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沈阳才是中国楼市的一股“清流”|特超大城房价的隐秘世界⑦

摘要:救急房地产是一方面,在其他方面沈阳必须有所作为

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

撰文| 张银银

沈阳的朋友太爱沈阳,希望张银银说一说这座城市的房地产。我想了想说,站在2017年的今天看,重庆并没有成为我国主要一二线城市房价中的清流。真正的清流是沈阳。

2016年9月6日、8月30日,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)集中写过沈阳,今天趁着“特超大城房价的隐秘世界”系列的推出,张银银适做修改,再来复盘和慎思一下,我国大城市2016年整体暴涨潮中的奇葩城市。奇葩不是贬义哦。

楼市大甩卖!沈阳为何走到了这一步?(上)

不少一二线城市楼市2016年重新祭出了限购、限贷,沈阳却“逆势”而为。在2016初“楼市新政1.0”的基础上,陆续又颁布“楼市新政2.0”。不是调控,而是鼓励。

总结大概如下:大中专毕业8年内购房,可用他人公积金付首付;农村毕业生购房,首付可分期付款;大中专毕业生购房,可使用省内公积金;买商品房50平方米以上即可落户;允许将商业用房改建为租赁住房。

2015年底开始,部分一二线城市楼市进入癫狂状态,但这样的情况并没有在沈阳发生。对于沈阳来说,刺激房地产消费不叫“逆势”,去库存才是主基调,所以必须大甩卖。一个响当当的二线城市,房地产竟然走到这一步,何以至此?

1、在建及库存压力惊人

所谓去库存,当然就是因为库存太多。在 “杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)8月30日,《沈阳的账本:财力下滑逆势支持实体经济》一文中,张银银曾做过统计分析。具体数据看图1:

图1.2013-2015年沈阳市房地产运行情况 数据来源|沈阳2015年统计年鉴、统计公报,制图|张银银

以上数据很说明问题,沈阳市房地产下滑明显。特别是2015年在建面积腰斩,少了近3000万平米,这说明沈阳市房地产新开工面积偏低、部分缓建,甚至可能出现了烂尾的情况。细思恐极……

还有更详细的数据。整个2015年,沈阳房地产开发投资1337.7亿元,比上年下降32.3%,其中住宅投资935亿元,下降34.0%。房屋施工面积8341.3万平方米,下降27.4%;房屋竣工面积1037万平方米,下降15.4%,其中住宅竣工面积768.8万平方米,下降22.7%。商品房销售面积1065.1万平方米,下降28.9%,其中住宅销售面积949.9万平方米,下降29.2%;商品房销售额730.7亿元,下降21.6%,其中住宅销售额609.4亿元,下降22.6%。

上一段几乎可以不看,沈阳房地产的数据全是下滑,实在不忍心写下去。

有数据统计,截至2016年7月末,沈阳商品住宅库存面积降至2080万平方米,比2015年9月库存高峰值2218万平方米减少138万平方米。按照近期的销售速度,去库存周期为20个月,较沈阳去化周期最高时减少了5个月。

这说明年初沈阳的“楼市新政1.0”还是起到了些效果。当然,大背景是全国去库存都有一定成效,主要一二线城市楼市疯涨,货币和相关政策的支持堪比上一轮金融危机时。

换句话说,这样好的形势之下,如果沈阳去库存都没点成效,那真的要完蛋。为了巩固这一轮去库存的成果,以及谋求更大的成效,所以沈阳出台了“楼市新政2.0”版。

事实是,据沈阳市房地产业协会2016年1-6月的数据,该市商品房合同备案面积816.08万平方米,同比增长16.72%;备案金额551.64亿元,同比增长21.61%。其中,商品住房合同备案面积695.14万平方米,同比增长13.91%,备案金额455.87亿元,同比增长21.91%。

另外,2016年1-6月,沈阳市商品房备案均价6759.62元/平方米,同比上涨4.2%;商品住房备案均价6558.04元/平方米,同比上涨7.03%。

效果还不错。

2、防范房地产引发的金融动荡,遏制土地出让和地价下滑趋势

图1有一组数据,细心的读者朋友应该会好奇——就是2015年,沈阳在建房地产面积腰斩,少了近3000万平米。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)上文也做了初步的剖析。

更进一步分析的话,不得不让人思考,缓建和可能的烂尾背后,意味着潜在的巨大社会影响:

1首先是开发商资金链风险。开发商建房子的钱,不是从银行借的,就是各类影子银行和民间借贷融来的。最低的利率实际也在5个点左右,民间借贷和影子银行体系融资可能高达10%及以上。所以,房地产必须高周转,要不无法负担高昂的资金成本。

而沈阳最近2年房地产销售腰斩,意味着很多开发商手上的房子销售不好,卖不出去,可就成烫手的山芋。杠杆一高,对于一些资金相对紧张的房地产企业来说,资金链可能因此断裂;

2其次是(准)金融机构风险。开发商资金链的风险必定会转嫁给(准)金融机构,不管是银行还是影子银行体系,都可能面对收不回借款的局面。坏账极有可能攀升;

3最后,必须得说一说对普通公众和购房者的影响。这几年互联网金融很火,很多钱其实流向了房地产,本身互联网金融的泡沫正在退去,沈阳的房地产情况又这个局面。不管真假互联网金融的个体投资者,或者原始的民间借贷投资个体,很多钱或许暂时收不回来,甚至永远没机会收回来。

而那些购买了沈阳缓建、烂尾楼盘的公众,更要面对无法按期交房,不知道何时有人接盘的恶局。

房地产市场的下滑,还必然影响到政府收入。直接上图:

图2.2013-2015年沈阳市一般公共预算收入和基金收入 数据来源|沈阳2015年统计年鉴、政府工作报告,制图|张银银

稍微解释一下,政府性基金收入主要就是土地出让金。沈阳相关绝对数据及近3年趋势,实在是不好看。那么,沈阳市政府急啊!只有房地产销售活跃了,土地出让收入及相关税收才能重回增长轨道。

根据《关于沈阳市2015年预算执行情况和2016年预算草案的报告》,2016年,沈阳市政府性基金预算安排373亿元,拟增长142.2%。其中:国有土地使用权出让金收入安排328.2亿元,拟增长189.7%。

据沈阳地产研究院数据分析,2015年全年沈阳市实现土地成交面积约为185.47万平方米,而2016年仅到7月份,沈阳的土地市场就已经达到了约101.12万平方米的成交面积,还有大约84.35万平方米就会赶超2015年。还行!

3、提振楼市,还是提振经济?

对于沈阳来说,楼市继续下探自然不行。如上文所言,这会触发金融风险、社会稳定,影响政府财力。所以,刺激楼市实属正常。

但房地产只是沈阳的其中一项支柱产业,很大程度上说,大量的资金和资源配置到房地产上,更不利于其他产业的发展,不利于去一些行业去产能过剩,不利于结构调整。当然,对于近几年楼市急转直下的沈阳来说,救急总归是必要的。

救急房地产之外或同时,沈阳在其他方面必须有所作为。否则,一旦货币和全国良好的大环境支持没有了,沈阳楼市可能又将探底。毕竟,沈阳的库存在一二线城市里,确实偏高。

好在沈阳的人口还算稳定,并没有出现很多东北城市的负增长局面。沈阳的统计公报显示,2015年末,该市常住人口829.1万人,比上年末增长0.05%。户籍人口730.4万人,下降0.06%。其中,市区人口529.9万人,县(市)人口200.5万人。

这个数字虽然不难看,但和大部分一二线城市比,也不好看。特别是,2015年沈阳人口出生率6.70%。,降低3.17个千分点,出生人口性别比105.2;人口死亡率8.28%。,提高0.35个千分点。人口自然增长率-1.58%。,降低3.52个千分点。从该市的出生、死亡、自然增长角度看,沈阳的人口前景并不妙。

另外,不仅沈阳,整个辽宁的城镇化率都是比较高的。也就是说,沈阳也好,辽宁也好,本市、本省房地产刚需恐怕不那么大。而以目前的局面,沈阳对外来中高端人口,甚至对农业人口的吸引力似乎也不高。

有意思的是,如果用心分析沈阳最新的“楼市新政2.0”,可以发现,该市相关部门头脑挺清醒的,基本就是在鼓励中高端年轻人落户沈阳,为他们购房、落户提供最便利的条件。

无论如何,救完急,提振经济,考虑沈阳宏观面的长期增长才是关键。

沈阳的账本:财力下滑逆势支持实体经济(下)

东南沿海官员入主沈阳。

56岁的福建省委常委、厦门市委书记王蒙徽,2016年8月23日北上出任辽宁省委常委、沈阳市委书记,是近四个月以来第四位新任辽宁省委常委。值得注意的是,王蒙徽先生是清华大学工学博士,师从吴良镛先生;曾历任粤闽两省,城市规划方面政绩颇多。

这样经历的官员,对于沈阳、辽宁来说、对于东北来说,是需要的。

有读者朋友在之前任命刚宣布时,就建议“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)像写《成都的账本》一样写一篇沈阳的账本。张银银本不想写,因为毫无疑问,和东北整体一样,沈阳目前发展遇到了困难。和成都比,沈阳的财政状况要差一些,张银银不忍心从财务角度去撕开这个疮疤。

最终,在朋友的期待,以及在中央1.6万亿元大礼包,推进东北振兴三年滚动实施方案的鼓励下,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)还是决定写——是希望未来,沈阳可以记住自己曾经遇到过困难……

1、沈阳财力下滑严重

1最近3年财政持续下滑。

数据是最好最直观的表达,如上图2所示,显然,沈阳的财政状况近3年持续下滑,这个情况和成都财政的中规中矩增长比要差很多。2015年,成都政府性基金收入其实也出现下滑,但一般公共预算收入还是实现了12.6%的增长。而沈阳2015年一般公共预算收入,比上年减收179.3亿元、同比下降22.8%。

对比2015年各大城市的一般公共预算收入情况会发现,沈阳掉队极为严重,已经沦落到比它城市体量小得多的厦门一个水准。同样,沈阳的难兄难弟,还有同省的计划单列市大连。

图3.2015年中国主要城市一般公共预算收入排名 图表来源|百度贴吧网友“大可不必牛”

毫无疑问,沈阳的财政滑坡和经济态势正相关。

图4.2013-2015年沈阳市GDP及增速 数据来源|沈阳2015年统计年鉴、统计公报,制图|张银银

从GDP数字看,虽然增幅很小,但沈阳最近3年都还是实现了增长。为何一般公共预算收入下滑如此严重?沈阳市财政局在2015年预算执行情况中的官方解释是:

当前经济发展处于新常态,“三期叠加”矛盾和问题进一步凸显,企业生产经营效益下滑,主要经济指标对财政收入增长支撑作用减弱,加之国家持续加大减税降费力度,对全市财政收入增长带来较大影响。

确实,沈阳企业生产经营效益下滑明显。无论是规上工业产值还是规上工业增加值,2015年都下滑。这样的局面下,指望财税收入增长,不现实,下滑实属正常。而实际利用外资方面,下滑更为惊人,这是外资用脚投票的明证。

图5.2013-2015年沈阳市规上工业及实际利用外资数据 数据来源|沈阳2015年统计年鉴、统计公报,制图|张银银

而以土地出让金为主的政府性基金收入下滑,则和房地产发展状况紧密关联。

上图1表明,沈阳市房地产下滑明显。特别是2015年在建面积腰斩,少了近3000万平米,这说明沈阳市房地产新开工面积偏低、部分缓建,甚至可能出现了烂尾的情况。细思恐极……

22016年财力预计略有回升。

根据《关于沈阳市2015年预算执行情况和2016年预算草案的报告》,2016年沈阳市一般公共预算收入安排624.4亿元,拟增长3%。其中:税收收入512.1亿元,拟增长4%;非税收入112.3亿元,拟下降1.4%。

在低基数的情况下,希望沈阳能如期完成目标。据沈阳市统计局的数据,2016年1-5月,该市一般公共预算收入完成281.5亿元,同比增长5.3%。开局还是不错。

另外,2016年,沈阳市政府性基金预算安排373亿元,拟增长142.2%。其中:国有土地使用权出让金收入安排328.2亿元,拟增长189.7%

2、财政逆势支持实体经济

12016年财政对工业的支持力度预计超过2015年。

据《关于沈阳市2015年预算执行情况和2016年预算草案的报告》,2016年,沈阳市财政科技领域拟支出24.8亿元,增长21.8%;节能环保支出21.3亿元,增长8.7%。

很多人会问,科技领域支出、节能环保支出是什么,和对工业的支持有什么关系?

看看2015年的数据就明白了。2015年,沈阳财政在科学技术上的投入分成了这几部分,其中,投入资金3亿元,支持重点工业企业智能制造、两化深度融合等40项工业结构调整项目;投入资金2.6亿元,支持高端装备、信息、航空、新材料、新能源、生物医药等战略性新兴产业重点研发及产业化项目90余项,促进战略性新兴产业发展;投入资金2.2亿元,鼓励中小微企业加大科技研发投入,引导中小微企业研发投入近15亿元……

而节能环保很好理解,一些企业技改需要支持。

这两部分财政投入,其实主要就是在支持工业发展。而2015年,沈阳在科学技术上的支出为17.1亿元,增长4.1%。加上补助各地区转移支付资金0.3亿元,市本级用于科技方面资金共计17.4亿元;节能环保支出22.5亿元,增长76.9%。加上补助各地区转移支付等资金4.1亿元,市本级用于节能环保方面资金共计26.6亿元。

虽然2016年沈阳预算安排的节能环保支出,比2015年的实际投入低,但考虑到最终的转移支付等原因,预计最终这方面的投入,至少和2015年基本持平没问题。

综上,在极端困难的情况下,2016年沈阳市财政,对工业等领域的支持预计超过2015年。用好财政杠杆支持经济发展,是很常见的,中短期内往往也是有效的。

当然,一比还是有差距。7月11日,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)的《成都的账本》一文分析过,2015年,成都财政支持小微企业5.26 亿元;财政投入52.39 亿元,重点支持电子信息、汽车、轨道交通、航空航天、生物医药等产。培育电子信息、汽车、机械、食品饮料及烟草 4 个千亿级产业。值得注意的是,成都的工业体量比沈阳要小。

22016年财政对城建、交通等的直接支持或不如2015年。

2015年,沈阳财政对城乡社区事务支出48.9亿元,下降12.6%。加上政府性基金以及补助各地区转移支付资金111.4亿元,在节能环保、交通运输和住房保障、债务还本支出等四个科目中核算的支出40.7亿元,城市建设方面投入共计201亿元。

交通运输支出33.6亿元,增长10.8%。加上政府性基金、债务还本支出及补助各地区转移支付资金24.9亿元,市本级用于交通运输方面资金共58.5亿元。

而2016年,沈阳财政对城乡社区的拟支出仅剩下19.8亿元,下降62.1%。官方的解释称,下降的主要原因是创新财政投入方式,通过PPP等方式吸引社会资本支持城市建设,节约财政资金;同时,积极争取置换债券偿还城建到期债务,按照财政部规定,在“债务还本支出”科目核算。

当然,有理由相信,通过举债以及其他方式,2016年,沈阳对城建、交通的投入其实也不会少太多,甚至持平或增长也不是没可能。全国都在大搞基建,要保增长,继续加杠杆投资不奇怪。问题是,全靠PPP可能吗,很多PPP骨子里还是债务,若债务继续增加未来怎么办?

3、债务置换进度不错,但地方债务依旧不容乐观

下面,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)就来分析一下沈阳的地方债问题。

根据《2015年沈阳市地方政府债务情况》,辽宁省政府批准沈阳市2015年地方政府债务余额限额为1912.9亿元。当年辽宁政府代沈阳市发行地方政府债券355.62亿元,其中:置换债券348.62亿元,新增债券7亿元。

据此,我们大致可以计算出,截至2015年底,沈阳市政府性债务率(债务余额(1912.9亿元)/政府年度全部收入(一般公共预算收入+基金收入=760.2亿元))约为251.63%。当然,这个数据有争议,涉及对口径的理解问题,如果算上转移支付等,沈阳市的债务率会有所下降。

但,无法否认都是,在沈阳市自有财力明显下降的2015年,按照较为严格的计算方式,该市的债务率远超过 100%的风险警戒线。

2016年,辽宁省财政厅核定沈阳市地方政府置换债券额度上限612亿元,2016年上半年沈阳市分三批累计发行地方政府债券390亿元,完成全年计划发行总量的63.72%,超过该省平均完成率。从发债置换情况看,沈阳完成还不错。

发行置换债券可以有效降低地方政府利息支出,缓解地方政府偿债压力。沈阳市地方政府置换债券主要用于置换当年到期的政府债务、逾期政府债务和高成本的政府债务。据初步统计,被置换的存量债务成本平均下降50%左右,按照沈阳市已发行的置换债券总量计算,平均每年节约利息支出20多亿元。

只是,如上文所言,沈阳在城建、交通方面继续要发力。PPP不可能是万能药,效力有限,债务很可能继续增加,杠杆要减下来不容易!

综上,摆在王蒙徽先生面前的沈阳财政账本,比摆在唐良智先生面前的成都财政账本,要更困难。

 

这周是“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)创办9个月来最累的一周,“特超大城房价的隐秘世界”系列工作量太惊人了!希望读者朋友多转发一下,原创不易。

 

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明天“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)将推出“特超大城房价的隐秘世界”苏州,敬请期待。

 

 

 

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