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现在依然不适合征房地产税,但和房价无关

摘要:而且,目前还天不时地不利人不和

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撰文| 张银银

无论你愿意与否,大部分人这辈子注定要和房地产税产生交集。

社科院的倪鹏飞先生接受专访时说,下一个房地产税试点理想城市是深圳。同时,他认为,现在仍是对一二线城市征房地产税最佳时机。

作为“月经帖”的典范,房地产税和房地产调控一样,每隔一阵子必定要出来晃一下。但这一回,看上去越来越板上钉钉。

毕竟,十八届三中全会决定明确提出:加快房地产税立法并适时推进改革。一混3年多,这事还在原地踏步,以至于去年我们的时任财长,即将离任时自己都感到遗憾,推进房产税不力。

而最重要的是,房地产税的立法,确实已经列入全国人大的一类立法项目。

1、房地产税势在必行,但最近一两年还是不至于

去年,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)写过一篇文章,说房地产税是地方政府最好的税源,没有之一。

当然,这句话绝对不是为谁洗地,而是总结各国历史和财税经验,得出的现实。现实就是不管你回避还是视而不见,始终得面对。

同时,有个背景,虽说势在必行但不是说当下,而是说未来。所谓未来,也就是发展到和美国差不多的历史阶段。稍微研究下美国地方税赋和地方治理就知道,房产税为米国各城市公共服务提供了极为重要的支撑。

问题是,我们会走到那一步吗?答案是肯定的。

我国大部分地方的财税收入都已经进入瓶颈期,甚至有些地方负增长。

经济大势的向下,在结构性改革未完成之前,都不太可能普遍性高涨。话说回来,我国人均GDP都已经8000美元左右,如果不出意外,过1万美元的大关是大概率事件。而一个经济体高速增长了这么多年,后发优势逐渐耗完,怎么可能指望它继续高歌猛进?

从科学和经济学角度而言,除非中国社会生产效率大幅提高,否则高速增长几率很低。看看发达经济体,在进入发达社会、老龄化之后,鲜有经济增速超过4%的。经济增长慢,却要求税收高增长,不现实。

而对于地方政府来说,1994年分税制改革后,本身主税种就偏少,大头都被中央收走了。现在,营改增大面积推进,地方税种进一步减少。虽然中央对地方不错,增值税分配地方还算可以,但主动权始终不在自己手上。

中央也知道,地方需要钱,转移支付是个办法,长期也会有,但坏处也很多。何况,没有一个地方不希望自己有稳定、大笔的财税收入。

而等到一个社会城镇化率较高,中产阶层壮大、较为稳定时,房地产税必定就是最好的税源,没有之一。但任何立法都有一个过程,多个流程走下来,少则一两年,多的话好几年。所以,除非上面急得很,否则最近一两年走完立法程序、普遍开征房产税倒还不至于。

2、目前可以放心,大面积推进房地产税,还天不时地不利人不和

1我们的房产信息收集和整合尚未完成。这恰恰是国土房管部门正在做的。

至于说,税务部门的技术问题,那不是难题。全世界成熟的(房产)税务技术体系,可以借鉴学习的太多。且我们的金税三期工程,对自然人进行全员建档,包含个人房产信息,正在进行,这不也为房地产税改革铺路?

2主要一二线房价今天这么贵了,如果再普遍开征房地产税,最终成本到底谁出,想想就知道。想利用房地产税降房价,于今天的我们而言,真的是奢望。何况,主事的也没这个想法,不要一厢情愿。

如果真想要调控房价,杀手锏多的是,可无论中央还是地方敢用吗?大家都只是希望稳住,大跌是承受不起的。所以,房产税并不是关键,决心才是关键。就像重庆,之前的房产税政策也有,并未对突如其来的炒房形成打击,靠的是领导动怒,明确对“三无”征税才恫吓住投机势头。

当然,你可以说这是房产税的功劳,可北京上海不给“三无”购房留太多口子,不是更狠吗,却吓不住投资者!

货币放水、政策刺激,这才是导致今天房价局面的根源。旧账不解决,房地产税单兵突进又能如何;

3我们的国情是主要一二线城市房价过高,需求大、供应不足,但三四线城市、县城普遍需要去库存,甚至房价还在向下。如果全国开征房地产税,这对于去库存是不利的。说实在,就凭这一点,大部分地方政府本身就是立即开征房产税或房地产税最大的反对方。

至于说可以采取一定的免征面积,避免伤及太多,最后怕是引发离婚、分家潮,搞出一系列问题。何况,土地使用权到期后自动免费续期,还是通过房地产税的形式统筹解决,这个问题怕是要纠结很久;

4而且,即便是现在,全国上下土地出让金收入依旧那么高。从商品房上收了那么多钱,马上又说要普遍征税,这样的事,当然不能随便干。法律和道义上的困境需要点时间来解决。

另外,普遍开征房地产税影响国内情绪啊,资本外L的风险今天本来就大。

客观来说,我国城镇化还没达到顶峰,还有一定空间。今天,老龄化社会也才刚开始,大家也还喜欢配置房产,每个家庭的平均房产套数也还不高。而土地财政搞了这么多年,惯性和现实都还在,未来还可以搞一段时间。再等一等,可能才是开收房地产税最好的时光。

3、可能会扩大试点、富人税、温水煮青蛙

综上,很快大面积推进房地产税不太可能。但局部扩大试点很有可能,很多人不也希望吗?至于是深圳还是哪个城市,这真不是“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)可以预测的。

同时,税率、免征面积及起征点,这些问题,当然不好平衡,一根杠杆哪那么好拿捏,否则谁不都成了玩杠杆的高手。高手永远只是少数,政府经常都是赢家。

大面积的财产税,在我国也可以说从来不是问题。2006年之前,针对约10亿级人口的农民征收农业税,那么难都实现了那么久——两千余年,这是吉利斯记录啊!

相对来说,房地产税算什么?

对于房地产税初期来说,免征的面积不会低,也就是说,大部分城镇家庭,至少现在还不至于需要缴纳太多房地产税。至于说人口老龄化,未来继承爸妈、外公外婆、爷爷奶奶后的房产瞬间增多,那是未来的事情。

因此,未来几年乃至十年,房产税的开征不会遇到多少大面积的民意阻挠。说直白点,目前来说,房地产税在中国等于是富人税。

向富人征税,这一点相关部门只要说清楚了,举双手赞同的人多的是,中国人仇富啊,见不得人有钱,不管别人钱怎么来的,心里其实又巴不得自己第二天就暴富,所以各类合法、非法的彩票卖得那个好——这才是我们的“民意基础”。

而一旦这一税种普遍上马了,也就很难停下,你见过全世界有几个国家减税容易的?未来,这一税种也就会普及化,加之财税教育、社会发展的洗礼,大部分公众未来也就适应了。

你可以说,这就是温水煮青蛙。最后你会发现,房地产税在中国就是土地财政的进阶,不卖地了,那就收税,非常好懂的逻辑。

当然,哪个发达国家的不动产税开征容易?都经历过漫长的博弈和斗争,有的甚至引发过战争。但最终,人类的不动产税都走向了一个终点,非征不可。

4、不动产税是人类逃不脱的终点

为什么,中国会是例外吗?

很多人会说,很多国家的土地制度和我国有根本性不同。而且我们的土地出让金及相关税已经缴纳过多笔,未来凭什么再交房产税。从法理上说,这些质疑都没问题。可是,我们不是“外宾”,我们的国情,我们最明白。至于法律上的困境,也是会想办法进行弥补、修改和完善的。

还值得一说的是,未来房地产税收得最多的地方,恰恰是经济最有活力的地方,这和过去-今天卖地财政一个道理。为了收更多房产税,也变相敦促地方政府搞好服务,否则个体和企业都会用脚投票,卖掉房子离开宁可去远方交税。从这个角度而言,房地产税也是提升地方治理能力的重要手段。

最后“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)想说,不管什么土地制度,不管什么体制,现代国家政府的主要来源都是税。越发达、福利越进步,税往往越高。这是人类的进步,也是人类的困境。

对了,有必要区别一下,房产税和房地产税是不同的。今天我们习惯说的房产税,严格来说,未来应该是统筹考虑、合并房地产相关税费后统一征收的房地产税,或叫不动产税。

当一个社会实现了较高的城镇化后,不动产这是多大一笔资产啊!彼时,除了正常的工商业外,哪有比房地产税税基更大,收入更多的税种呢?政府自身要花钱,民生要花钱,各项社会保障和福利也要大把花钱。维护安全与和平的安保需要钱……

丢掉幻想,否则迎来的必然是幻灭。我们可以做的是,让这一税种晚点来,收得更公平一些,花得既要效率更要正义。

 

 

 

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