摘要：崩盘属谣言，但形势让人焦虑

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撰文| 张银银

记得不久前某明星疑似出轨的新闻曝出后，张银银和朋友聊天时说：北京、上海这样的城市，小三和情人居住需要的房产数量就吓死人。

京沪和其他一二线城市的房价逻辑差别很大。那里的q贵及新富太多、太集中，那里是宇宙级中心城市。

合肥当然不是京沪。不过，合肥房价真的就崩盘了吗？至少目前还没有到那么严重的地步，但媒体几天前是这么报道的。

事情的原委是：

该市滨湖区、蜀山区及北城部分业主，于2016年12月底在该市政务直通车网站反映房价即将崩盘，业主们要求政府救市的文章在网络流传。当然，确确实实，一些急于脱手的合肥二手房价格出现了下降。

不过，合肥新房均价依旧普遍过万元，成交量倒是有所下跌——这不应该奇怪，又是调控，又是岁末，实属正常。

1、上面暂时不希望涨！高位接盘侠即便惨叫先忍着

二手房价格下跌了就找政府闹的人，说实话，最不该同情。这样的人，连最起码的契约精神都没有，你敢高位接盘，你就该做好各种准备。

只是，话说回来，过去10余年，投资中国主要一二线城市的房产，基本就是无风险的事情。ZF和房地产是真爱，已经被验证N次。这样的历史经验，会造成什么样的投资者教育？所以，也不能全怪叫委屈的人。

在“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）2016年8月10日《“妖王”合肥最严限贷背后，道理就像炒作小盘股》一文中，张银银分析过，合肥2016年的房价飙升，和当地供应、库存不算太高有关，但最关键的还是2016年政策的“鼓励”。又是海量的货币供应，又是倡导去库存。从东往西，主要一二线城市挨个上涨，直到岁末房价稳定的重庆在偶然因素作用下，也跟着暴涨一波。

既然，房价根本上是政府托起来，那么降了的时候，自然要找政府，这个逻辑也没啥错。

哎，我们的政府累啊，本身自己也被房地产所绑架。比起涨，政府自然更怕看到大跌。一旦全国形势不妙，一定会刺激。也就说，要真的全国都下跌了，不需要谁闹，政府最先受不了。

只可惜，主要一二线城市房价都还高位稳定。现在的任务是调控，是不要涨，要打击炒作。这一点，如果还不明白、还不懂，那只有交学费了。

所以，合肥高位接盘侠即便惨叫声再大、再厉害，也只有自己先忍着，该割肉割肉，赌未来也可以。看个人，也看国运了。

2、合肥这个城市的位置让他特殊

合肥和重庆恐怕是主要一二线城市里最有代表性的极端。

几年前才几千块，6年前“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）去合肥时，记得太清楚5000块就能买房子。一下子冲到一万多甚至动辄近两万，特别是一些板块涨得太夸张。作为弱省会、高房价，这几年合肥城市本身变化并不十分大，也不是长三角最瞩目的城市。现在调控收紧了，市场调整一下，高位接盘的房东们，急于出手不奇怪。

有观点安慰说，目前，合肥库存去化周期已低于平均水平，房价未必看跌。根据易居研究院最新库存数据，2016年12月，合肥成交量64万平方米，可售量174万平方米，库存去化周期2.3个月。这样的分析逻辑，还要看外在的其他变量。

在全国都滞销、库存很大的时候，房价稳定或趋下降是正常的；在主要一二线城市都涨的时候，无论多大库存，只要是中心城市，不要像东北那样，很难不涨；同样，在上面明确希望房价暂时稳定的时候，无论库存多小，暂时也就都难大涨。政府手上的牌太多、太强大了。

对于一个尚未完成城市化的国家来说，供应和总的可居住房屋总量、人口吸引力，从根本上决定一个城市房价的未来走势。即便遇到严重的外在因素，比如美元生变，影响也是暂时的。当然，我们大多数城市房价目前是否已经透支，本身是个问题。

无论如何，不是职业炒家，只是玩票，合肥近来的情况，或许仅暂时的焦虑已经把你逼疯。

不仅仅是合肥，此轮房价上涨的高位接盘侠们，急于脱手是可以理解的。毕竟国际形势发生了变化，川普的不确定、联储在不停示意；我们的货币政策跟着在变，不敢说多紧，适度收紧在未来几个月基本是必然。

而目前，合肥新房价格相对稳定，部分二手房价格下跌，土地出让依旧高溢价，不正说明形势处于政府可控范畴。

既然可控，就别指望政府马上放水。抱歉，如果你高位接盘，又是小本买卖，折腾不起，想早点脱手，代价只有自己出了。

而合肥之所以出现今天的局面，房地产供应、库存这些是个因素，政策刺激一二线城市大势之下，合肥跟着涨本身就正常。恰好合肥这个城市位置生得太特殊，长三角都涨到天价了，作为长三角最西的省会，怎么可能不涨。

没错，合肥2016年的房价现象，是长三角核心区域房价上涨的溢出效应所致，很多在上海这样的城市暂时无法买房、老家是安徽的白领，以及出于投资考虑的人选择合肥。

3、合肥现象值得全国思考

合肥2016年房价飙升的逻辑，其实是我国二线城市房价上涨的极端范本，值得反思和解剖。

在那样的行情下，对于合肥刚需一族来说，2016年当然是噩梦，动辄40%的飙涨，除了绝望就只有赶紧凑钱首付，加剧行情。

只可惜，击鼓传花总有鼓声停止的那一刻。

合肥不是强省会，其对省内的吸引力也完全无法和武汉、成都这样的省会比。不客气地说，和郑州之于河南比，合肥之于安徽的魅力也不占多少便宜。

而2015年，合肥城镇常住居民人均可支配收入31989元。以合肥1万多的房价，双职工家庭在合肥，不吃不喝大概18年才能买一套100平米的房子。很多人会觉得人均年可支配收入不代表什么，可你要去看一下长三角的数据就知道，合肥这个收入情况是排名靠后的。

最关键的是，合肥产业有多大家底，和长三角连片富庶区域比，合肥还有一些差距。清醒的人都明白，合肥到底有多少高富帅阶层，没有足够多的高富帅、白富美，合肥要维持目前的高房价，除了靠全国性的刺激，可以说没有其他办法。

除了少数一二线城市外，这样的情况其实属于全中国。考虑到一些城市的房屋保有量、供给，过高房价的风险确实是在增大。

2014年美国人的年均收入4万美元出头，除了少数城市、少数核心区域，美国的房子也就三四十万美元/套。从房价收入比来说，我们主要一二线城市确实过高。

当然，拿一个发展中的国家和成熟发达国家比并不合适，但起码是一个参照。

投资总是有风险，这是一句老套得不行的话。但当所有人都癫狂的时候，又有几个人认真掂量过“风险”二字的重量。说2016年是房地产的国家牛市，并不夸张……股市的国家牛市怎么收场的？

你该明白，在可控的时候调控，真的是在保护高房价、保护泡沫。美国的宽松货币政策-我们的M2高增速-我国房价（特别是主要一二线城市的房价）不停涨，这个逻辑正在逆转。

不过，投资者并不可怜，他们至少有资产，他们甚至还可以撒手不玩了；至于刚需，张银银想安慰你，不要嫌自己高位买房，没有房的焦虑也很恼火。

相关历史阅读：

《“妖王”合肥最严限贷背后，道理就像炒作小盘股》，2016年8月10日

《合肥“地王”月结出让金：暴露土地收入“骗局”》，2016年6月23日

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