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你以为北京像重庆那样供地房价就能便宜么?

摘要:杠杆游戏用数据告诉你,北京住宅总量已经极高,但问题不仅仅是供给

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

撰文| 张银银

北京的房事又引得举国关注。

这一回是因为,《北京市2017年国有建设用地供应计划》近日在北京市政府常务会议上审议通过,今年该市计划供地3900公顷,比去年减少200公顷,这也是建设用地供应计划连续第6年减少。同时,今年商品住宅计划供地260公顷,比2016年减少了近7成。

图1.北京市近几年住宅用地计划  图表来源|新京报

于是,很多人批评北京为什么不增加土地供给。这个观点张银银首先也是赞同的,但又不完全赞同。下文,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)会用数据告诉你,北京住宅总量已经极高,但问题不仅仅是供给。

壹、北京到底有多少住宅,其实基本可以算出来,而且我们发现北京的住宅和人口总量是平衡的,甚至略微过剩

卖个关子,先谈谈北京有多少房子,接着下文再讲北京天量供应土地的可行性及不可持续后果。

在说北京住宅供给和需求不匹配时,首先有必要搞清楚北京到底有多少房子。

1“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)曾看到过一组最惊人的数据。数据是2012年的,据说北京市公安局人口管理总队曾进行过调查,北京全市房屋总量1320.5万套,标注出租房屋139万户,核对空置房屋381.2万户。

毫无疑问,这组数据的出处和严肃客观性可能是个问题,其次“空置房”这一概念的定义和调查科学性存疑。

如果真有这么多,加上北京最近4年建成的房屋总量,北京的房子不仅理论上是完全供需平衡的,甚至可以说房屋有些过剩。

2016年的人口详细数据还有待发布,我们看2015年的。根据《北京统计年鉴2016》,截至2015年北京市常住人口为2170.5万人,注意这是城乡总人口。当年,北京市的城镇常住人口为1877.7万人,农村常住人口为292.8万人;

2还有一组数据来自于北京市电力公司。北京市政府的首都之窗在2013年5月9日发布消息称,国家电网北京市电力公司全面启动本市2013年智能电表换装工作,计划2013年内完成120万居民用户的换装工作,换装范围覆盖北京十七个区县约1500个居民小区。计划至2015年底,全市范围内630万居民用户将全部完成智能电表换装工作。

也就是说,按照2013年5月的数据,当时北京大概有630万套住宅。而且从居民小区这个表述看,应该是说北京城镇有630万户。考虑到北京还有很多机关、国有企事业单位的特殊住宅,以及算上北京这几年新建成的住宅,当然,北京也拆了一些,可以估算认为,截至2016年底,北京大概有700万套实际可居住的住宅。

值得注意的是,通过北京市电力公司的表述,应该不包括一些非住宅性质的公寓。如果算上北京的非住宅性质公寓,北京实际可居住的城镇房屋,应该是要高于700万套的;

3另外还有一些数据出自一些研究机构,包括地产大佬任志强先生等的估算。他们发布研究数据的时间有早有晚,最早的2010年发布,当时计算约500万套。还有的2012年前后发布的,估算在700-800万套之间。

考拉到近几年新建成的数据,按照这些机构的估算,目前,北京的住宅套数大概应在在600-800万套之间;

4北京到底有多少住宅,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)也有自己的算法,而且可能是最接近真实,且相对保守的算法。根据《北京统计年鉴2016》,见下图2,我们看到,1981-1985年,北京竣工的住宅面积为2383.4万平米;1986-1990年,北京竣工的住宅面积为2939.9万平米;1991-1995年,北京竣工的住宅面积为3707.2万平米;1996-2000年,北京竣工的住宅面积为5979.9万平米;2001-2005年,北京竣工的住宅面积为11992.2万平米;2006-2010年,北京竣工的住宅面积为10993.8万平米;2011-2015年,北京竣工的住宅面积为10717.4万平米。

图2.北京全社会房屋建筑施工及竣工面积(1978-2015年)  图表来源|北京统计年鉴2016

注意,《北京统计年鉴2016》明确标注了,2007年前,表中数据不含农户。考虑到2007年后,北京的农户比例也越来越低,农村新建房屋管理也越来越严格,而且北京也好,其他城市也好,都有大量的商业性质公寓,并非严格的住宅,但承担的职能实际是居住。因此,我们起码可以认为,这部分足以抵消北京的农村建房。

综上,可以计算出,1981-2015年,北京市竣工的住宅面积为48713.8万平米。在此之前,北京还有大量的住宅。考虑到2000年之后,北京就新建成了3亿多平米的住宅,这部分基本鲜有拆迁的。而1981-2000年的剩余1亿多平米房子也不可能都拆了。所以,我们大致可以这么说,我们就把1981年前的北京住宅总面积,当成这些年北京总拆迁的住宅面积吧。

于此可以得出数据,截至2015年,北京的城镇住宅面积大约48713.8万平米,也就是4.9亿平米。北京很多住宅单套确实不算大,特别是以前建的,按照80平米/套算吧,也就是大约有608.9万套。

上文已经提及,截至2015年北京市常住人口为2170.5万人,其中北京市的城镇常住人口为1877.7万人,人均居住面积有25.94平米。

按照一套房屋住3个人吧,北京目前的城镇住宅总量和城镇常住人口总量基本是匹配的。考虑到北京还有大量的非住宅性质公寓,实际承担的是居住职能。还有大量的常住居民居住的是工厂公司厂房、职工宿舍、工棚,这类居住,每个单位空间的居住人数较高。另外,每天或一周一次往返于河北的,是否算进了北京常住人口,是个问题。

不管怎么说,以上数据表明,如果是按照截至2015年北京市城镇常住人口为1877.7万人计算,北京目前的房屋(住宅+公寓),绝对是足够满足需求的,甚至有部分空置是一定的。

贰、北京为什么无法像重庆那样天量供应土地?

当然,空置不代表没有被出租或者购买的需求。也不代表很多人有大量房子就一定要马上出售,北京的情况太复杂,仅仅是贪f因素的房屋就多到吓人。这些人持有房产的成本很低,对价格也不敏感,他未必需要很快就转手,他甚至有钱到不出租、自己不住也可以,没错有的大部分时间还不在北京。

再加上北京有意在控制人口和减少土地供给。其实,北京供地要做减法,一点不新鲜,从上面决意要控制北京人口那一天起就注定了。上图2北京每5年的住宅竣工面积也表明,在达到2001-2005年竣工的巅峰后,最近10年总量不算低,但实际已经在下滑——说明,北京明确在贯彻中央控制首都人口和城市规模的要求。

所以,我们才看到,别说是2017年北京市商品住宅计划供地,比2016年腰斩,并且是北京建设用地供应计划连续第6年减少。实际上,每年的供地计划,北京也很少能完成。

有媒体就统计过,2014年北京市计划供地总量为5150公顷,实际完成建设用地3161公顷,完成了计划的61.4%;2015年,北京市计划供应国有建设用地4600公顷,实际完成2300公顷,完成计划的50%;2016年更惨,该市国有建设用地计划供应总量4100公顷,住宅用地1200公顷。虽然目前官方数据还没有出来,但是中介机构统计数据显示,完成度刚刚超过18.2%,宅地完成度稍高,也仅仅达到25%左右的水平。

为什么完不成,同时为什么不可以增加供地计划?

外界总喜欢批评北京为什么不可以增加土地供给,特别是为何不学重庆天量供地,保障基本的居住需求,包括多建保障性住房?这是个很好的问题:

1北京的城市建成区和可供居住的套数,包括各类保障性住房的总量,并不低。没错,北京的各类保障性住房其实很多,近几年新建的量,除了重庆,可能是最多的。实际上,考虑到北京各类带有福利性质的所谓保障性住房,可能总量比重庆还多。

但重庆是公租房为主,避免了寻租,人人没房都可以申请租住,却无法用于溢价牟利。而北京,那么多所谓保障性住房都流向了哪,有媒体曾经报道过。

总的来说,北京城市建成区比扩城速度迅猛的重庆主城区要大,既有的房屋数量也比重庆主城区要多。上文计算可以看出,北京既有的房屋总量实际和需求是匹配,并略微过剩。可以说,在控制人口的情况下,这样的供给基本是符合实际居住需求的,投资另论。这恰恰是问题关键;

2还有一个很重要的原因就是,北京五环以内的可用建设用地确实越来越紧张,甚至六环内也越来越少。而拆迁、旧城改造,难度大、成本高,是个问题。可以说,好拆的大多都已经拆了。

北京相关部门要完成供地计划压力大,可操作性本身是个问题。当然,北京不是有大量的城市发展新区和生态涵养区吗?问题是,这些地方和人正常的通勤半径可能有些差距,其次受土地指标、开发保护影响。那么,产业不可以转移,环境生态保护不可以改吗?下文告诉你;

3北京房价、地价都已经太贵,世界级的价格。一遇到调控,怎么供地?不供、少供,暂时稳住地价,一供动不动搞个地王出来,相关部门受不了压力。搞得供也不是不供也不是;

4就像图2数据所显示,北京每年的住宅竣工面积并不算低,虽然是比整个重庆要低很多,也比重庆主城区要低一些。但拿到全国比,这个竣工面积其实也是国内前列。

现在的问题是,没有人不认为京沪永远涨,没有人认为北京可以完成供地计划,谁都知道北京城市可供的土地越来越少,所以地价一定贵。如果不严厉调控,加上如上文所述,北京的特殊需求、投资性需求太大、太多。

因此,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)认为,即便像重庆那样天量供应土地,北京房价也未必就低。少数人握有太多房产、太多钱,实际需求和投资需求太大。即便缺钱的,也想要拼死拼活留在北京,买个房子。

这里还有必要区别一下重庆主城区、重庆大都市、全域重庆的供地。用整个重庆的供地和北京比,和任何一个城市比都是不合适的。用重庆主城9区和整个北京及其他城市比,也是不合适的,北京有郊区、农村,其他城市也有。重庆大都市区(主城区+城市发展新区)可以看成和其他城市一样的口径,这样比才有意义。

从这个角度而言,理论上说,北京在土地供给上是还可以做很多工作,但和重庆大都市区这个可比口径比,考虑到北京的水和自然危机,会发现北京真的压力太大。而重庆大都市区无论在土地供应,还是在环境上的压力小很多;

5这就回到北京人口和环境压力上来。北京的水危机那不是开玩笑的!

北京只好用行政手段控制人口。就目前的国情来说,不这样做,难道真q都?这更不可能,可以说,不到万不得已,绝对不会这样做。所以,自然就有了控制人口和减少土地供应这样的奇怪组合。只是,这几十年的历史已经证明,人是很难控制住的。因为背后的根子在那儿,而且触碰和改变太少,很大程度上说也改不了。

综上所述,北京学不了重庆。

叁、北京城市和人口规模,应让市场发挥调节作用

说到北京的人口规模和房屋需求,又想到我那个有趣的段子。

记得不久前某明星疑似出轨的新闻曝出后,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)和朋友聊天时说:北京、上海这样的城市,小三和情人居住需要的房产数量就吓死人。

京沪和其他一二线城市的房价逻辑差别很大。那里的q贵及新富太多、太集中,那里是宇宙级中心城市。各种资源太集中,各类企业、各级机关、国有企事业单位太多。如果这些问题不解决,不考虑有钱人、投资需求,北京新增人口对房屋的较大需求基本也是永恒的。

可为了北京的环境前景和城市可持续发展,又必须减少土地供给,那这个矛盾怎么解决?

北京水危机已经很严重,但解决水危机的市场化手段却几乎没有。生活在北京的人,享受着不太贵的水价,而调水的省份却必须承担各种生态后果。

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)幼稚地认为,如果让北京的自来水和各种资源品,包括房价就不该调控,有钱你就买,买不起你自己掂量。公共资源品按市场成本基础定价,无论个人还是企业,有能力你就继续在北京待,负担不起你就考虑去其他地方。所谓北京人口太多、各种城市病,不一下子治好大半吗?

不仅如此,企业考虑到成本搬迁,这对于华北地区的均衡发展,不也是重大利好。同样,对于房价,包括环北京地区的房价暴涨也是一种解脱。

——但,北京没有这么做。不到不得不那一天,恐怕都不会这么做。唯一做的是“赶人”、控制人口总量和努力减缓城市扩张。那么,后果就是任志强先生说的那样,调控一轮涨一轮。

实际上,就算北京像重庆那样天量供应土地,同时“控人”,房价就一定比现在低多少吗?未必,北京的逻辑是权力的逻辑、权力市场的逻辑,根本上是新兴大国宇宙城市的逻辑。不到国运跌跟头,破裂不会发生。

如此循环往复,何时是个头?

或许,只有让北京房价涨到更高的泡沫上去,甚至摔一次跟头,市场才会意识到风险,才最终有利于北京房地产市场的健康。

所有这一切,归根结底还是要改变北京的权力经济结构和资源过度汇聚背后的根本。这些问题不解决,市场手段又无法真的发挥作用,那么这个局就永远无法破解。

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