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深圳楼市才是神一般的存在|特超大城房价的隐秘世界④

摘要:为什么

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

撰文| 张银银

自“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)推出“特大、超大城房价的隐秘世界”系列文章三天来,入驻的各平台都有读者朋友希望张银银写一写其所在的城市。

很抱歉,我们没办法挨个写,只能趁着1+1会空隙,挑10来个最大的城市写一写。以后有机会,一定会写。

今天,“特大、超大城房价的隐秘世界”系列文章,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)谈谈深圳。 北上广深嘛,哈哈。

去年,张银银有两个朋友离开了深圳。

对于他们来说,深圳是最好的城市,也是最残酷的城市。别说没法和《爱乐之城》的洛漂比浪漫和诗意,和北上广比房价也有其极端白刃之处。我想,他们心里充满了矛盾。

走正道,傍大款。这是对深圳这个城市最好的描述,王石先生此言水平真高。这也意味着,深圳这座城市的房价一定是大款级别。

1、深圳到底有多少住宅? 各类(包括所谓非法)住房总计超4亿平米,官方常住人口只有1200万。

1根据《2015年深圳国民经济和社会发展统计公报》,2015年时,该市建成区面积900平方公里。一平方公里随便建2、3万套(有读者朋友前几天认为容积率3有点高,今天纠正一下)100平米/套的住宅,考虑到一些老城区吧,只需要1、2百平方公里建住宅,就你能建300多万套房子。深圳是否有这么多地是用来建的住宅,看下卫星地图就明白了。

正如昨天(3月8日)《利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界》一文,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)分析过:广州1000平方公里的建成区面积,城区至少有300多万套住宅。

如果算城中村、小产权房、非住宅性质的公寓,实际也是用于住人,或许更多。所以,张银银低调认为,深圳大概也有广州这么多,最多略少;

2深圳具体的住宅数据,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)本准备像过往几篇系列文章那样自己计算一遍。恰好去年,“深圳看房团”(ID:ihouse0755)也算过,这里借用下其数据和研究。特此感谢!

撇开违法建筑,那么深圳的合法建筑到底有多少?在《深圳统计年鉴2015》中,记载了 1990 年以后深圳成规模的商品房竣工面积(见下表):

图1. 1991 年到 2014 年深圳市商品住宅竣工面积 图表来源|深圳统计年鉴2015

从 1991 年到 2014 年,住宅类商品房竣工面积约为 9164.62 万平方米,商品房竣工总面积约为 1.25 亿平方米。住宅类的占比约为 73%。

另外,1990 年深圳房地产开发面积约为 133.41 万平方米(见图3),按照 73% 的比例,当年住宅类商品房面积约为 97.38 万平方米。

2015 年,是深圳房价的疯涨之年,新竣工的住宅面积也不容忽视:深圳国民经济和社会发展统计公报显示,2015 年商品房住宅类竣工面积为 202.37 万平方米。

图2.2015年深圳市商品房相关数据 图表来源|2015年深圳国民经济和社会发展统计公报

根据以上数据我们可以推算,深圳自 1990 年到 2015 年,一共建成了商品住宅面积约为 0.95 亿平方米。由于 1990 年以前深圳商品房供应量非常小,按照 500 万平方米计算,一共是 1 亿平方米。

图3.1979-2014年深圳房屋竣工面积 图表来源|深圳统计年鉴2015

除了上述商品房住宅,深圳还有大量这样的房子:它们属于非房地产开发项目,多为政府建造。包括办公楼、住宅、城市配套设施。其中住宅包括廉租房、福利房、微利房等,随着世事迁移,部分此类房屋所有者的产权从绿证换成红证,拥有了完整的所有权。

根据图3,从 1979 年到 2015 年,我们可以算出深圳非房地产开发项目面积约为 1.75 亿平方米。按照 73% 的比例,可以推算出住宅类面积约为 1.28 亿平方米。

也就是说,深圳住宅分为三大类,一共 4.04 亿平方米。坊间传闻2000 万的实际人口,深圳人均住房面积只有 20 平方米。如果从“活着” 的角度观察,深圳目前的房子基本够用。但如果从 “正常”"角度(人均 30 平方米)看,则缺口高达 2 亿平方米。

有意思的是,《深圳统计年鉴2016》,也显示深圳人均住房建筑面积20.6平米。这和上述估算基本一致。

问题是,深圳一些所谓的违法房屋怎么转正,又怎么合法入市?特别是如何解决深圳官方自己承认的1200万常住人口合法居住问题、教育等公共服务?

对了,根据《2017年深圳市政府工作报告》,2016年深圳市竣工5.1万套保障房,2017年计划新开工及筹集人才和保障性住房8万套、供应4.5万套。也算不错。

2深圳一年的住宅竣工面积不如重庆一个较大辖区

上述分析表明,谈深圳住房空置率可能是最没有意义的。但有几组数据足以证明深圳常住人口、想要在深圳实现住房梦人的憋屈。首先我们看下图4。

图4.2009年-2016年深圳市人均住房面积 图表来源|深圳统计年鉴2016

从近28平米的人均住房面积,下降到2015年的20.6平米。背后是什么,是深圳常住人口的持续大幅增加,住房供给的持续较小。

没错,如上图2,2015年深圳市的住宅竣工面积仅202.37万平米,增长为-24.8%。同期,深圳违法建筑基本零增长,也就是过去可以改善深圳常住居民生活的所谓违法住房,不再增加。

至于202.37万平米是个什么概念,拿中国房屋供给最大的城市重庆对比最有趣。2016年重庆市住宅竣工面积为3084万平米,这还是下降了3.2%的情况下。有人会说重庆有38个行政区县,郊区、郊县一大堆。那我们看看重庆主城一个较大的区的房地产数据:

以重庆市渝北区为例,2016年,该区商品房施工面积3478.38万平米,同比下降4.9%,其中住宅施工2051.22万平米,下降9.1%。住宅竣工341.62万平米,且还是下降了29.2%。想想不下降,过去有多少,震惊!

图5.重庆市渝北区2016年房地产相关数据 图表来源|2016年渝北区国民经济和社会发展统计公报

深圳一方面是房地产施工,特别是住宅施工、竣工严重不足,供给太少。可见上图1,除了21世纪初深圳有几年住宅竣工面积超过400万平米/年外,大部分时候都很低。

另一方面更有意思的是,《深圳统计年鉴2016》显示,深圳市的森林覆盖率从2005年的38.9%,上升至2015年的41.5%。一个幅员仅1996.85平方公里的城市,对,仅仅是一个号称全域城市化、没有农村的城市,森林覆盖率搞得和如此之高,堪比一些数万、数十万平方公里的省份。这是为何?

深圳又不是独立的城市(国家或地区),周边城市、珠三角可以用于做森林的地方多了去。城市可以绿化好一些,似乎不必很多地方不开发只搞森林。

对了,2016年深圳又新增了50多万常住人口。

2016年深圳市主要经济指标数据通气会传出的数据是,2016年该市年末常住人口1190 .84万人。而2015年为1137.87万,其中户籍人口354.99万。2014年深圳常住人口有1077.89万,其中户籍人口为332.21万。

3、北京、上海算什么,香港房价或许也要被深圳超越

深圳人口这样增加下去,不多供地、不扩围,不在存量所谓非法建筑上想办法,那么深圳房价是无解的。

北京、上海都在严控人口,虽然贵,虽然是宇宙中心,前几天本系列文章(见文末文章超链接)分析表明,起码房屋供给和人口增速还勉强平衡。香港门槛还是很高的,且有国境线。不像深圳,本身是政策产物,受益于全国,也吸引各省区市的低中高端打工者、创业者去贡献青春。然后呢?

虽然深圳市域总面积不算大,周边交通,包括轨道也越来越发达,但深圳毕竟是一座1000平方公里左右的大城市。从城市角度而言,深圳很大。至于说工作在深圳居住在珠三角周边,word的天,只能说对于少部分人来说现实。

今天,深圳地价已经高到吓人。深铁和万科轨道上盖物业的合作也实现,正如“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)1月12日,《拿下万科,意味着深圳的房价必须贵》。学香港土地财政,恐怕深圳才是我国最成功的城市。

深圳需要拿出勇气,让人有机会安居乐业。当然,这也不仅仅是深圳的事,广东省的协调,甚至更高层面的统筹考虑刻不容缓。

今天标题由“杠杆游戏”的读者陈树、英姑娘、楼晟、虎、新月、杨振宇、李鸿远、易茗扎西、云在青天水在瓶、LCL、陆景全等票选产生,特此感谢诸位的智力付出!

 

 特超大城房价的隐秘世界”系列:

利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界③》,3月8日

你信吗?上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②》,3月7日

从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》,3月6日

 

相关历史阅读:

2017

拿下万科,意味着深圳的房价必须贵》,1月12日

2016年

万科深圳地铁重组梦碎,金融杠杆败阵权力游戏?》,12月19日

地铁商务舱没疯!深铁式杠杆才让人羡慕》,7月22日

 

明天“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)将推出“特超大城房价的隐秘世界”天津,敬请期待。

 

 

 

 

 

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