京津冀一体化后天津房价真的够高吗？|特超大城房价的隐秘世界⑤-杠杆游戏·张银银-财新网

摘要：住房比广州多、空置却很高，天津高房价原因触目惊心！

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撰文| 张银银

“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）第一次切身体会到天津房价的威力是在去年。

2016年春天，出于部分好奇和对改善住房的需求，杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）分别前往天津东丽区、河东区看房，但因为当时需求不是很强烈，看看也就罢了。去年底，改善住房的需求渐趋强烈，我便再次看了当初看中的几个楼盘。没想到相隔仅半年，房价居然涨了小一万，另一个楼盘干脆停盘待售。

此时张银银终于意识到很多的传说，原来就是现实：比如去年底，天津津南区某项目开盘，100多个安保人员维持秩序，200套房源一小时抢购一空，此后，该项目未再开盘，但看房者络绎不绝。估计很多天津市区的人也没想到，这个似乎遥远的郊区竟然那么火爆。

这就是去年四季度以来天津新房市场的缩影：需求旺盛、供应也不知道算不算不足，反正天津楼市至今弥漫着一种紧张情绪。

1、天津到底有多少住宅？或比广州还多，但天津人口也惊人

不止一次听到有人抱怨，从数据的透明度而言，我国的房地产市场无论是房子的基础数据、房价的统计指标、土地供应、城市规划、住房需求等等，基本都是一笔糊涂账。就拿房子的基础数据来说，从1998年房地产市场化以来，我国究竟有多少房子，每个城市住房的存量究竟有多少，迄今没有任何部门公开过权威统计。

杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）从国家统计局上查阅1996年-2015年天津市住宅房屋竣工面积，得出的图1可粗略算出，天津的住宅房屋总量为：30928.34万平米。

在此之前，天津也还有大量的既有住宅。考虑到1996年之后，天津就新建成了3亿多平米的住宅，这部分基本鲜有拆迁的。而1996年之前的房子也不可能都拆了。对了，天津也还有少量农村。所以，我们暂且就把1996年前的天津住宅总面积，当成这些年天津城镇总拆迁的住宅面积吧。只会多不会少。

图1.天津1996年-2015年住宅竣工面积制图|张银银，数据来源|国家统计局网站

上述折算后，可以得出数据，截至2015年，天津的城镇住宅面积应有30928.34万平米。这比我国传统理解中的第三大城市广州还要多，见《利好明显，广州房价可能深圳化！|特超大城房价的隐秘世界③》（3月8日）。当然，广州还有不少城中村，这也是天津没法比的。

和北京一样，天津很多住宅单套也不算大，特别是老房子，按照80平米/套算吧，也就是大约有386.6万套。Ps：最新的《天津市2016年国民经济和社会发展统计公报》尚未发布，这里就暂且只统计到2015年。

截至2015年，天津市常住人口为1546.95万人万人，其中城镇常住人口为1278.4万人，占82.64%。人均居住面积有24.19平米。对了，天津乡村人口为268.55万人，占17.36%。这一组数据下文会用到。

图2.天津2011年-2015年常住人口情况数据来源|天津市统计局

如果按照一套房屋住3个人，或30平米/人左右的居住面积，天津目前的城镇住宅总量和城镇常住人口总量，只能算勉强匹配。如果要追求更高品质的居住，显然天津需要更多的房子。

当然，我国大部分城市都有不在正常通勤半径内的郊区，天津也不例外。包括一些以前天津郊县的小城镇，这些地方也有一些房子和常住人口。但相对来说，天津住宅建设和人口的集中程度还是很高、且相互匹配。以上部分可以不做细考。

值得注意，与2010年末相比，天津人口增加了247.66万，5年间年均增加49.53万人。其中，外来常住人口500.35万人，与2010年末相比增加199.91万人，占常住人口增量的比重为80.19%，5年间年均增加39.98万人。

考虑到人口增速，天津确实需要更多的住房供给。

当然，天津还有大量的非住宅性质公寓，实际承担的是居住职能。每个城市都这样。还有大量的常住居民居住的是工厂公司厂房、职工宿舍、工棚，这类居住，每个单位空间的居住人数较高。另外，每天或一周一次往返于河北的，是否算进了天津常住人口，是个问题。

不过即便如此，要体面居住，要让孩子可以正常上学，都不说房价的事，天津还需要更多、足够的住宅。

2、奇怪的天津：住房空置率不低、人口增长惊人、住房供应也不小！

中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，天津空置率为22.5%，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）认为这是一个可以参考的数据。

上文不是计算说，天津城市房子还不够多，怎么空置却又这么多？你懂的，不是每个人都住在大house里面啊！“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）自己不都觉得自己住得不够大吗？

根据《2015年天津市国民经济和社会发展统计公报》，天津2015年末互联网宽带接入用户288.69万户，光纤接入用户211.65万户。同时天津统计年鉴2016表明，2015年天津液化石油气和天然气用气总户数为383.8万——这个数据，不正好说明，天津起码有这么多实际居住的家庭数，农村当然也要占比部分，但不多。见下图3。

图3.天津市城市燃气基本情况图片来源|天津统计年鉴2016

上文计算出天津2015年住宅房屋大概为386.6万套，这和2015年天津液化石油气和天然气用气总户数383.8万极为吻合。而如今随着互联网的普及，大部分家庭都装上了宽带，难道有这么高比例（大概25.3%）的住宅、公寓、商业办公房屋会没有安装固定宽带？

当然，天津虽然高度城市化，也有农村啊，上文介绍了，截至2015年，天津乡村人口为268.55万人，占17.36%。还有一些商业、办公、学校、事业单位。他们很多也有安装宽带——也就是说，除掉这些，天津城镇住房没有安装宽带的比例恐怕更高。

部分是因为一些家庭确实没安装，但更多只能说明一点，天津的住宅，包括部分公寓存在空置，很多外来人口过的都是群居生活，一房住多人、多户。而且比例似乎还不低。

如果用2015年天津互联网宽带接入用户288.69万户做分子，386.6万套住宅做分母，来估算天津住宅（包括保障房）、实际用于居住的公寓的空置率，分子其实被高估，分母绝对不存在过小。

这样算起来，入住率为75%，也就是空置率25%。空置这些房掌握在谁手上呢？

上文写过了，近年天津的人口增长很快，这么多人涌进来，都不说投资，刚需也很惊人。当然，天津也有比广深幸运的地方，住宅施工面积、年竣工面积都远高于他们。见下图4。

图4.1996-2016年天津市房地产相关数据图表来源|天津统计年鉴2016

从这个角度而言，天津不如广深会经营城市，学香港不够啊。可话说回来，广深经营城市似乎有些过分了，特别深圳。见《北上广算什么？深圳楼市才是神一般的存在，竣工面积不如重庆一个区！|特超大城房价的隐秘世界④》，3月9日；《利好明显，广州房价可能深圳化！|特超大城房价的隐秘世界③》，3月8日。

3、天津房价跌不跌？

如上图4，至少从数据上说，整个天津市城镇住宅年竣工面积，和重庆主城9区有得一比。也就说，如此高的供应量天津房价却那么贵，背后很说明问题。

这说明天津人口吸纳人力强，上文分析过；天津地产投资属性重，少部分人掌握较多房子；天津主城区、旧城区比较成熟，可供地不多，虽然整个城市供给似乎大，但区域不均衡，拉高了核心区域价格；还说明，房地产在天津的地位和倚重价值。

作为北京市场的重要辐射区域，天津楼市的购房者结构、市场形态、反应机制等，都与前者有着千丝万缕的联系。尽管“限购令”试图将来自北京等地的投资客进行切割，但分析人士认为，天津楼市的未来走向，仍将在很大程度上受到这个区域整体的影响。

现在京津冀那么热，你懂。

有人觉得过去几年，天津的房价一直不温不火，邻近的北京乃至“北三县”却不断上涨，因此天津房价的上涨有着“补涨”的性质。加之购房者多以改善型需求为主，支付能力相对较强，对房价不那么敏感度。

而从天津市自己的人口来看，你可以说，天津市的人均收入和人均GDP好像严重不符，似乎这是一座虚富的城市。说得更严重就是，天津的财富分配可能严重不公平，才出现了一些人可以购置多套、甚至较严重炒房的情况。

另外，天津其实也是个部分人闷声发大财的地方。特别是农村，到处是密密麻麻的小工厂——是当地村民开的为主，有兴趣的朋友可以看看最新的谷歌卫星地图。你说他们有钱，不可能不置业吧？

遗憾的是， 2015年天津市卖地情况不理想。具体而言，按照预算执行情况的说法：政府性基金预算收入730亿元，完成预算82.7%，比上年下降30.6%，其中土地出让收入687亿元，下降29.4%。2015年的情况不仅远低于2014年，连2013年也不如。

地产的相关数据和卖地收入相互呼应，说明开发商有忧虑。不过，正是因为2015年的竣工面积下滑，也进一步刺激最近一年多以来，天津主城区房价的进一步上涨。

综上，就天津的城市地位、市场量级、发展前景、奇怪的一些数据组合而言，天津房价或许仍有上涨的空间。毕竟“北三县”中的燕郊，新房最高价格已突破4万。但短期来看，今年或许是楼市“小年”。

有意思的是，最近天津市规划局、市国土房管局、市建委联合发出关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知，今后该市不再新审批酒店型公寓项目。这又是要干啥？

“特超大城房价的隐秘世界”系列：

《北上广算什么？深圳楼市才是神一般的存在，竣工面积不如重庆一个区！|特超大城房价的隐秘世界④》，3月9日

《利好明显，广州房价可能深圳化！|特超大城房价的隐秘世界③》，3月8日

《你信吗？上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②》，3月7日

《从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》，3月6日