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写完苏州楼市,我对中国经济更担忧了|特超大城房价的隐秘世界⑧

摘要:城镇住房总量远高于广州,天津都没法比;工业瓶颈、人口增速滞缓 

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

 

撰文| 张银银

 

张银银有两个前同事,想要过理想的生活,相继离开北京,去了苏州。他们都在苏州买了房。今天我为他们写写苏州,只是我希望他们不要看到该文……

很多人只知道苏州是我国经济总量第7的城市,不知道,苏州基本算是我国第一大工业城市。

2016年,苏州全市实现工业总产值35767亿元,比上年增长0.1%。上海完成工业总产值33079.72亿元,增长0.7%。

当然,从通常大家作比的规上工业产值看,2016年,苏州为30679亿元,增长1.1%。上海31082.72亿元,增长0.8%。苏州略低于上海,两个城市极为接近。不过,两个城市的工业都遇到明显瓶颈。

不仅如此,苏州的进出口总值位列各大城市第四位。这样一座城市,又处在富庶的长三角,房价怎么可能不贵。不过,2万块左右的房价(有的区域其实不到这么多),和很多城市比起来,苏州要说也不算太夸张。

更有意思的是,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)注意到,2016年苏州房价起跑很早,也被一些媒体称作“楼市四小龙”,但这座城市后来的房价走势,却并没有到极端失控的地步。

为什么?张银银下文或许能给大家一些启示。

 

1、苏州城镇住房总量不仅远高于广州,天津都没法比!

1苏州统计年鉴2016》显示,2015年苏州全体常住居民人均住房51.1平米,城镇也达到43.8平米。住的真是开森,幸福的苏州。

而2015年末,该市常住人口1061.60万人,其中城镇人口794.08万人。如果这么算,截至2015年苏州城镇有34780.7万平米住房;

 

2苏州的住宅数据很透明,直接上图:

图1.1990-2015年苏州历年房地产开发投资情况  图表来源|苏州统计年鉴2016

 

2016《苏州统计年鉴2016》可以算出,1990-2015年,苏州市城镇住宅开发了1.9亿平米住宅。考虑到这些年还拆迁了部分,当然1990年之前苏州也有一些城镇住房,折冲、抵消后,还是和上文计算的差距很大。

为何?首先,部分保障性住房、工业开发及城镇化等的回迁房漏算;苏州城镇居民自建房屋比例之高令人震惊,竟然高达24.4%。见下图2:

图2.2015年末苏州居民家庭住房情况  图表来源|苏州统计年鉴2016

 

也就是说,苏州城镇住房有3.5亿平米,还真不假。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)感到震惊!2016年,苏州又建成了1000多万平米住房,还有各类非住宅性质的公寓等。以居住为目的的房子,只会更多不会更少。

那么,苏州城镇住房比广州的25741.03万平米高太多,也高过天津2015年的30928.34万平米。

详见《天津房价,京津冀一体化后真的够高吗?看看这些数据吧|特超大城房价的隐秘世界⑤》,3月10日;《利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界③》,3月8日。

 

2、苏州住房空置惊人,人口增长滞缓,住房供应充足

如上文所述,苏州城镇人均住那么多,而且是按照常住人口算的哦。

2016年苏州市国民经济和社会发展统计公报》披露,2016年末,该市常住人口1062.57万人,其中城镇人口802.24万人。全市户籍人口678.2万人。有必要指出,苏州虽然城镇化率高,但也还有20%的农村人口。而苏州的小城镇、农村,大部分已经准城市化,对苏州市区的依赖没有一般城市大。

还有所谓300多万外来人口中,很大部分从业于中低收入行业,有很大部分可能只是来打工,永远不会在苏州买房,暂时过的是群居生活。

那么,不敢想象,除掉这部分后苏州真实的城镇住房空置率。

而2015年末,该市常住人口1061.60万人,其中城镇人口794.08万人。户籍人口667.01万。是的,苏州一年多人口增速1万都还差一点。一个发达的城市,少有这样的。房子比广州、天津多,人口却没人家多,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)想说你懂的。

公报的措辞是,人口总量基本稳定。苏州市的统计公报还说,2016年该市房地产市场平稳发展。

全年,该市完成房地产开发投资2163.24亿元,比上年增长16.0%。商品房新开工面积2966.51万平方米,比上年增长37.8%;商品房施工面积12124.1万平方米,比上年增长7.4%;商品房竣工面积1882.07万平方米,比上年增长13.8%;商品房销售面积2494.05万平方米,比上年增长16.9%,其中住宅销售面积2258.6万平方米,比上年增长16.4%。

数据一片喜气洋洋,所以房价涨哈哈。

这个人口增速,较高的城市化率,县域经济发达,乡村大部分事实上城镇化,本地人对城市房地产的刚需越来越弱。却有如此高的供给和销售,苏州房地产呈现的喜气来自于哪儿,想想都明白。投资、上海等区域高房价退而求其次者的选择,占比绝对不低。

 

3、苏州房价背后的忧喜

所以,我们该谈谈苏州高房价背后的喜忧了。

有一组数据值得注意。2016年,苏州完成全社会固定资产投资5648.49亿元,比上年下降7.8%。也就是说房地产投资超过38%。

同期,苏州各类固投基本全下滑。

第一产业完成投资0.91亿元,比上年下降76.4%;第二产业完成投资1987.31亿元,比上年下降9.8%,其中工业投资1982.29亿元,下降9.9%;第三产业完成投资3660.27亿元,下降6.5%%。民间投资比重提升。全年完成民间投资3237.93亿元,比上年下降1.4%,民间投资占全社会固定资产投资的比重达57.3%,比上年提高3.7个百分点。

这或许说明苏州的发达,工业化、城市化已经不错,进入后工业化时代。同时,不也说明,苏州对房地产的倚重越来越强烈。

还算不错,2016年,苏州实现地区生产总值1.54万亿元,按可比价计算比上年增长7.5%以上。这个成绩的组成背后,房地产贡献之大。

此外,苏州2015年的数据也很有意思。《苏州统计年鉴2016》显示,2015年,苏州市住宅销售面积1940.9万平方米,增长34.2%。增速之惊人,让人震惊。如此大基数上,2016年依旧较高增长,实在是佩服苏州相关人士的购买力。

当然,这一组数据也反映出苏州下辖县区市的普遍富裕,买得起;同时,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)认为,苏州也是不少上海及长三角投资者、退而求其次者的选择;或许,还体现出,苏州在后工业化时代,除了房地产,转型迫在眉睫。太依赖房地产了。

2015年苏州市国民经济和社会发展概况》的描述是,2015年,苏州房地产市场明显回暖。

2015年,苏州完成房地产开发投资1865亿元,比上年增长5.7%。商品房新开工面积2153.4万平方米,比上年下降31.4%;商品房施工面积11285.9万平方米,比上年增长3.5%;竣工面积1653.1万平方米,比上年增长8.2%。全年商品房销售面积2133.7万平方米,比上年增长33.4%。

上述数据说明什么?苏州这座工业起家的城市,文章一开头就写过,工业增速基本停滞。现在再补充一下,2015年苏州工业总产值其实比2014年还略减少了一点,震惊吧。

图3.苏州1978-2015历年工业产值  图表来源|苏州统计年鉴2015

至于三产,特别是高端服务业,苏州不可能抢得过挨着的上海,剩下的还要面对杭州、南京的夹击。对了,长三角无弱旅,苏南都富裕,苏州压力大可以想象。

最后,说下环境。作为华东城市,靠海仅100公里,苏州良好天气数2016年只有76.2%,也就是278天。不算差,比2015年还有进步,但也算不上好。这是苏州的代价,也是我国经济发展的环境污染缩影。当然,2016年全国雾霾都比较严重,或许错怪苏州了。

只是火热的房地产行业之外,其他道路让人感到模糊。透过上文 ,可以想见从政府到一些个体,对房地产的重仓,背后又该是怎样的杠杆。泡沫一旦不能继续,大厦将如何倾覆?

苏州样本,可能是一个比合肥、沈阳更令人瞠目结舌的案例。写完苏州楼市,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)对中国经济更担忧了……

 

 

特超大城房价的隐秘世界”系列:

别不服,沈阳才是中国楼市的一股“清流”|特超大城房价的隐秘世界 》,3月12日

合肥让人颤抖的房价,看了这些你就明白也在情理中|特超大城房价的隐秘世界⑥》,3月11日

天津房价,京津冀一体化后真的够高吗?看看这些数据吧|特超大城房价的隐秘世界⑤》,3月10日

北上广算什么?深圳楼市才是神一般的存在,竣工面积不如重庆一个区!|特超大城房价的隐秘世界④》,3月9日

利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界③》,3月8日

你信吗?上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②》,3月7日

从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》,3月6日

 

 

明天“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)将推出“特超大城房价的隐秘世界”杭州,敬请期待。

 

 

 

 

 

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