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京津冀一体化后天津房价真的够高吗?|特超大城房价的隐秘世界⑤

摘要:住房比广州多、空置却很高,天津高房价原因触目惊心! 

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

 

撰文| 张银银

 

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)第一次切身体会到天津房价的威力是在去年。

2016年春天,出于部分好奇和对改善住房的需求,杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903)分别前往天津东丽区、河东区看房,但因为当时需求不是很强烈,看看也就罢了。去年底,改善住房的需求渐趋强烈,我便再次看了当初看中的几个楼盘。没想到相隔仅半年,房价居然涨了小一万,另一个楼盘干脆停盘待售。

此时张银银终于意识到很多的传说,原来就是现实:比如去年底,天津津南区某项目开盘,100多个安保人员维持秩序,200套房源一小时抢购一空,此后,该项目未再开盘,但看房者络绎不绝。估计很多天津市区的人也没想到,这个似乎遥远的郊区竟然那么火爆。

这就是去年四季度以来天津新房市场的缩影:需求旺盛、供应也不知道算不算不足,反正天津楼市至今弥漫着一种紧张情绪。

 

1、 天津到底有多少住宅?或比广州还多,但天津人口也惊人

不止一次听到有人抱怨,从数据的透明度而言,我国的房地产市场无论是房子的基础数据、房价的统计指标、土地供应、城市规划、住房需求等等,基本都是一笔糊涂账。就拿房子的基础数据来说,从1998年房地产市场化以来,我国究竟有多少房子,每个城市住房的存量究竟有多少,迄今没有任何部门公开过权威统计。

杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903)从国家统计局上查阅1996年-2015年天津市住宅房屋竣工面积,得出的图1可粗略算出,天津的住宅房屋总量为:30928.34万平米。

在此之前,天津也还有大量的既有住宅。考虑到1996年之后,天津就新建成了3亿多平米的住宅,这部分基本鲜有拆迁的。而1996年之前的房子也不可能都拆了。对了,天津也还有少量农村。所以,我们暂且就把1996年前的天津住宅总面积,当成这些年天津城镇总拆迁的住宅面积吧。只会多不会少。

 

图1.天津1996年-2015年住宅竣工面积  制图|张银银,数据来源|国家统计局网站

 

上述折算后,可以得出数据,截至2015年,天津的城镇住宅面积应有30928.34万平米。这比我国传统理解中的第三大城市广州还要多,见《利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界③》(3月8日)。当然,广州还有不少城中村,这也是天津没法比的。

和北京一样,天津很多住宅单套也不算大,特别是老房子,按照80平米/套算吧,也就是大约有386.6万套。Ps:最新的《天津市2016年国民经济和社会发展统计公报》尚未发布,这里就暂且只统计到2015年。

截至2015年,天津市常住人口为1546.95万人万人,其中城镇常住人口为1278.4万人,占82.64%。人均居住面积有24.19平米。对了,天津乡村人口为268.55万人,占17.36%。这一组数据下文会用到。

图2.天津2011年-2015年常住人口情况  数据来源|天津市统计局

 

如果按照一套房屋住3个人,或30平米/人左右的居住面积,天津目前的城镇住宅总量和城镇常住人口总量,只能算勉强匹配。如果要追求更高品质的居住,显然天津需要更多的房子。

当然,我国大部分城市都有不在正常通勤半径内的郊区,天津也不例外。包括一些以前天津郊县的小城镇,这些地方也有一些房子和常住人口。但相对来说,天津住宅建设和人口的集中程度还是很高、且相互匹配。以上部分可以不做细考。

值得注意,与2010年末相比,天津人口增加了247.66万,5年间年均增加49.53万人。其中,外来常住人口500.35万人,与2010年末相比增加199.91万人,占常住人口增量的比重为80.19%,5年间年均增加39.98万人。

考虑到人口增速,天津确实需要更多的住房供给。

当然,天津还有大量的非住宅性质公寓,实际承担的是居住职能。每个城市都这样。还有大量的常住居民居住的是工厂公司厂房、职工宿舍、工棚,这类居住,每个单位空间的居住人数较高。另外,每天或一周一次往返于河北的,是否算进了天津常住人口,是个问题。

不过即便如此,要体面居住,要让孩子可以正常上学,都不说房价的事,天津还需要更多、足够的住宅。

 

2、 奇怪的天津:住房空置率不低、人口增长惊人、住房供应也不小!

中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明,天津空置率为22.5%,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)认为这是一个可以参考的数据。

上文不是计算说,天津城市房子还不够多,怎么空置却又这么多?你懂的,不是每个人都住在大house里面啊!“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)自己不都觉得自己住得不够大吗?

根据《2015年天津市国民经济和社会发展统计公报》,天津2015年末互联网宽带接入用户288.69万户,光纤接入用户211.65万户。同时天津统计年鉴2016表明,2015年天津液化石油气和天然气用气总户数为383.8万——这个数据,不正好说明,天津起码有这么多实际居住的家庭数,农村当然也要占比部分,但不多。见下图3。

图3.天津市城市燃气基本情况  图片来源|天津统计年鉴2016

 

上文计算出天津2015年住宅房屋大概为386.6万套,这和2015年天津液化石油气和天然气用气总户数383.8万极为吻合。而如今随着互联网的普及,大部分家庭都装上了宽带,难道有这么高比例(大概25.3%)的住宅、公寓、商业办公房屋会没有安装固定宽带?

当然,天津虽然高度城市化,也有农村啊,上文介绍了,截至2015年,天津乡村人口为268.55万人,占17.36%。还有一些商业、办公、学校、事业单位。他们很多也有安装宽带——也就是说,除掉这些,天津城镇住房没有安装宽带的比例恐怕更高。

部分是因为一些家庭确实没安装,但更多只能说明一点,天津的住宅,包括部分公寓存在空置,很多外来人口过的都是群居生活,一房住多人、多户。而且比例似乎还不低。

如果用2015年天津互联网宽带接入用户288.69万户做分子,386.6万套住宅做分母,来估算天津住宅(包括保障房)、实际用于居住的公寓的空置率,分子其实被高估,分母绝对不存在过小。

这样算起来,入住率为75%,也就是空置率25%。空置这些房掌握在谁手上呢?

上文写过了,近年天津的人口增长很快,这么多人涌进来,都不说投资,刚需也很惊人。当然,天津也有比广深幸运的地方,住宅施工面积、年竣工面积都远高于他们。见下图4。

图4.1996-2016年天津市房地产相关数据  图表来源|天津统计年鉴2016

 

从这个角度而言,天津不如广深会经营城市,学香港不够啊。可话说回来,广深经营城市似乎有些过分了,特别深圳。见《北上广算什么?深圳楼市才是神一般的存在,竣工面积不如重庆一个区!|特超大城房价的隐秘世界④》,3月9日;《利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界③》,3月8日。

 

3、天津房价跌不跌?

如上图4,至少从数据上说,整个天津市城镇住宅年竣工面积,和重庆主城9区有得一比。也就说,如此高的供应量天津房价却那么贵,背后很说明问题。

这说明天津人口吸纳人力强,上文分析过;天津地产投资属性重,少部分人掌握较多房子;天津主城区、旧城区比较成熟,可供地不多,虽然整个城市供给似乎大,但区域不均衡,拉高了核心区域价格;还说明,房地产在天津的地位和倚重价值。

作为北京市场的重要辐射区域,天津楼市的购房者结构、市场形态、反应机制等,都与前者有着千丝万缕的联系。尽管“限购令”试图将来自北京等地的投资客进行切割,但分析人士认为,天津楼市的未来走向,仍将在很大程度上受到这个区域整体的影响。

现在京津冀那么热,你懂。

有人觉得过去几年,天津的房价一直不温不火,邻近的北京乃至“北三县”却不断上涨,因此天津房价的上涨有着“补涨”的性质。加之购房者多以改善型需求为主,支付能力相对较强,对房价不那么敏感度。

而从天津市自己的人口来看,你可以说,天津市的人均收入和人均GDP好像严重不符,似乎这是一座虚富的城市。说得更严重就是,天津的财富分配可能严重不公平,才出现了一些人可以购置多套、甚至较严重炒房的情况。

另外,天津其实也是个部分人闷声发大财的地方。特别是农村,到处是密密麻麻的小工厂——是当地村民开的为主,有兴趣的朋友可以看看最新的谷歌卫星地图。你说他们有钱,不可能不置业吧?

遗憾的是, 2015年天津市卖地情况不理想。具体而言,按照预算执行情况的说法:政府性基金预算收入730亿元,完成预算82.7%,比上年下降30.6%,其中土地出让收入687亿元,下降29.4%。2015年的情况不仅远低于2014年,连2013年也不如。

地产的相关数据和卖地收入相互呼应,说明开发商有忧虑。不过,正是因为2015年的竣工面积下滑,也进一步刺激最近一年多以来,天津主城区房价的进一步上涨。

综上,就天津的城市地位、市场量级、发展前景、奇怪的一些数据组合而言,天津房价或许仍有上涨的空间。毕竟“北三县”中的燕郊,新房最高价格已突破4万。但短期来看,今年或许是楼市“小年”。

有意思的是,最近天津市规划局、市国土房管局、市建委联合发出关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知,今后该市不再新审批酒店型公寓项目。这又是要干啥?

 

 “特超大城房价的隐秘世界”系列:

北上广算什么?深圳楼市才是神一般的存在,竣工面积不如重庆一个区!|特超大城房价的隐秘世界④》,3月9日

利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界③》,3月8日

你信吗?上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②》,3月7日

从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》,3月6日

 

相关历史阅读:

2016年

成都、郑州、武汉的“国家中心城市”和北上广深津渝有啥不同》,12月27日

天津的账本:一座虚富之城?》,9月12日

 

祝读者朋友们周末愉快!明天“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)将推出“特超大城房价的隐秘世界”⑥合肥,敬请期待。

 

 

 

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