉,你是“三无”,那就要对你征税。至于“三无”二套房停贷,这没什么好说的,侵犯到本地人、本地工作人的居住权益了,停贷不奇怪。

最值得注意的是土地供应,最近一年多重庆主城区减少明显,不过体量依旧全国第一。好的方面是土地单价往上在走。如果未来,当然主要说的是2018年之后,重庆官方有意要适当做高房价,没有外部干扰的话,还是有点戏。

故事怎么变,就看未来了。只是这一拨,你要等那么久脱手,而且仅仅小赚的话,真有点烦躁。

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