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2017中国特超大城市房价预判①

摘要:房价和供需关系离奇在哪

 

 

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

撰文| 张银银

恰逢两会,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)不知道写什么。还是谈谈房地产吧。

虽然目前主要一二线城市房价基本被按住,实际一些城市似乎还微微在涨。反正张银银听北京的朋友说,北京房价好像还轻轻在涨。好些朋友也问我,买吗、还会涨吗?也有少量朋友问,会跌吗?

涨还是跌,“张银银其实真没办法回答。这和经济学知识关系不很大,我们根本就是个政策市,房地产就是一个最好用、用最多的工具。不过,我可以用数据告诉大家,我们今天面对的到底是一个什么样的房地产市场,希望对大家有所启发。

从今天开始,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)将筛选最受读者朋友关注的10余个特大、超大城市,做详细房地产数据剖析,并预判2017年走势,以飨读者。今天说说北京。

1、北京到底有多少住宅?我们发现北京的住宅和人口总量是平衡的,甚至略微过剩

其实在“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)2月22日,《你以为北京像重庆那样供地房价就能便宜么?》一文中,张银银已经计算过。

1“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)曾看到过一组最惊人的数据。数据是2012年的,据说北京市公安局人口管理总队曾进行过调查,北京全市房屋总量1320.5万套,标注出租房屋139万户,核对空置房屋381.2万户。

毫无疑问,这组数据的出处和严肃客观性可能是个问题,其次“空置房”这一概念的定义和调查科学性存疑。

如果真有这么多,加上北京最近4年建成的房屋总量,北京的房子不仅理论上是完全供需平衡的,甚至可以说房屋有些过剩。

2016年的人口详细数据还有待发布,我们看2015年的。根据《北京统计年鉴2016》,截至2015年北京市常住人口为2170.5万人,注意这是城乡总人口。当年,北京市的城镇常住人口为1877.7万人,农村常住人口为292.8万人;

2还有一组数据来自于北京市电力公司。北京市政府的首都之窗在2013年5月9日发布消息称,国家电网北京市电力公司全面启动本市2013年智能电表换装工作,计划2013年内完成120万居民用户的换装工作,换装范围覆盖北京十七个区县约1500个居民小区。计划至2015年底,全市范围内630万居民用户将全部完成智能电表换装工作。

也就是说,按照2013年5月的数据,当时北京大概有630万套住宅。而且从居民小区这个表述看,应该是说北京城镇有630万户。考虑到北京还有很多机关、国有企事业单位的特殊住宅,以及算上北京这几年新建成的住宅,当然,北京也拆了一些,可以估算认为,截至2016年底,北京大概有700万套实际可居住的住宅。

值得注意的是,通过北京市电力公司的表述,应该不包括一些非住宅性质的公寓。如果算上北京的非住宅性质公寓,北京实际可居住的城镇房屋,应该是要高于700万套的;

3另外还有一些数据出自一些研究机构,包括地产大佬任志强先生等的估算。他们发布研究数据的时间有早有晚,最早的2010年发布,当时计算约500万套。还有的2012年前后发布的,估算在700-800万套之间。

考拉到近几年新建成的数据,按照这些机构的估算,目前,北京的住宅套数大概应在在600-800万套之间;

4北京到底有多少住宅,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)也有自己的算法,而且可能是最接近真实,且相对保守的算法。

根据《北京统计年鉴2016》,见下图1,我们看到,1981-1985年,北京竣工的住宅面积为2383.4万平米;1986-1990年,北京竣工的住宅面积为2939.9万平米;1991-1995年,北京竣工的住宅面积为3707.2万平米;1996-2000年,北京竣工的住宅面积为5979.9万平米;2001-2005年,北京竣工的住宅面积为11992.2万平米;2006-2010年,北京竣工的住宅面积为10993.8万平米;2011-2015年,北京竣工的住宅面积为10717.4万平米。

 

图1.北京全社会房屋建筑施工及竣工面积(1978-2015年) 图表来源|北京统计年鉴2016

 

注意,《北京统计年鉴2016》明确标注了,2007年前,表中数据不含农户。考虑到2007年后,北京的农户比例也越来越低,农村新建房屋管理也越来越严格,而且北京也好,其他城市也好,都有大量的商业性质公寓,并非严格的住宅,但承担的职能实际是居住。因此,我们起码可以认为,这部分足以抵消北京的农村建房。

综上,可以计算出,1981-2015年,北京市竣工的住宅面积为48713.8万平米。在此之前,北京还有大量的住宅。考虑到2000年之后,北京就新建成了3亿多平米的住宅,这部分基本鲜有拆迁的。而1981-2000年的剩余1亿多平米房子也不可能都拆了。所以,我们大致可以这么说,我们就把1981年前的北京住宅总面积,当成这些年北京总拆迁的住宅面积吧。

于此可以得出数据,截至2015年,北京的城镇住宅面积大约48713.8万平米,也就是4.9亿平米。北京很多住宅单套确实不算大,特别是以前建的,按照80平米/套算吧,也就是大约有608.9万套。

截至2015年北京市常住人口为2170.5万人,其中北京市的城镇常住人口为1877.7万人,人均居住面积有25.94平米。

最新发布的《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》显示,2016年,北京市竣工的商品住宅为1275.2万平米。按照80平米/套算吧,也就是大约有15.94万套。各类保障房竣工6.4万套。也就是整个2016年,北京又新增了住宅22.34万套,累积大约有630万套住宅。

而2016年末,北京市常住人口2172.9万人,比上年末增加2.4万人。常住人口中,城镇人口1879.6万人,只比2015年多了1.9万人。

按照一套房屋住3个人吧,北京目前的城镇住宅总量和城镇常住人口总量基本是匹配的。考虑到北京还有大量的非住宅性质公寓,实际承担的是居住职能。还有大量的常住居民居住的是工厂公司厂房、职工宿舍、工棚,这类居住,每个单位空间的居住人数较高。另外,每天或一周一次往返于河北的,是否算进了北京常住人口,是个问题。

当然,我国每个城市,除了深圳吧,都有不在正常通勤半径内的郊区,北京也不例外。包括一些以前北京郊县的小城镇,这些地方也有一些房子和常住人口。但相对来说,北京住宅建设和人口的集中程度还是很高、且相互匹配。以上部分可以忽略不计。

不管怎么说,上述数据表明,如果是按照截至2016年北京市城镇常住人口为1879.6万人计算,北京目前的房屋(住宅+公寓),绝对是足够满足需求的,甚至有部分空置是一定的。

2、北京房屋空置率到底有多少、在建住宅、人口增速又如何?

有一组数据很有意思。

根据最新发布的《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》,2016年末北京市固定互联网宽带接入用户数达到499.4万户。而上文我们计算发现,北京起码有630万套住宅,还有不少非住宅性质的公寓,以及各类商业办公房屋、政府机关事业单位等。这些房屋绝大部分理论上都会安装固网宽带。

对于北京这样一个超级发达的城市,不安装宽带的家庭是很少的。难道有这么高比例的住宅、公寓、商业办公房屋会没有安装固定宽带?

这只能说明一点,北京的住宅,包括部分公寓存在空置,很多外来人口过的都是群居生活,一房住多人、多户。而且比例似乎还不低。

那么,商业性质公寓、商业办公房屋、政府机关事业单位占北京的房屋比例到底有多少呢?精确不好说,但大致可以估算。

譬如以2016年为例,全年该市完成房地产开发投资4045.4亿元,比上年下降4.3%。其中,住宅投资1950.9亿元,下降0.6%;办公楼投资699.1亿元,下降22.9%;商业、非公益用房及其他投资1395.5亿元,增长2.8%。比例自己算。

这么说,我们用2016年北京是固定互联网宽带接入用户数达到499.4万户做分子,630万套住宅做分母,来估算北京住宅(包括保障房)、实际用于居住的公寓做分母的空置率,分子其实被高估,分母绝对不存在过小。

这样算起来,入住率为80%,也就是空置率20%。空置这些房掌握在谁手上呢?

而2016年,北京市商品房施工面积13089.8万平米,住宅5927.6万平米,还下降了6.1%;商品房竣工2383.1万平米,其中商品住宅竣工1275.2万平米,下降了7.5%。这确实不是个好兆头,供给下降。

不过,2016年北京市保障性住房建设:全年新开工、筹集各类保障性住房5.6万套,竣工6.4万套,公开配租配售9.7万户。北京的各类保障房一直是不少的,问题是分配给了谁?

还有意思的是,不都说2016年房地产火爆吗?可2016年北京市商品房销售面积1675.1万平米,只增长了7.7%。商品住宅销售方面更是悲催,993.5万平米,下降了11.9%。为什么,因为限购!

 

图2.2016年北京市房地产相关数据 图表来源|北京市2016年国民经济和社会发展统计公报

 

而2016年末,北京市常住人口2172.9万人,比上年末增加2.4万人。常住人口中,城镇人口1879.6万人,只比2015年多了1.9万人。北京不仅限购,还限人,在可见的未来几年,这个趋势不会变——北京人口增速不会太快!

这么说的话,北京的住宅供给并不算少。特别是考虑到空置率和住宅保有的总套数。

3、北京房价为何停不下来?

既然上文数据分析表明,北京住宅略微过剩、空置率还不低,那么房价为何就是停不下来?

这个问题,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)完全没必要多说,大家都明白。宇宙中心全中国有钱、有志、有梦想的人都愿意去,有最多、最密集的政经资源要素,你说呢?

恰恰,北京一边是住宅保有量略微过剩,一边是房价暴涨——不更说明北京,以及我国主要一二线城市,房价和供需关系很离奇。重要的是预期,重要的是经济过分房地产化,货币放水、错误政策导向,在缺乏靠谱投资的情况下重仓房地产成为很多人的选择。

如果这样的大背景下,未来供给还会变少。譬如北京,《北京市2017年国有建设用地供应计划》日前在北京市政府常务会议上审议通过,今年该市计划供地3900公顷,比去年减少200公顷,这也是建设用地供应计划连续第6年减少。同时,今年商品住宅计划供地260公顷,比2016年减少了近7成。

你想想,将来如果没有其他严重变量,北京房价可能是怎样一个局面,大家会是怎么一个心理预期。

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)有一个外地去北京的朋友,几年前在北京五环外买了个住宅性质的房子。最近两年又在四环买了个商业性质的公寓。看起也算人生赢家。

当初首付家里支持了很多,还欠了亲戚朋友一些钱,而收入基本可以支撑房贷,压力那真是感觉大。虽然有了房子,在北京依然没有安全感,特别是看到房价刷刷上涨,感觉如果无法分享到房价增值的收益,在北京就是输家。结婚后,两口子一起努力再买了个公寓。

后来的房价暴涨大家都知道了,今天他勉强也感觉到了自己的资产价格倍增。不过,如果不离开北京、不很缺钱,他应该暂时也不会卖掉一套。因为,卖了又能干啥呢?

从此他将和北京共荣。

相关历史阅读:

你以为北京像重庆那样供地房价就能便宜么?》,2017年2月22日

京沪房价永远涨背后的根本动力和残酷现实》,2016年11月22日

明天“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)将推出“中国特大、超大城市2017年房价预判”上海,敬请期待。

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