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看合肥就知道中国房价泡沫越来越危险

摘要:崩盘属谣言,但形势让人焦虑

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撰文| 张银银

记得不久前某明星疑似出轨的新闻曝出后,张银银和朋友聊天时说:北京、上海这样的城市,小三和情人居住需要的房产数量就吓死人。

京沪和其他一二线城市的房价逻辑差别很大。那里的q贵及新富太多、太集中,那里是宇宙级中心城市。

合肥当然不是京沪。不过,合肥房价真的就崩盘了吗?至少目前还没有到那么严重的地步,但媒体几天前是这么报道的。

事情的原委是:

该市滨湖区、蜀山区及北城部分业主,于2016年12月底在该市政务直通车网站反映房价即将崩盘,业主们要求政府救市的文章在网络流传。当然,确确实实,一些急于脱手的合肥二手房价格出现了下降。

不过,合肥新房均价依旧普遍过万元,成交量倒是有所下跌——这不应该奇怪,又是调控,又是岁末,实属正常。

1、上面暂时不希望涨!高位接盘侠即便惨叫先忍着

二手房价格下跌了就找政府闹的人,说实话,最不该同情。这样的人,连最起码的契约精神都没有,你敢高位接盘,你就该做好各种准备。

只是,话说回来,过去10余年,投资中国主要一二线城市的房产,基本就是无风险的事情。ZF和房地产是真爱,已经被验证N次。这样的历史经验,会造成什么样的投资者教育?所以,也不能全怪叫委屈的人。

在“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)2016年8月10日《“妖王”合肥最严限贷背后,道理就像炒作小盘股》一文中,张银银分析过,合肥2016年的房价飙升,和当地供应、库存不算太高有关,但最关键的还是2016年政策的“鼓励”。又是海量的货币供应,又是倡导去库存。从东往西,主要一二线城市挨个上涨,直到岁末房价稳定的重庆在偶然因素作用下,也跟着暴涨一波。

既然,房价根本上是政府托起来,那么降了的时候,自然要找政府,这个逻辑也没啥错。

哎,我们的政府累啊,本身自己也被房地产所绑架。比起涨,政府自然更怕看到大跌。一旦全国形势不妙,一定会刺激。也就说,要真的全国都下跌了,不需要谁闹,政府最先受不了。

只可惜,主要一二线城市房价都还高位稳定。现在的任务是调控,是不要涨,要打击炒作。这一点,如果还不明白、还不懂,那只有交学费了。

所以,合肥高位接盘侠即便惨叫声再大、再厉害,也只有自己先忍着,该割肉割肉,赌未来也可以。看个人,也看国运了。

2、合肥这个城市的位置让他特殊

合肥和重庆恐怕是主要一二线城市里最有代表性的极端。

几年前才几千块,6年前“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)去合肥时,记得太清楚5000块就能买房子。一下子冲到一万多甚至动辄近两万,特别是一些板块涨得太夸张。作为弱省会、高房价,这几年合肥城市本身变化并不十分大,也不是长三角最瞩目的城市。现在调控收紧了,市场调整一下,高位接盘的房东们,急于出手不奇怪。

有观点安慰说,目前,合肥库存去化周期已低于平均水平,房价未必看跌。根据易居研究院最新库存数据,2016年12月,合肥成交量64万平方米,可售量174万平方米,库存去化周期2.3个月。这样的分析逻辑,还要看外在的其他变量。

在全国都滞销、库存很大的时候,房价稳定或趋下降是正常的;在主要一二线城市都涨的时候,无论多大库存,只要是中心城市,不要像东北那样,很难不涨;同样,在上面明确希望房价暂时稳定的时候,无论库存多小,暂时也就都难大涨。政府手上的牌太多、太强大了。

对于一个尚未完成城市化的国家来说,供应和总的可居住房屋总量、人口吸引力,从根本上决定一个城市房价的未来走势。即便遇到严重的外在因素,比如美元生变,影响也是暂时的。当然,我们大多数城市房价目前是否已经透支,本身是个问题。

无论如何,不是职业炒家,只是玩票,合肥近来的情况,或许仅暂时的焦虑已经把你逼疯。

不仅仅是合肥,此轮房价上涨的高位接盘侠们,急于脱手是可以理解的。毕竟国际形势发生了变化,川普的不确定、联储在不停示意;我们的货币政策跟着在变,不敢说多紧,适度收紧在未来几个月基本是必然。

而目前,合肥新房价格相对稳定,部分二手房价格下跌,土地出让依旧高溢价,不正说明形势处于政府可控范畴。

既然可控,就别指望政府马上放水。抱歉,如果你高位接盘,又是小本买卖,折腾不起,想早点脱手,代价只有自己出了。

而合肥之所以出现今天的局面,房地产供应、库存这些是个因素,政策刺激一二线城市大势之下,合肥跟着涨本身就正常。恰好合肥这个城市位置生得太特殊,长三角都涨到天价了,作为长三角最西的省会,怎么可能不涨。

没错,合肥2016年的房价现象,是长三角核心区域房价上涨的溢出效应所致,很多在上海这样的城市暂时无法买房、老家是安徽的白领,以及出于投资考虑的人选择合肥。

3、合肥现象值得全国思考

合肥2016年房价飙升的逻辑,其实是我国二线城市房价上涨的极端范本,值得反思和解剖。

在那样的行情下,对于合肥刚需一族来说,2016年当然是噩梦,动辄40%的飙涨,除了绝望就只有赶紧凑钱首付,加剧行情。

只可惜,击鼓传花总有鼓声停止的那一刻。

合肥不是强省会,其对省内的吸引力也完全无法和武汉、成都这样的省会比。不客气地说,和郑州之于河南比,合肥之于安徽的魅力也不占多少便宜。

而2015年,合肥城镇常住居民人均可支配收入31989元。以合肥1万多的房价,双职工家庭在合肥,不吃不喝大概18年才能买一套100平米的房子。很多人会觉得人均年可支配收入不代表什么,可你要去看一下长三角的数据就知道,合肥这个收入情况是排名靠后的。

最关键的是,合肥产业有多大家底,和长三角连片富庶区域比,合肥还有一些差距。清醒的人都明白,合肥到底有多少高富帅阶层,没有足够多的高富帅、白富美,合肥要维持目前的高房价,除了靠全国性的刺激,可以说没有其他办法。

除了少数一二线城市外,这样的情况其实属于全中国。考虑到一些城市的房屋保有量、供给,过高房价的风险确实是在增大。

2014年美国人的年均收入4万美元出头,除了少数城市、少数核心区域,美国的房子也就三四十万美元/套。从房价收入比来说,我们主要一二线城市确实过高。

当然,拿一个发展中的国家和成熟发达国家比并不合适,但起码是一个参照。

投资总是有风险,这是一句老套得不行的话。但当所有人都癫狂的时候,又有几个人认真掂量过“风险”二字的重量。说2016年是房地产的国家牛市,并不夸张……股市的国家牛市怎么收场的?

你该明白,在可控的时候调控,真的是在保护高房价、保护泡沫。美国的宽松货币政策-我们的M2高增速-我国房价(特别是主要一二线城市的房价)不停涨,这个逻辑正在逆转。

不过,投资者并不可怜,他们至少有资产,他们甚至还可以撒手不玩了;至于刚需,张银银想安慰你,不要嫌自己高位买房,没有房的焦虑也很恼火。

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“妖王”合肥最严限贷背后,道理就像炒作小盘股》,2016年8月10日

合肥“地王”月结出让金:暴露土地收入“骗局”》,2016年6月23日

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