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特超大城房价的隐秘世界②

摘要:只有相关部门知道

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

撰文| 张银银

从销售数据来看,自去年8月峰值之后,上海楼市成交数据一路下滑,持续走低。甚至有机构称,上海最近两个月(1、2月)的二手房成交量是自2012年以来的同期最低。

去年11月底,上海调控升级,根本上想杜绝任何人,在上海市区任何地方炒房投机!核心就是最大程度提高首付,让投资者没能力加杠杆。

比如一套1000万的房子,以前300万首付即可撬动剩余700万的房贷,现在要500万才能撬动500万;如果你只有300万,抱歉,你只能玩600万的房子。或许,这和你卖出那套老房子总价差不多,你的杠杆加不上去,买不了更大的,还有啥意义呢?

上海就是要让杠杆炒房者提高首付成本,且包括利率成本。或许,有人会说,有胆的,提高的20%首付,也可以依靠其他杠杆实现。道理没错,但成本和风险谁都会审慎思考。

换个思路,假使上海房价未来还有较大上涨空间,首付加杠杆同样不是没可能赚。譬如买1000万的房子,自己只有300万,加200万杠杆,两年成本也就40来万。两年内若涨个10%、20%,利润也是明显的。当然,接盘的人压力会越来越大。

无论新房还是二手房,上海价格依旧坚挺。甚至大部分地段,给“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)的感觉是,略微还在涨。

以下数据分析或许会佐证,上海果然是魔都,神奇的房地产市场。

1、上海到底有多少住宅? 城区没有1000万套也有800来万套

1“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)在很多途径看到过一组数据,说上海有1000万套住宅。还有的说有1100万套。而且,这个段子流传的时间是2009年。

该数据的出处存疑。

不过有网友当时进行过估算,其方法是:通过google地图+实地观测,抽样统计每平方公里的住宅栋数,再根据平均楼层数,户均面积,计算出套数,再根据总面积,推算出来。

最简单的算法:多层楼的小区容积率以3计,1平方公里为100万平方米,可以建100平米的房子3万套,上海市区的面积为2643平方公里,全部建多层住房可以建100平米的房7929万套。但不可能全部建住宅,公路,学校、商场、工厂、医院等都需要用地。但只要有12.6%的市土地建多层住宅,就可以有1000万套100平米的房。如果建高层住宅,容积率为5以上,仅需不到10%的地建住宅就足以有1000-2000万套100平米的房了。不知道估算的对不对。

这位网友的意思就是说,仅仅是上海市区,有1000万套住宅完全可能。虽然算法粗糙,但客观来说,这个数据有一定可信度;

2日前发布的《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报》,也提了一组有趣的数据。至2016年末,该市家庭液化气用户333.6万户,家庭天然气用户675.2万户。两组数据相加也就是1008.8万户。

有必要说的是,这是上海全市的数据,上海还有农村、不在上班可承受通勤距离内的镇街。同时,还有一些商户会使用液化气或天然气;但另一方面,上海城镇化水平极高,还有部分商业性质的公寓不能安装天然气。以及有的家庭主要燃料并非液化气、天然气而是电。

把以上两部分例外相互抵扣,我们大致可以认为,上海连片的城区或有1000万套住宅及非住宅性质实际用于居住的公寓等;

3其实上海官方的数据极为透明,《2016年统计年鉴》显示,截至2015年底,上海各区县居住房屋面积总计63007万平米。

上海市统计局数据显示,2016年,上海竣工的住宅为1532.88万平米。

注意,以上两组数据均为全上海住宅数据。如上文所述,上海也有部分农村,以及超过通勤半径的镇街。另外,2016年也肯定有少量拆迁。但同时,上海城镇化水平极高,轨道极为发达,而且上海还有部分非住宅性质的公寓,但实际用于居住。

两相抵扣,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)可以认为,上海连片建成区住宅、可用于居住的非住宅性质公寓应该有63007+1532.88=64539.88万平米左右。

考虑到上海不少老房子面积偏小,按照80平米/套计算,上海市区大约有806.7万套。对了,《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示,2016年,上海全年新增供应各类保障性住房5.2万套,两者相加即811.9万套。

截至2016年,上海全市常住人口总数为2419.70万人。只比2015年的2415.27增长了4.43万人。

其中,户籍常住人口1439.50万人,外来常住人口980.20万人。外来人口中部分是学生、打工的,这部分人主要是集中居住,一房多居。另外,上海还有100来万农民。还有部分人往返于上海和苏州,哈哈。也就是说,上海城镇(包括学生、群居的)常住人口只有2300万左右。

按照一套房屋住3个人吧,上海的城镇住宅总量和城镇常住人口总量完全匹配,人均居住面积还不低,反正比北京还宽裕一些。详见《从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》,3月6日。

2、上海房屋空置率到底有多少、在建住宅、人口增速又如何?

有几组数据很有意思。

根据最新发布的《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报》,2016年末,上海全市光纤到户覆盖总量达941万户,比上年末增加31万户,实际使用用户数达到515.74万户,比上年末增加54.62万户。下一代广播电视网(NGB)覆盖744万户家庭,比上年末增加24万户。数字电视用户数达562万户,增加20万户。

覆盖不代表实际使用,数字电话用户数比光纤实际用户多。这说明,除掉机关事业单位(包括学习)、企业等,上海家庭使用光纤的户数还不到500万户。按说上海家庭不安宽带、光纤的很少。

从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》(3月6日)一文中,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)分析过,2016年末北京市固定互联网宽带接入用户数499.4万户——只能说明一点,北京的住宅,包括部分公寓存在空置,很多外来人口过的都是群居生活,一房住多人、多户。而且比例似乎还不低。

同样,上海也存在类似情况。

另外,上海商业性质公寓、商业办公房屋、政府机关事业单位基本也有安装使用光纤。

这么说,我们用2016年数字电视用户数达562万户做分子,811.9万套房子,来估算上海住宅(包括保障房)、实际用于居住的公寓做分母的空置率,分子或许还被高估,分母应该不存在过小。

这样算起来,入住率约为70%,也就是说空置率30%左右。空置这些房掌握在谁手上呢,又分布在什么地段呢?是个有趣的问题。

当然,这只是“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)的估算,肯定不准确。权威的空置数据希望相关部门能发布。

而2016年,上海市商品房施工面积15111.24万平米,住宅8073.94万平米,虽然下降了3.6%。也比北京的2016年,北京市商品房施工面积13089.8万平米,住宅5927.6万平米要高;另外,2016年上海商品房竣工2550.64万平米,其中商品住宅竣工1532.88万平米,下降了3.5 %。这确实不是个好兆头,供给下降。但比北京的商品住宅竣工1275.2万平米,下降了7.5%,还是要好。

另外,2016年,上海新增供应各类保障性住房5.2万套。中心城区实际完成二级旧里以下房屋改造约59万平方米,受益居民约3万户。力度应该说还是不小。重点是分配给了谁?

还有意思的是,不都说2016年房地产火爆吗?可2016年上海住宅销售面积2019.80万平方米,仅增长0.5%。但商品房销售额惊人6695.85亿元,增长31.5%,其中,住宅销售额5233.29亿元,增长21.1%。全年存量房买卖登记面积3398.31万平方米,增长28.3%。

上海房价太吓人、二手房太火爆!

如上文所述,截至2016年,上海全市常住人口总数为2419.70万人。只比2015年的2415.27增长了4.43万人。和北京一样,上海严控人口。

这么说的话,和北京一样,上海的住宅供给并不算少。特别是考虑到或比北京还高的空置率、住宅保有的总套数。

3、上海房价展示魔都本质

问题是上海可能长期控制人口、长期严厉调控吗?就算严厉控制,江浙沪那么富庶、全球城市、中国金融中心之一、各种高大上人士,购买力依旧强劲啊。

有意思的是,根据《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报》,2016年上海移动电话用户3156.14万户,比上年末减少103.79万户。看来,赶人真不是假的。不过,赶走的主要也是无法在上海买房的,他们为上海贡献青春。

而涨上去的房价,谁又敢让他跌呢?正如“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)过往多次写过,调控就是要保护高房价,就是要保护泡沫,避免泡沫破裂。详见《稳定高房价!中央最新!最重要!最坚决信号!》,3月1日。

上海毕竟是上海,去杠杆动真格难!不仅因为《20万每平、45万亿固投,泡沫帝国升级!》(2月23日),更因为《没错啊,房价降了政府就得救市!因为全中国都被绑在房地产泡沫这艘船上》(2月27日)。

特超大城房价的隐秘世界”系列:

从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》,3月6日

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明天“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)将推出“特超大城房价的隐秘世界”③广州,敬请期待。

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