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6年人口才涨50万,杭州房价该涨吗?|特超大城房价的隐秘世界⑨

作者:张银银

链接:https://zhuanlan.zhihu.com/p/25767191

来源:知乎

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摘要:住房总量堪比广州,城市人口不到广州6成;工业遇瓶颈,人口增长较慢

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

撰文| 张银银

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)杭州的闺蜜今天告诉我,她暂时打消了在杭州买房的念头,毕竟从去年开始,随着杭州的名声崛起的——房价,也在节节攀升。

印象中的杭州除了西湖,就是单行道,堵车,还有节假日千岛湖的人头攒动。但张银银始终认为,尽管如此,杭州仍然还是比北方大部分地区宜居得多的地方。

和苏州一样,杭州房价也不便宜。不,说错了,应该是杭州房价那真是不便宜。主城区动辄3、4万元,随便整个二手房也是2万/平米。地处长三角核心区域,这个价或许也是合情合理的。

不过很有意思,杭州朋友讲,杭州郊区几千块不到一万块的房子也一把一把,配套你懂的,当然都不足。譬如临平、下沙……

张银银跑去翻了下过往卫星地图,很震惊,这些年,杭州郊区应该是造了几十万套住房。

1、杭州城镇住房总量堪比广州,城市人口不到广州六成

12016年杭州市国民经济和社会发展统计公报》披露,杭州城镇居民人均现住房建筑面积35.8平方米。2016年末,该市常住人口中,城镇人口700.13万人。

如果这样算起来,杭州城镇住房有2.5亿平米,和广州的25741.03万平米差不多。详见,《利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界③》,3月8日。

特别要注意哦,广州可是一个城镇人口高达1200万人的超大城市。当然,广州除了正规住房,还有各类城中村、非住宅性质的公寓等。虽然城中村无法和广州比,杭州非住宅性质公寓也还是有不少;

2根据《杭州统计年鉴2016》,1978-2015年,杭州市住宅建成总面积17567.01万平米。当然,这些年杭州拆了一些,不过1978年之前杭州也有一些住房。而1978-2000年,杭州住宅建成面积仅3000多万方。

2000年之后的,鲜有拆迁的。两相抵扣,这些年杭州列入固投统计的城镇住房也有这么多。对了,2016年杭州又建成了1000多万平米的商品住房,加上此前数据也就是1.9亿平米左右。

2016年杭州市国民经济和社会发展统计公报》披露,2016年,该市保障性安居工程项目开工76161套,竣工58664套。而根据过往五年的公报数据,2011-2015年5年杭州共计竣工217402套保障房,近6年相加也就是276066万套。

想想这些年杭州总计建了多少保障房,还有杭州和苏州一样有一些城镇自建、自有住房,合计起来,杭州城镇有2.5亿平米房子基本是靠谱的。

2、杭州住房空置不低,人口增长较慢,住房供应充足

有一组数据,或许有必要提出来说一说。2010年人口普查结果,杭州常住人口数量为870.04万人。到了2016年末,人口抽样调查,杭州常住人口数量为918.8万人。6年时间,人口增量48.76万人。

同样为二线城市的天津,与2010年末相比,人口增加了247.66万,5年间年均增加49.53万人。详见《天津房价,京津冀一体化后真的够高吗?看看这些数据吧|特超大城房价的隐秘世界⑤》,3月10日。

《2016年杭州市人口变动抽样调查主要数据公报》披露,根据国家统计局统一部署,以2016年11月1日零时为时点,进行了该市5‰人口变动抽样调查工作。2016年末,该市常住人口为918.8万人,比2015年末增加17.0万人,增幅1.89%。

2016年的人口增速还是很明显的。

不过,2016年末该市常住人口中,城镇人口700.13万人,占总人口的(即城镇化率)76.2%,与2015年相比,城镇化率提高0.9个百分点;农村人口为218.67万人,占总人口的23.8%。

杭州乡下的普遍富裕、小城镇、乡村的准工业化,这和苏州是相似的。也就说,很多所谓杭州的农村居民没有太大必要一定要到杭州市区买刚需房。投资另外一回事。对了,即便买,也未必需要买在杭州主城区。

同样,杭州的郊区居民大部分对杭州主城区,特别是核心区域住房真实的需求也不一定很大。除掉这部分后,杭州到底是多大一个城市,主要是说多大人口体量的主城区,很有意思。

这些数据其实都是有的。

同时,既然杭州城镇住房总量堪比广州,城市人口不到广州六成,那么杭州部分住房空置就是必然。而且,肯定不低。何况,杭州部分外来人口过的是群居生活。

2016年杭州市国民经济和社会发展统计公报》显示,2016年,杭州房屋施工面积11562.96万平方米,增长3.8%;竣工面积1922.99万平方米,增长15.5%。全年商品房销售面积2326.69万平方米,增长57.1%,其中住宅销售1887.11万平方米,增长46.1%。保障性安居工程项目开工76161套,竣工58664套。

讲了半天,就是没披露住宅竣工面积。不管这么多,根据上图1,结合这组数据,可以推测2016年杭州住宅竣工面积1000多万方是肯定的。

杭州这个人口增速、既有体量,供应是足够的。问题只在于稀缺资源、核心地段供给不足。

3、人才、人口,杭州太需要了!

综上,可以想见杭州市的房价虽然整体高,但郊区有较大的缓冲空间,也保证了部分群体的基本需求。同时,因为住房体量总体较大,也造成了较高的空置率。

维系高房价的,无非是学区、核心地段、生活配套、环境等概念,但说穿了都是长三角整体较高房价的一面,而站更高看,有今天的高房价,还不就是刺激+放水的必然。恰恰,上述杭州人口吸引力数据表明,该市人力资源汇聚能力并没有外界以为的那么强。

此外,《杭州统计年鉴2016》还显示,2012年-2015年,杭州规上工业产值分别为12959.68、12418、12853.05、12415.68亿元。而2016年,根据《2016年杭州市工业经济运行情况分析》,杭州市规上工业总产值12611.92亿元,见下图2,依旧没有回到2012年的巅峰。

好在,杭州服务业(电子信息)等势头很旺。《2016年杭州市规上服务业提质增效》披露,2016年,该市规上服务业企业(不含批发零售、住宿餐饮、房地产开发和金融业,下同)实现营业收入5986.02亿元,增长27.9%;利润总额1344.05亿元,增长33.7%。

该市信息经济2016年实现增加值2688.00亿元,增长22.8%,占GDP的24.3%,同比提高1.3个百分点。其中,电子商务产业、移动互联网产业、数字内容产业分别增长45.2%、45.1%和35.0%。

如此,杭州才实现了9.5%的较高经济增速。

还有意思的是,2016年,杭州市完成固定资产投资5842.42亿元,增长5.1%。其中,完成房地产开发投资2606.41亿元,增长5.4%。房地产投资占比44.6%,比苏州的房地产投资超过38%还要高一点。详见《写完苏州楼市,我对中国经济更担忧了|特超大城房价的隐秘世界⑧》,3月13日。

看了上述数据,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)没有什么说的。房价怎么上去的,全社加杠杆,包括家庭杠杆率快速上升,如何稳中有降,太迫切了。

最近,外界不都在说资产证券化,做大分母,去杠杆么。

希望分母可靠。扯远了。

特超大城房价的隐秘世界”系列:

写完苏州楼市,我对中国经济更担忧了|特超大城房价的隐秘世界⑧》,3月13日

别不服,沈阳才是中国楼市的一股“清流”|特超大城房价的隐秘世界⑦》,3月12日

合肥让人颤抖的房价,看了这些你就明白也在情理中|特超大城房价的隐秘世界⑥》,3月11日

天津房价,京津冀一体化后真的够高吗?看看这些数据吧|特超大城房价的隐秘世界⑤》,3月10日

北上广算什么?深圳楼市才是神一般的存在,竣工面积不如重庆一个区!|特超大城房价的隐秘世界④》,3月9日

利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界③》,3月8日

你信吗?上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②》,3月7日

从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》,3月6日

明天“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)将推出“特超大城房价的隐秘世界”⑩南京,敬请期待。

下一篇“特超大城房价的隐秘世界”写哪个城市您说了算

亲爱的读者朋友:

“特超大城房价的隐秘世界”系列推出以来,得到太多朋友厚爱。本来我们只准备写10来个城市,计划本周五收官,读者朋友太热情了,纷纷要求我们写其所在的城市。张和银商量了一下,决定延长该系列。

众筹写?不好,我们不能直接找读者要钱,读者打赏是一回事,那是爱。认真写稿,广告客户自然会买单。顺便谈谈昨日备受争议的互金广告,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)是出于兴趣做这个号,但可以赚点钱我们不可能排斥。张银银不装X,钱是要的。此类广告,张和银绝对不会老接,特别不会动辄放第一条。

同时,1、任何金融类广告,我们广告末尾都会提示风险;2、署名尽力写“广告”,实在不行写“特约发布”、“推广”;3、任何广告性质文章,绝对不打原创标签混淆视听,造成误导;4、广告收入我们都会拿出一定比例做公益慈善,具体怎么做读者朋友可以给建议,谢谢。

谢谢读者朋友的厚爱,谢谢大家的批评、建议和各类关心。写好有关杠杆的文章,才是我们得到大家喜爱的立身之本,我们时刻谨记。

回到“特超大城房价的隐秘世界”系列,下一个写哪个城市,请各位读者朋友来投票吧。本周结束后,如果有兴趣,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)每周计划推一篇该系列,具体写哪个城市,您说了算。每周一开始投票,周日24点结束投票,得票最高的,下周我们就写。

结合最近呼声最高的,下周备选城市有长沙、西安、厦门、福州、大连、青岛、徐州、石家庄、重庆、成都、珠海、唐山、宁阳。

请读者朋友们点击今天第二条狠狠投票吧。

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