利好明显，广州房价可能深圳化！|特超大城房价的隐秘世界③-杠杆游戏·张银银-财新网

摘要：从人事到政策、规划、人口增长，也包括富士康为代表的大产业再次助威，广州各种利好明显

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撰文| 张银银

广州的房价继续在补涨，而且幅度似乎不小。非如此不足以捍卫广州一线城市综合实力第三的位次。

据说，广州的核心地段，比如珠江新城，部分楼盘甚至价格翻番。成交量自然也是火爆。据某研究机构3月7日发布的报告：目前广州核心地段的二手房价格同比大幅上涨六成以上。在2月27日到3月5日这一周，网签更是高达4242套，创下历史新高。

当然，也有数据说2月二手房，广州量价齐跌，很有意思。

“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）一位在广州的小学同学就说，中介隔天就问考虑卖吗？想起春节喝酒时，他在酒桌上就多次谈过此事，我想，他很高兴。

与此同时，广州新房继续冷却，至少谈不上火爆。这是调控的必然，也是从上至下领导希望的，这是郑智任务。当然，越是如此，越把刚需推向二手房。而二手房的火爆也反映出：

1、广州核心地段可开发面积越来越少，好地越来越稀缺；

2、二手房调控管不了，且更多位于广州中心城区，交易价格更体现广州的房价。

广州到底是怎么一个房地产市场，今天的“特大、超大城房价的隐秘世界”系列文章③，张银银来粗略谈一谈。

1、广州到底有多少住宅？各类可用于居住的房屋在300多万-500万套之间

1、“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）3年前曾看到过一组数据称，当时广州包含10区、两（县级）市，宅基地房、商品房等共有住房350万套，核心区域200万套。

这是一位网友的推算，方法是按照卫星地图及人口资料推算的。

考虑到广州市的城乡总面积，特别是1000平方公里左右的建成区面积。一平方公里随便建2、3万套100平米/套的住宅，考虑到一些老城区吧，只需要1、2百平方公里建住宅，就你能建300多万套房子。

广州城市化率极高，城区有300多万套房子，绝对只会少不会多。另外，广州和北京、上海还有一个很大不同，城中村以前比较多，现在也还有一些。这部分到底有多少套，不好统计，甚至根本没产权。此外，任何城市都有非住宅性质的公寓，实际也是用于住人，广州也不例外；

2、根据《广州统计年鉴2016》， 2015年，该市液化石油气家庭用户3007761户，天然气家庭用户2022062户，两者相加总计502.99万户。

图1.广州市2015年城市燃气数据图表来源|广州统计年鉴2016

有必要说的是，这是广州全市，包括近年撤县设区的增城等的数据，广州还有少量农村、100多万农村居民。同时，广州存在不少城中村和打工聚居的情况也有使用石油气或天然气，有的一套多用户；但，如上文所述城市都有非住宅性质的公寓，实际也是用于住人，广州也不例外。

以上两部分抵扣后，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）大致可以认为，截至2015年，广州城区或有502.99万套住宅及非住宅性质实际用于居住的公寓等。

根据广州市统计局数据，2016年，广州市住宅竣工面积 818.43万平米。注意，广州新房面积相对大一些，按照90平米/套估算。当然，广州2016年也拆掉了一些房子，但首先不多，其次通过新增的非住宅性质实际用于居住的公寓可以对冲。那么我们可以认为，2016年，广州新增了9.09万套实际用于居住的房屋。

综上，截至2016年底，广州市应该有512万套住宅及其他实际用于居住的房屋等；

3、其实广州官方的数据极为透明，《广州统计年鉴2016》显示，截至2015年底，广州城市（包括新设的增城区等全市11区）住宅建筑面积24922.60万平米。2016年，广州市住宅竣工面积 818.43万平米。

综上，两者相加为25741.03万平米。考虑到广州还有些城中村和非住宅性质实际用于居住的公寓等，2016年也有部分拆迁，两相抵扣，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）认为这个数据可信，只会少不会多。

按照80平米/套（不少以前的房子较小，现在也有些小户型）计算，广州城市大约有321.8万套住房。注意，这都是明确住宅性质的房屋哦，广州的城中村、非住宅性质实际用于居住的公寓基本没被统计进去。也就是说，广州实际可用于居住的房屋套数肯定比这要多。

2016年末，广州市常住人口1404.35万人，城镇人口比重为86.06%。年末户籍人口870.49万人。2014年时，广州为1308.05万人，2年增加近100万人。人口吸引力可见一斑。

结合上述三方面的数据分析、估算，以及广州的常住人口增长，可能会得出一个很有意思的结论：广州房地产市场和京沪等城市的差异很大。广州非法律意义上的城市住宅、却实际用于居住的房产不少。而正是这类房屋，解决了很多广州底层常住居民的实际需求。

从这个意义上说，广州即便正规商品房房价越来越贵，依旧算是个有城市人情味、包容、相对低居住成本的城市。同时，前提是大量的城中村、小产权房要能继续留存。但，这部分外来底层人士家庭的上学等问题，则不好解决。

2、广州房屋空置率到底有多少、在建住宅、人口增速又如何？

上文介绍过，广州有500万出头家庭使用石油气或天然气。但另外有一组数据却与此形成鲜明对照。

《广州统计年鉴2016》显示，截至2015年，广州自来水家庭用水用户只有2455558户。同时，用水人口却又达到1648.51万人。

广州还有100多万农民，或存在少部分农村家庭没有通自来水。广州还有不少非住宅性质实际住人的公寓也有用自来水。考虑到这些情况，可以说明两点：1、正如上述分析过的，广州一些底层居民租住城中村等、非法律意义上的城市住宅、却实际用于居住的房产，部分存在合用一个水表；2、广州部分正规住宅存在空置。

显然，我们不能拿上文估算的较大数据，512万套住宅及其他实际用于居住的房屋等做入住率分母。

而是用321.8万套住房做分母更合适。2016年，广州新增了9.09万套实际用于居住的房屋。我们就算这部分全部入驻吧，那么2016年广州市自来水家庭用户大约有254.6万户。

对冲抵扣分子分母部分其他例外后，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）计算得出，广州住宅入住率约为79.12%，也就是说空置率20%左右。珠三角富庶，买房人多，这不奇怪。

当然，这只是“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）的估算，肯定不准确。权威的空置数据希望相关部门能发布。

而2016年，广州市商品房施工面积10061.92万平米，其中住宅6105.68万平米，增长了6%，这比北京、上海都要略高。不过，2016年广州无论房地产开发竣工面积、还是商品住宅竣工面积都下降，分别为1202.24万平方米、818.43万平方米这比京沪低不少。对了，上述两个数据分别下降了20.5%、 16.6%。