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李嘉诚不准备玩地产了?香港楼市泡沫的五大隐忧

摘要:房价受内地影响太大

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撰文| 张银银

难道李嘉诚在香港也不准备玩地产了?他带头降价的消息让人震撼。

其旗下长江实业在香港再次推出折价楼盘,买家若购买其旗下一新盘,长江实业将代缴全部买家印花税(BSD)和从价印花税(AVD),优惠力度达到30%。

当然,也不奇怪,众所周知其中一个背景是,此前的2016年11月,为打击楼市炒作之风,香港特区政府规定非香港户籍人口在香港购买住宅,以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”,从此前的最高8.5%,一下子提高到15%。

香港高房价影响到市民生活、影响到经济竞争力,不打击也不行。一打击,又涉及如何高转手问题。

1、房价贵绝全球

降价刺激楼市是个因素。但更大的背景是,自2010年以来,香港一直是年供房负担比例居全球首位的城市。

1月23日,美国研究机构Demographia公布的《国际供房负担能力报告》显示,香港再次成为全球供房负担比例最高的城市,供房负担比例为18.1倍。这意味着如果不贷款的话,香港人需要不吃不喝18年,才可以买房。

其实,这个数据“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)持怀疑态度,这和我们京沪深,甚至和合肥比,也不算啥啊?

看到银行业资深研究员付兵涛先生,前几天的一篇文章,香港房价在亚洲金融危机之后曾经持续下跌六七年时间,但从2003年年中开始持续上涨,目前私人住宅平均售价指数已经是2003年的五倍,核心地段房价涨幅估计不会低于十倍。

根据上述报告,据说,截至去年第三季,香港的供房负担比18.1倍,实际已经较2015年的最高值19倍有所下降。要注意的是,与此同时,香港居民的收入增速虽然依旧可以,但和房价比真的太低。

2016年三季度,香港居民家庭月收入中位数2.6万港币,同比增长4%。是的,还不如内地。

2、经济增速和租金涨幅偏低

2016年我国经济增速创下多年来的新低,但依旧有近7个点,而香港只剩下2个点左右的增速。

2008年国际金融危机后,香港遭受重创,但2009年受内地的支撑迅速回暖,一度单季度高达8个点的增速。但和内地一样,2012年后,逐渐走低,一直没有超过3%,到了2016年更是只剩下2%左右。

租金涨幅也一样,低到不可思议。毕竟,中低收入者在香港有个最起码的床的权利还是有保障,这和内地真不一样。实在没那个能力的,干嘛要租好的商品房。特别是看看李嘉诚带头降价的楼盘,哪是给一般人住的。

至于说收入,没错,上文写过了虽然不低,但涨幅也比内地低。更恐怖的是房价收入比实在是吓人。

3、香港房价受内地影响太大

这个就不用说了,香港豪宅都是谁在买。资金南下推动香港楼价明显,现在内地经济压力大,房价泡沫大,香港泡沫也大,一旦意外发生,后果可想而知。

很多人会说,内地经济不好、房价泡沫大,不正有更多资金想离开出去。香港不也是个选项?对,这事实上也带动了一段时间香港的楼市。但,先卖个关子,下一部分刚好要写这个。

还有朋友说李嘉诚过去几年的“撤离”行动有些偏早,2016年的刺激让主要一二线城市房价疯涨,他卖早了。这回香港的行动,是不是也多虑了?

首先,这个说法不够严谨,上海世纪汇广场可是2016年卖的,而且是天价。

高风险追涨,不是一个稳健的老头爱干的事情。何况,几年前开始,李嘉诚先生似乎开始撤离,直到2016年,200亿元人民币抛售上海世纪汇广场,数百亿元级别的交易,如此大的体量,交易本身不是一件很容易的事情。有时候不是一时半会儿的事,而且大笔资金的进出也是个问题。资本管制你懂的。

更重要的是,嘉诚先生确实老了,他的儿子还是歪果仁,他们不太懂怎么和内地相处。他知道,今天的中国已经不再是他和他老朋友那个时代。中国的波动,不是他这样一个已经没有太多背景的老头可以左右的;他的后代,更明白成熟经济体的运作模式,也乐于和擅长于在那里建功立业。

所以,在内地,减少物业持有,稳住内地1000多万方的土地储备。等待,静观其变,反正以前拿地也超级便宜,不需要介入太深,不需要继续增加更多投资去开发。用最简单的方式,持有而不迅速开发,不是更好吗?

至于香港,不正越来越内地化。

4、汇率和国运风险

正如大家看到的,我国外h储备已经跌破三万亿美元,资金出j管控越发严厉。这可能会导致两个问题:

一是,较大体量资金正规渠道流到香港难度加大,实际成本提高。那么,这会影响香港楼市。正如上文所言,香港的楼市泡沫主要是内地支撑的。

二是,h率和外h储备压力,背后昭示的是我国经济深陷麻烦,中美之间的博弈加剧,美国的复苏和势头确实不错。相对的,如果我们真的在下一轮中美博弈中略处下风,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)只是说,哪怕稍微有那么点不利,更不用说国运真的遇到坎坷。无论内地还是香港,肯定都会一起受波折。

若此,房价绝对是首当其冲。

5、老龄化比大陆还夸张

这一点或许是很多人想象不到的,可这是事实。

2015年,我国超过65岁的公民接近10%,香港竟然高达15%,准确说是15.1%。而同期,新加坡12%、韩国13%、美国14.8%。当然,不要和日本比,日本没救了26%。香港这个老龄化率,起码值得警惕。

至于说生育,香港总和生育率只有1.23%,远低于2.1%的正常代际更替水平。当然,作为一个城市,香港可以吸引移民,但香港各种问题压力也很大,目前比较保守。

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