作者：张银银

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摘要：住房总量堪比广州，城市人口不到广州6成；工业遇瓶颈，人口增长较慢

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撰文| 张银银

“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）杭州的闺蜜今天告诉我，她暂时打消了在杭州买房的念头，毕竟从去年开始，随着杭州的名声崛起的——房价，也在节节攀升。

印象中的杭州除了西湖，就是单行道，堵车，还有节假日千岛湖的人头攒动。但张银银始终认为，尽管如此，杭州仍然还是比北方大部分地区宜居得多的地方。

和苏州一样，杭州房价也不便宜。不，说错了，应该是杭州房价那真是不便宜。主城区动辄3、4万元，随便整个二手房也是2万/平米。地处长三角核心区域，这个价或许也是合情合理的。

不过很有意思，杭州朋友讲，杭州郊区几千块不到一万块的房子也一把一把，配套你懂的，当然都不足。譬如临平、下沙……

张银银跑去翻了下过往卫星地图，很震惊，这些年，杭州郊区应该是造了几十万套住房。

1、杭州城镇住房总量堪比广州，城市人口不到广州六成

1、《2016年杭州市国民经济和社会发展统计公报》披露，杭州城镇居民人均现住房建筑面积35.8平方米。2016年末，该市常住人口中，城镇人口700.13万人。

如果这样算起来，杭州城镇住房有2.5亿平米，和广州的25741.03万平米差不多。详见，《利好明显，广州房价可能深圳化！|特超大城房价的隐秘世界③》，3月8日。

特别要注意哦，广州可是一个城镇人口高达1200万人的超大城市。当然，广州除了正规住房，还有各类城中村、非住宅性质的公寓等。虽然城中村无法和广州比，杭州非住宅性质公寓也还是有不少；

2、根据《杭州统计年鉴2016》，1978-2015年，杭州市住宅建成总面积17567.01万平米。当然，这些年杭州拆了一些，不过1978年之前杭州也有一些住房。而1978-2000年，杭州住宅建成面积仅3000多万方。

2000年之后的，鲜有拆迁的。两相抵扣，这些年杭州列入固投统计的城镇住房也有这么多。对了，2016年杭州又建成了1000多万平米的商品住房，加上此前数据也就是1.9亿平米左右。

《2016年杭州市国民经济和社会发展统计公报》披露，2016年，该市保障性安居工程项目开工76161套，竣工58664套。而根据过往五年的公报数据，2011-2015年5年杭州共计竣工217402套保障房，近6年相加也就是276066万套。

想想这些年杭州总计建了多少保障房，还有杭州和苏州一样有一些城镇自建、自有住房，合计起来，杭州城镇有2.5亿平米房子基本是靠谱的。

2、杭州住房空置不低，人口增长较慢，住房供应充足

有一组数据，或许有必要提出来说一说。2010年人口普查结果，杭州常住人口数量为870.04万人。到了2016年末，人口抽样调查，杭州常住人口数量为918.8万人。6年时间，人口增量48.76万人。

同样为二线城市的天津，与2010年末相比，人口增加了247.66万，5年间年均增加49.53万人。详见《天津房价，京津冀一体化后真的够高吗？看看这些数据吧|特超大城房价的隐秘世界⑤》，3月10日。

《2016年杭州市人口变动抽样调查主要数据公报》披露，根据国家统计局统一部署，以2016年11月1日零时为时点，进行了该市5‰人口变动抽样调查工作。2016年末，该市常住人口为918.8万人，比2015年末增加17.0万人，增幅1.89%。

2016年的人口增速还是很明显的。

不过，2016年末该市常住人口中，城镇人口700.13万人，占总人口的（即城镇化率）76.2%，与2015年相比，城镇化率提高0.9个百分点；农村人口为218.67万人，占总人口的23.8%。

杭州乡下的普遍富裕、小城镇、乡村的准工业化，这和苏州是相似的。也就说，很多所谓杭州的农村居民没有太大必要一定要到杭州市区买刚需房。投资另外一回事。对了，即便买，也未必需要买在杭州主城区。

同样，杭州的郊区居民大部分对杭州主城区，特别是核心区域住房真实的需求也不一定很大。除掉这部分后，杭州到底是多大一个城市，主要是说多大人口体量的主城区，很有意思。

这些数据其实都是有的。

同时，既然杭州城镇住房总量堪比广州，城市人口不到广州六成，那么杭州部分住房空置就是必然。而且，肯定不低。何况，杭州部分外来人口过的是群居生活。

《2016年杭州市国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年，杭州房屋施工面积11562.96万平方米，增长3.8%；竣工面积1922.99万平方米，增长15.5%。全年商品房销售面积2326.69万平方米，增长57.1%，其中住宅销售1887.11万平方米，增长46.1%。保障性安居工程项目开工76161套，竣工58664套。

讲了半天，就是没披露住宅竣工面积。不管这么多，根据上图1，结合这组数据，可以推测2016年杭州住宅竣工面积1000多万方是肯定的。

杭州这个人口增速、既有体量，供应是足够的。问题只在于稀缺资源、核心地段供给不足。

3、人才、人口，杭州太需要了！

综上，可以想见杭州市的房价虽然整体高，但郊区有较大的缓冲空间，也保证了部分群体的基本需求。同时，因为住房体量总体较大，也造成了较高的空置率。

维系高房价的，无非是学区、核心地段、生活配套、环境等概念，但说穿了都是长三角整体较高房价的一面，而站更高看，有今天的高房价，还不就是刺激+放水的必然。恰恰，上述杭州人口吸引力数据表明，该市人力资源汇聚能力并没有外界以为的那么强。

此外，《杭州统计年鉴2016》还显示，2012年-2015年，杭州规上工业产值分别为12959.68、12418、12853.05、12415.68亿元。而2016年，根据《2016年杭州市工业经济运行情况分析》，杭州市规上工业总产值12611.92亿元，见下图2，依旧没有回到2012年的巅峰。

好在，杭州服务业（电子信息）等势头很旺。《2016年杭州市规上服务业提质增效》披露，2016年，该市规上服务业企业(不含批发零售、住宿餐饮、房地产开发和金融业，下同)实现营业收入5986.02亿元，增长27.9%；利润总额1344.05亿元，增长33.7%。

该市信息经济2016年实现增加值2688.00亿元，增长22.8%，占GDP的24.3%，同比提高1.3个百分点。其中，电子商务产业、移动互联网产业、数字内容产业分别增长45.2%、45.1%和35.0%。

如此，杭州才实现了9.5%的较高经济增速。

还有意思的是，2016年，杭州市完成固定资产投资5842.42亿元，增长5.1%。其中，完成房地产开发投资2606.41亿元，增长5.4%。房地产投资占比44.6%，比苏州的房地产投资超过38%还要高一点。详见《写完苏州楼市，我对中国经济更担忧了|特超大城房价的隐秘世界⑧》，3月13日。

看了上述数据，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）没有什么说的。房价怎么上去的，全社加杠杆，包括家庭杠杆率快速上升，如何稳中有降，太迫切了。

最近，外界不都在说资产证券化，做大分母，去杠杆么。

希望分母可靠。扯远了。

“特超大城房价的隐秘世界”系列：

《写完苏州楼市，我对中国经济更担忧了|特超大城房价的隐秘世界⑧》，3月13日

《别不服，沈阳才是中国楼市的一股“清流”|特超大城房价的隐秘世界⑦》，3月12日

《合肥让人颤抖的房价，看了这些你就明白也在情理中|特超大城房价的隐秘世界⑥》，3月11日

《天津房价，京津冀一体化后真的够高吗？看看这些数据吧|特超大城房价的隐秘世界⑤》，3月10日

《北上广算什么？深圳楼市才是神一般的存在，竣工面积不如重庆一个区！|特超大城房价的隐秘世界④》，3月9日

《利好明显，广州房价可能深圳化！|特超大城房价的隐秘世界③》，3月8日

《你信吗？上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②》，3月7日

《从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》，3月6日

明天“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）将推出“特超大城房价的隐秘世界”⑩南京，敬请期待。

下一篇“特超大城房价的隐秘世界”写哪个城市您说了算

亲爱的读者朋友：

“特超大城房价的隐秘世界”系列推出以来，得到太多朋友厚爱。本来我们只准备写10来个城市，计划本周五收官，读者朋友太热情了，纷纷要求我们写其所在的城市。张和银商量了一下，决定延长该系列。

众筹写？不好，我们不能直接找读者要钱，读者打赏是一回事，那是爱。认真写稿，广告客户自然会买单。顺便谈谈昨日备受争议的互金广告，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）是出于兴趣做这个号，但可以赚点钱我们不可能排斥。张银银不装X，钱是要的。此类广告，张和银绝对不会老接，特别不会动辄放第一条。

同时，1、任何金融类广告，我们广告末尾都会提示风险；2、署名尽力写“广告”，实在不行写“特约发布”、“推广”；3、任何广告性质文章，绝对不打原创标签混淆视听，造成误导；4、广告收入我们都会拿出一定比例做公益慈善，具体怎么做读者朋友可以给建议，谢谢。

谢谢读者朋友的厚爱，谢谢大家的批评、建议和各类关心。写好有关杠杆的文章，才是我们得到大家喜爱的立身之本，我们时刻谨记。

回到“特超大城房价的隐秘世界”系列，下一个写哪个城市，请各位读者朋友来投票吧。本周结束后，如果有兴趣，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）每周计划推一篇该系列，具体写哪个城市，您说了算。每周一开始投票，周日24点结束投票，得票最高的，下周我们就写。

结合最近呼声最高的，下周备选城市有长沙、西安、厦门、福州、大连、青岛、徐州、石家庄、重庆、成都、珠海、唐山、宁阳。

请读者朋友们点击今天第二条狠狠投票吧。

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