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大家都在赌楼市前景

摘要:房企融资未放松、高溢价拿地却势头不减,逆天节奏是要干嘛?

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撰文| 张银银

房地产融资有所松动?

2月13日,金隅股份(601992.SH)发布公告称,证监会核准公司向合格投资者公开发行公司债券,发行金额不超过40亿元。

自去年11月,房企公司债鲜有核准。尽管证监会时隔3个月再次放行房企公司债,但这并不意味着对房企融资政策的放松。

比如金隅股份,此次募资未限制资金用途,但在其业务版图中,保障房、自住房等政策性住房的业务量不容忽视——这是上头支持的,其他发债口子实际未见放松太多。

与此同时,各地房企对拿地依旧极富热情,高溢价在各大城市继续轮番上演。如南京,2月14日出让的多幅地块中,只有两幅地顺利成交,其中有5幅是拍到最高限价而不得不选择第二天以抽签的形式“分地”。

一边是融资依旧偏紧,一边是高溢价拿地势头不减,这逆天的节奏,到底是怎么回事?

简单总结一下,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)觉得,主要或有三点:大型房企腰板硬、部分融资可以转战海外及其他渠道获取、对赌楼市前景。

1、大型房企腰板硬,手握现金较多

首先,和去年谁都敢拿地不同,此轮敢于拿地的,特别是敢血拼价格的基本都是大型房企。就像媒体报道的,2月17日出让的上海临港4幅住宅地块,报名参与的基本都是土地市场的老面孔,万科、保利、碧桂园、招商、世茂、金地等。

大型房企腰板硬,手握现金较多。

同时,表外融资虽然有所收紧,国内发债也更难,但这类企业通过银行、信托渠道的融资能力普遍较强。而2016年,几乎所有大型开发商都超额完成年度销售任务,营收的增加虽未完全体现在利润率方面,有的开发商利润率其实还出现下滑,但总的利润增加。

2016年,全国提前一个月即完成10万亿的销售额,大量的首付款、个人房贷资金为开发商补充弹药。钱多人胆大。

2、房企海外融资等规模不断扩大

钱总是需要的,而且国内融资难度加大也是不争的事实。那么,就去海外呗。

“中国地王”融信节后即发行了一笔2019年到期的2.25亿美元优先票据,利率为6.95%。这是春节过后,内地房企的第二笔海外融资记录。

根据媒体的统计,我们看到,自去年四季度以来,房企海外融资规模不断扩大。仅1月,各家房企发行的美元债,总金额已超过40亿美元。当然,对应的是,同期,国内房企公司债还不到3亿美元。国内要随便可以融,何必冒风险去海外。

另外,所谓海外融资不断扩大,也是相对来说。2015年开始的RMB贬值,让很多企业不得不考虑h率风险,不惜早点还债。

有意思的是,美元加息的预期较强,3月可能的时间窗口很近。但国内融资的成本实际也在提高,所以部分房企愿意考虑美元债,本来也需要钱啊!

正如媒体所分析,近期(尤其是今年1月以来)房企美元融资规模加大,有“赶末班车”的意味。预计当美国加息的“靴子”落地之时,海外融资的规模也将缩减。

不仅如此,融资是一方面,置换债务也是个因素。不少媒体就注意到,像花样年、合景泰富均在岁末年初赎回一笔美元债务,又于同期发行一笔利率更低的美元优先票据。

但,无论如何,海外发债增加是确凿的。同时,作为通道的信托融资也被很多房企重新拾起,有钱就好。

3、对赌楼市前景

说来说去,大家还是都觉得政府和房地产是真爱,哪敢不管她,更不敢和她离婚。

所以,从目前各种迹象看,2017年楼市销售萎缩虽不可避免,房地产投资增速注定也不会那么高,甚至适当衰退。但尽管涨的动力缺乏,跌的势能也未必大到不可抵挡。

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)和很多朋友的看法一样,如果不是真的无可挽回,保证主要一二线城市房价稳定,这绝对是必须完成的任务;会后,是否报复性反弹令人担忧。

毕竟,虽然上面一再要主要一二线城市多供地,但大家实际都不听话。想供,又怕整个地王出来不好交代,不供积蓄久了地王更容易整出来。特别是主要一二线城市的核心地块都剩下不多,你说搞一块出来卖,不贵都难。

说白了,只要顶得住,顶住这一年,甚至不到一年,在一些开发商看来,未来就有希望。何况,现在的价格已经在那儿摆着了,现在卖的盘,大部分是去年之前拿的地,当时没这么贵啊。现在这个价格,卖一套赚一套。

至于2016年的高价地,最多才开始进入开发阶段。杠杆游戏,玩的不就是时间差,未来贵了不就能赚。

此外,上层在供地问题上的信号让很多房企越发觉得房价会涨。

2月4日,国wy印发《全国国土规划纲要(2016-2030年)》,提出“提升优化开发区域城镇化质量,将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,统筹地上地下空间,引导中心城市人口向周边区域有序转移。”

这样的土地政策有城市治理、资源管控的考虑,但根本上却和目前的其他市场资源配置、人口流动背离。你让开发商怎么能不想入非非?

4、高杠杆后遗症是病,是继续加杠杆的瘾

有一组数据很有意思,Wind的研究显示,2013年,我国房企国内公司债规模仅5亿元,2015年大幅飙升至4122亿元。背景是2015年1月,证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》,该办法大大简化了公司债发行的门槛、提高了发行效率、扩展了募集资金用途。

而到了2016年,仅前三季度,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)如果自己整理的资料没错,发行量达7481亿元。

从发债管窥蠡测,可以看出开发商的杠杆加得有多快、多疯狂。

因为高杠杆,特别是2016年房企和投资人的杠杆加得较快,共同推升了2016年的地价和房价。现在再贵的地和再贵的房都已经拿在手上了,不继续开发,不觅机脱手是不可能了,除非大家都绝望等死了。

更重要的是事业心、野心、发财的梦想!

形势首先根本不是这样,哪有这么严重。所以,能通过各种途径融资,就一定会融,融来开发,融来借新还旧,偶尔或许只是单纯融来保命。

无论如何,走上了高杠杆之路,就很难停下来,药不能停。这或许是中国房地产的宿命。

也有保守的企业,明明还能好好活,却缩减计划,宁可勒紧裤腰带过小日子,而不是追求高富帅、白富美的憧憬。这是境界也是成熟,但不能要求别人,更不是投资者的必然选择。或许,他们未来也后悔。

滥用杠杆已经成病、上瘾,对于这样的病人,你说决策层就算毫无私念,又能怎样?

房地产和我国去杠杆、深化改革关系太大。改革的决心需要再一次展示,就看这回房地产调控是否反复了。

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