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2017年楼市的4个坏消息

摘要:“小年”行情基本注定,生变最早都在年底了

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撰文| 张银银

 

北京是个很有意思的地方,人口吸引力明明停不下来,却非要逆势控制人口。房子需求明明大到惊人,供给却不够。

最新消息是,北京市长强调,从2017开始,北京要先做“减法”,每年至少减少城乡建设用地存量30平方公里,减到30平方公里以上的,才是当年新增建设用地的规模,以便对新增用地及新增产业形成更严格的约束。

简单说,北京对建设用地进一步收紧。这不是为下一轮大涨积蓄动力吗?加上调控人为抑制了需求,包括任志强先生在内,不少行业人士都认为,下一次放松调控那一天,依旧是北京房价暴涨之时。

与此同时,和北京直线距离只有200多公里的石家庄,2016年房价也发生了暴涨。投资者的井喷和刚需的紧张,与合肥一样,石家庄房价一年涨好几成。类似的疯狂,在2016年各大一二线城市轮番上演。

行情终于见顶,各地的调控不断加码。如今,不好的消息也越来越多。如某财经媒体报道说,楼市进入冰河期!春节7天,上海只卖出8套房,还有城市0成交……

 

1、四大不利袭击2017年楼市

说实在的,这不奇怪,又是春节长假,又是调控,暂时出现这个局面是正常的。关键在于,楼市冰冻行情维持多久。如果动辄几个月,甚至更长,没几个人扛得住。如此,结果不是崩盘就是救市。

就目前来说,调控将继续是必然

于国内而言,决策层的信号非常明晰,暂时的经济目标已实现。让居民加杠杆去库存、稳经济的目的取得成绩同时,资产泡沫又成为新问题。

外部环境发生变化,起码“弱强”的美元必然出现,美国居民杠杆率回到低点,经济整体向好,川普不确定性让人头疼。你说我们如果不控制资产泡沫,难道让美国人把我们击穿?所以,只要美元走势、美国经济趋势向好,我们没有其他对冲工具抗衡之前,降低房地产为代表的国内资产泡沫风险,就是必要和必须的选择;

 

从利率和人民币h率角度而言,资产价格承压也是大概率事件。美元加息的预期未变,RMB贬z、外h储备减少的压力一直存在。所以,我们的基础货币供给继续天量,没有能力也没有可能,适当收紧是没有选择。

因为2016年的市场投放和通胀压力,即便我们基础利率不调,市场利率实际上扬已经在发生。当然,如果调控和利率压力是短期的,没有谁会认为房价承压,但如果市场利率动辄几个月甚至一年以上趋势性向上,调控不敢松动,房价永远涨的信念就会发生动摇;

 

虽然我们家庭的杠杆还不算特别高,但2016年的上升是明显的。一二线城市居民储蓄的增长越来越低,甚至不乏接近零的城市,这说明家庭杠杆普遍加到了房产上。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)想说,还怎么继续加杠杆,何况调控不允许加。

很大程度上说,只要稳住了一二线城市的房价,三四线城市本身房价压力就大,当地居民过度加杠杆购房的必要不大。而投资者暂时也不会去;

 

不仅如此,三四线城市因为库存和保有量过大,人口增速不够快,去库存本身就是他们地产业未来一段时间的主要工作。全国来看,截至2016年,库存大约在60-70亿平米左右,可以满足差不多近2亿人居住。算上本身的保有量,再考虑下我们的城镇化速度,鸭梨山大!

 

2、一二线城市涨上去的房价掉下来?关键在国运是否跌跟头

涨上去的房价,到底能不能降下来一些(不只是象征性降一点,然后在下一轮刺激下继续走高),恐怕并不好讲。

就拿北京来说,北京严控土地供给,确实可以理解。北京的水危机那不是开玩笑的!问题是,解决水危机的市场化手段却几乎没有。生活在北京的人,享受着不太贵的水价,而调水的省份却必须承担各种生态后果。

然后,北京只好用行政手段控制人口。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)幼稚地认为,如果让北京的自来水和各种资源品,按市场成本基础定价,无论个人还是企业,有能力你就继续在北京待,负担不起你就考虑去其他地方。所谓北京人口太多、各种城市病,不一下子治好大半吗?

不仅如此,这对于华北地区的均衡发展,不也是重大利好。同样,对于房价,包括环北京地区的房价暴涨也是一种解脱。

——但,北京没有这么做。不到不得不那一天,恐怕都不会这么做。唯一做的是“赶人”、控制人口总量和努力减缓城市扩张。那么,后果就是任志强先生说的那样,调控一轮涨一轮。

实际上,就算北京像重庆那样天量供应土地,同时“控人”,房价就一定比现在低多少吗?未必,北京的逻辑是权力的逻辑、权力市场的逻辑,根本上是新兴大国宇宙城市的逻辑。不到国运跌跟头,破裂不会发生。

如此循环往复,何时是个头?

 

3“小年”行情基本注定,生变最早都在年底了

为什么是2017年底?

因为,目前的调控决心还是坚定的,暂时应该也扛得住外部压力;2016年房地产、基建、黑五类、工业经济的适当恢复惯性还在,有利于经济;通胀预期,一定程度也利于全球经济,包括美国经济。外在环境的改善,对我们经济也是好事;年底那会胜利召开,也才有空腾出手。

有意思的可能是,2017年我们真的要开启去杠杆大幕,真的要开始一项一项深化改革吗?如果是,整个2017年房地产局面不会大改,维持更长时间都有可能,甚至资产价格适度回落。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)希望如此……

当然,最终如何收场这回看国运了。米国到底有多厉害,我们经过近40年的改革开放,经济厚度、柔韧度、弹性到底如何,是到检验的时候了。

 

 

 

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