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利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界③

摘要:从人事到政策、规划、人口增长,也包括富士康为代表的大产业再次助威,广州各种利好明显

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

 

撰文| 张银银

 

广州的房价继续在补涨,而且幅度似乎不小。非如此不足以捍卫广州一线城市综合实力第三的位次。

据说,广州的核心地段,比如珠江新城,部分楼盘甚至价格翻番。成交量自然也是火爆。据某研究机构3月7日发布的报告:目前广州核心地段的二手房价格同比大幅上涨六成以上。在2月27日到3月5日这一周,网签更是高达4242套,创下历史新高。

当然,也有数据说2月二手房,广州量价齐跌,很有意思。

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)一位在广州的小学同学就说,中介隔天就问考虑卖吗?想起春节喝酒时,他在酒桌上就多次谈过此事,我想,他很高兴。

与此同时,广州新房继续冷却,至少谈不上火爆。这是调控的必然,也是从上至下领导希望的,这是郑智任务。当然,越是如此,越把刚需推向二手房。而二手房的火爆也反映出:

1广州核心地段可开发面积越来越少,好地越来越稀缺;

2二手房调控管不了,且更多位于广州中心城区,交易价格更体现广州的房价。

广州到底是怎么一个房地产市场,今天的“特大、超大城房价的隐秘世界”系列文章,张银银来粗略谈一谈。

 

1、广州到底有多少住宅? 各类可用于居住的房屋在300多万-500万套之间

1“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)3年前曾看到过一组数据称,当时广州包含10区、两(县级)市,宅基地房、商品房等共有住房350万套,核心区域200万套。

这是一位网友的推算,方法是按照卫星地图及人口资料推算的。

考虑到广州市的城乡总面积,特别是1000平方公里左右的建成区面积。一平方公里随便建2、3万套100平米/套的住宅,考虑到一些老城区吧,只需要1、2百平方公里建住宅,就你能建300多万套房子。

广州城市化率极高,城区有300多万套房子,绝对只会少不会多。另外,广州和北京、上海还有一个很大不同,城中村以前比较多,现在也还有一些。这部分到底有多少套,不好统计,甚至根本没产权。此外,任何城市都有非住宅性质的公寓,实际也是用于住人,广州也不例外;

 

2根据《广州统计年鉴2016》, 2015年,该市液化石油气家庭用户3007761户,天然气家庭用户2022062户,两者相加总计502.99万户。

图1.广州市2015年城市燃气数据  图表来源|广州统计年鉴2016

 

有必要说的是,这是广州全市,包括近年撤县设区的增城等的数据,广州还有少量农村、100多万农村居民。同时,广州存在不少城中村和打工聚居的情况也有使用石油气或天然气,有的一套多用户;但,如上文所述城市都有非住宅性质的公寓,实际也是用于住人,广州也不例外。

以上两部分抵扣后,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)大致可以认为,截至2015年,广州城区或有502.99万套住宅及非住宅性质实际用于居住的公寓等。

根据广州市统计局数据,2016年,广州市住宅竣工面积 818.43万平米。注意,广州新房面积相对大一些,按照90平米/套估算。当然,广州2016年也拆掉了一些房子,但首先不多,其次通过新增的非住宅性质实际用于居住的公寓可以对冲。那么我们可以认为,2016年,广州新增了9.09万套实际用于居住的房屋。

综上,截至2016年底,广州市应该有512万套住宅及其他实际用于居住的房屋等;

 

3其实广州官方的数据极为透明,《广州统计年鉴2016》显示,截至2015年底,广州城市(包括新设的增城区等全市11区)住宅建筑面积24922.60万平米。2016年,广州市住宅竣工面积 818.43万平米。

综上,两者相加为25741.03万平米。考虑到广州还有些城中村和非住宅性质实际用于居住的公寓等,2016年也有部分拆迁,两相抵扣,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)认为这个数据可信,只会少不会多。

按照80平米/套(不少以前的房子较小,现在也有些小户型)计算,广州城市大约有321.8万套住房。注意,这都是明确住宅性质的房屋哦,广州的城中村、非住宅性质实际用于居住的公寓基本没被统计进去。也就是说,广州实际可用于居住的房屋套数肯定比这要多。

 

2016年末,广州市常住人口1404.35万人,城镇人口比重为86.06%。年末户籍人口870.49万人。2014年时,广州为1308.05万人,2年增加近100万人。人口吸引力可见一斑。

结合上述三方面的数据分析、估算,以及广州的常住人口增长,可能会得出一个很有意思的结论:广州房地产市场和京沪等城市的差异很大。广州非法律意义上的城市住宅、却实际用于居住的房产不少。而正是这类房屋,解决了很多广州底层常住居民的实际需求。

从这个意义上说,广州即便正规商品房房价越来越贵,依旧算是个有城市人情味、包容、相对低居住成本的城市。同时,前提是大量的城中村、小产权房要能继续留存。但,这部分外来底层人士家庭的上学等问题,则不好解决。

 

2、广州房屋空置率到底有多少、在建住宅、人口增速又如何?

上文介绍过,广州有500万出头家庭使用石油气或天然气。但另外有一组数据却与此形成鲜明对照。

广州统计年鉴2016》显示,截至2015年,广州自来水家庭用水用户只有2455558户。同时,用水人口却又达到1648.51万人。

广州还有100多万农民,或存在少部分农村家庭没有通自来水。广州还有不少非住宅性质实际住人的公寓也有用自来水。考虑到这些情况,可以说明两点:1、正如上述分析过的,广州一些底层居民租住城中村等、非法律意义上的城市住宅、却实际用于居住的房产,部分存在合用一个水表;2、广州部分正规住宅存在空置。

显然,我们不能拿上文估算的较大数据,512万套住宅及其他实际用于居住的房屋等做入住率分母。

而是用321.8万套住房做分母更合适。2016年,广州新增了9.09万套实际用于居住的房屋。我们就算这部分全部入驻吧,那么2016年广州市自来水家庭用户大约有254.6万户。

对冲抵扣分子分母部分其他例外后,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)计算得出,广州住宅入住率约为79.12%,也就是说空置率20%左右。珠三角富庶,买房人多,这不奇怪。

当然,这只是“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)的估算,肯定不准确。权威的空置数据希望相关部门能发布。

而2016年,广州市商品房施工面积10061.92万平米,其中住宅6105.68万平米,增长了6%,这比北京、上海都要略高。不过,2016年广州无论房地产开发竣工面积、还是商品住宅竣工面积都下降,分别为1202.24万平方米、818.43万平方米这比京沪低不少。对了,上述两个数据分别下降了20.5%、 16.6%。

 

图2.2016年广州市房地产相关数据  图表来源|广州市统计局

 

因此,广州房价涨得也厉害,你说还有什么奇怪的呢?至于保障房,和京沪比,广州就没啥好说的了。

如上文所述,截至2016年,广州市常住人口1404.35万人,年末户籍人口870.49万人。而2014年时,广州为1308.05万人,2年增加近100万人。和京沪不同,广州不限人,这是好事。但之于广州房地产这个建设、竣工量,恐怕又高兴不起来,更加助涨!

 

3、广州房价深圳化,或许是个趋势

所以,广州房价至今还在涨真不稀奇。另外广州的教育、医疗资源、各种配套集中在老城区,中心城区为代表的二手房交易活跃,整体拉高了广州房价。

好在珠三角还有很多选择。不过,深圳神一般的存在,房价更高,这不正好拉高广州在内整个珠三角房价吗?

有媒体就对比过,在土地资源紧缺的北京、上海、深圳三地,二手房成交金额已经占到楼市总成交金额的2/3左右;广州由于郊区仍在大量推出新盘,目前二手房和一手房的交易规模相当。

只是,在二手房的带动下,这样下去,广州的郊区新盘也容易越来越贵。从人事到政策、规划,也包括富士康为代表的大产业再次助威,广州各种利好还是很明显的。

如果没有严重变量,没有广州政府的更主动作为,广州房价深圳化,或许是个趋势。

 

特超大城房价的隐秘世界”系列:

你信吗?上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②》,3月7日

从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》,3月6日

 

明天“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)将推出“特超大城房价的隐秘世界”深圳,敬请期待。

 

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