摘要：“小年”行情基本注定，生变最早都在年底了

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撰文| 张银银

北京是个很有意思的地方，人口吸引力明明停不下来，却非要逆势控制人口。房子需求明明大到惊人，供给却不够。

最新消息是，北京市长强调，从2017开始，北京要先做“减法”，每年至少减少城乡建设用地存量30平方公里，减到30平方公里以上的，才是当年新增建设用地的规模，以便对新增用地及新增产业形成更严格的约束。

简单说，北京对建设用地进一步收紧。这不是为下一轮大涨积蓄动力吗？加上调控人为抑制了需求，包括任志强先生在内，不少行业人士都认为，下一次放松调控那一天，依旧是北京房价暴涨之时。

与此同时，和北京直线距离只有200多公里的石家庄，2016年房价也发生了暴涨。投资者的井喷和刚需的紧张，与合肥一样，石家庄房价一年涨好几成。类似的疯狂，在2016年各大一二线城市轮番上演。

行情终于见顶，各地的调控不断加码。如今，不好的消息也越来越多。如某财经媒体报道说，楼市进入冰河期！春节7天，上海只卖出8套房，还有城市0成交……

1、四大不利袭击2017年楼市

说实在的，这不奇怪，又是春节长假，又是调控，暂时出现这个局面是正常的。关键在于，楼市冰冻行情维持多久。如果动辄几个月，甚至更长，没几个人扛得住。如此，结果不是崩盘就是救市。

就目前来说，调控将继续是必然。

于国内而言，决策层的信号非常明晰，暂时的经济目标已实现。让居民加杠杆去库存、稳经济的目的取得成绩同时，资产泡沫又成为新问题。

外部环境发生变化，起码“弱强”的美元必然出现，美国居民杠杆率回到低点，经济整体向好，川普不确定性让人头疼。你说我们如果不控制资产泡沫，难道让美国人把我们击穿？所以，只要美元走势、美国经济趋势向好，我们没有其他对冲工具抗衡之前，降低房地产为代表的国内资产泡沫风险，就是必要和必须的选择；

从利率和人民币h率角度而言，资产价格承压也是大概率事件。美元加息的预期未变，RMB贬z、外h储备减少的压力一直存在。所以，我们的基础货币供给继续天量，没有能力也没有可能，适当收紧是没有选择。

因为2016年的市场投放和通胀压力，即便我们基础利率不调，市场利率实际上扬已经在发生。当然，如果调控和利率压力是短期的，没有谁会认为房价承压，但如果市场利率动辄几个月甚至一年以上趋势性向上，调控不敢松动，房价永远涨的信念就会发生动摇；

虽然我们家庭的杠杆还不算特别高，但2016年的上升是明显的。一二线城市居民储蓄的增长越来越低，甚至不乏接近零的城市，这说明家庭杠杆普遍加到了房产上。“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）想说，还怎么继续加杠杆，何况调控不允许加。

很大程度上说，只要稳住了一二线城市的房价，三四线城市本身房价压力就大，当地居民过度加杠杆购房的必要不大。而投资者暂时也不会去；

不仅如此，三四线城市因为库存和保有量过大，人口增速不够快，去库存本身就是他们地产业未来一段时间的主要工作。全国来看，截至2016年，库存大约在60-70亿平米左右，可以满足差不多近2亿人居住。算上本身的保有量，再考虑下我们的城镇化速度，鸭梨山大！

2、一二线城市涨上去的房价掉下来？关键在国运是否跌跟头

涨上去的房价，到底能不能降下来一些（不只是象征性降一点，然后在下一轮刺激下继续走高），恐怕并不好讲。

就拿北京来说，北京严控土地供给，确实可以理解。北京的水危机那不是开玩笑的！问题是，解决水危机的市场化手段却几乎没有。生活在北京的人，享受着不太贵的水价，而调水的省份却必须承担各种生态后果。

然后，北京只好用行政手段控制人口。“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）幼稚地认为，如果让北京的自来水和各种资源品，按市场成本基础定价，无论个人还是企业，有能力你就继续在北京待，负担不起你就考虑去其他地方。所谓北京人口太多、各种城市病，不一下子治好大半吗？

不仅如此，这对于华北地区的均衡发展，不也是重大利好。同样，对于房价，包括环北京地区的房价暴涨也是一种解脱。

——但，北京没有这么做。不到不得不那一天，恐怕都不会这么做。唯一做的是“赶人”、控制人口总量和努力减缓城市扩张。那么，后果就是任志强先生说的那样，调控一轮涨一轮。

实际上，就算北京像重庆那样天量供应土地，同时“控人”，房价就一定比现在低多少吗？未必，北京的逻辑是权力的逻辑、权力市场的逻辑，根本上是新兴大国宇宙城市的逻辑。不到国运跌跟头，破裂不会发生。

如此循环往复，何时是个头？

3、“小年”行情基本注定，生变最早都在年底了

为什么是2017年底？

因为，目前的调控决心还是坚定的，暂时应该也扛得住外部压力；2016年房地产、基建、黑五类、工业经济的适当恢复惯性还在，有利于经济；通胀预期，一定程度也利于全球经济，包括美国经济。外在环境的改善，对我们经济也是好事；年底那会胜利召开，也才有空腾出手。

有意思的可能是，2017年我们真的要开启去杠杆大幕，真的要开始一项一项深化改革吗？如果是，整个2017年房地产局面不会大改，维持更长时间都有可能，甚至资产价格适度回落。“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）希望如此……

当然，最终如何收场这回看国运了。米国到底有多厉害，我们经过近40年的改革开放，经济厚度、柔韧度、弹性到底如何，是到检验的时候了。

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