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南京房价暴涨原因就两个字|特超大城房价的隐秘世界⑩

摘要:人口慢增、工业瓶颈、住房供应本身充足

 

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

 

撰文| 张银银

 

对南京,张银银极有感情。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)人生第二份工作的第一次培训就是去南京,那时,我从遥远的苏北,有点夸张哈,去苏南特兴奋。

不过,也是在江苏工作我才知道,南京甚至也不被一些苏南人认可。他们说,南京似乎是安徽的省会。瞎扯哈。这和成都在四川乃至整个西南地区的受热爱,简直是太鲜明差别。

那次我去了中山陵,去了总统府,感受南京大街上法国梧桐的浪漫,就差带个妞一起在秦淮河浪了。那时我也有妞,不记得有没有邀请她去。最终结果是,和我一起浪荡南京的,是个男。

我决定,有机会一定要去江南工作,甚至立志要在江南买个房子。那时我收入不低,和现在也差不多,但那时每月可以买两平米南京的房子。现在,我只能叹气人到中年自嘲。

怀着这样的旧感情,今天“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)终于有机会写写南京楼市。

 

1、南京城镇住房人均、总量都不低

1南京统计年鉴2016》披露,2015年,该市城镇人均居住面积36.5平米。看来南京人比杭州还幸福,杭州2016年人均才35.8平方米。详见《6年人口才涨50万,杭州房价该涨吗?|特超大城房价的隐秘世界⑨》,3月14日。

南京市2015年国民经济和社会发展统计公报》显示,2015年末该市常住人口823.59万人,比上年末增加1.98万人,增长0.24%。其中,城镇常住人口670.40万人。如果这样算,南京城镇住房面积大约有2.4亿平米。

这和杭州的2.5亿平米左右很接近,比广州的25741.03万平米也少不了差多少。详见,《利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界③》,3月8日。

再次提示哦,广州可是一个城镇人口高达1200万人的超大城市。当然,广州除了正规住房,还有各类城中村、非住宅性质的公寓等。虽然城中村无法和广州比,南京非住宅性质公寓也还是有不少。

这个算法肯定有些粗糙,我们再看另外的统计;

 

2今天是“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)特头疼的一天,因为南京的城镇住房数据既非常公开,又非常让人难算。

南京统计局网站披露了该市各年的统计年鉴,可是每一份年鉴,都只有头一年的房地产(住宅)竣工数据,没有历史数据。所以,计算的时候,张银银只好一份年鉴一份年鉴打开,找数据,然后像小学生一样做加法。

图1.1990-2015年南京市住房竣工面积  数据来源|南京统计年鉴,制图|张银银

 

考虑到1990年之前南京也有一些房子,但这些年也拆迁了部分。2003年的数据,年鉴图片打不开,空缺。起码也有5、6百万平米,我们也当全拆了吧。和前几篇该系列文章的经验一样,我们就当1990年前的全拆了,把1990-2015年(除2003年)竣工的住房面积,当南京现有的住房面积。

于此得出,合计19394.3万平米。有必要指出,这其中既包括商品房,也包括城镇居民自建房屋,以及改建房屋等。至于保障房数据,这些年来部分应该也是囊括进去了的。

不过,总的来说,南京和杭州、苏州一样,肯定还有一些城镇自建、自有住房,以及一些保障房。对了,2016年南京又竣工一些吧。合计起来,南京城镇有2.4亿平米房子基本可能。

通过细看南京各年统计年鉴,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)发现,南京以前每套房屋的总面积大多90平米以下。这和大家的感受应该也是一致的。近年90平米以下的房子占比开始不到一半。

综合来看,我们按照每套85平米计算吧,考虑到2016年大约还有10万套竣工,南京城镇大约有292万套住房。此外,南京还要部分非住宅性质的公寓,每个城市都有。

 

2、南京住房空置目前应该不算很高,但人口增长较慢、住房供应其实充足,那么投资比重可想而知

南京统计年鉴2015》披露,2015年该市户籍人口有2251385户,注意其中还有接近19%的农村居民,城镇大约就是185万户。

年鉴还显示,2015年,南京城镇居民平均每户家庭常住人口为2.82人。《南京市2015年国民经济和社会发展统计公报》披露,该市城镇常住人口670.40万人。这样算起来城镇应该有238万户。

为什么以上两个数据对不上,很简单,不少流动人口包括该市的原住民一些年轻人单独居住成户。

而《南京市2015年国民经济和社会发展统计公报》披露,该市拥有固定电话用户248.25万户,宽带用户308.30万户。

南京商业性质公寓、商业办公房屋、政府机关事业单位基本也有安装使用光纤。特别是南京还有80多万大学生、研究生,这部分宽带用户总量很大,但很多算一根光纤。

确实还存在一些家庭没有安装宽带,而且也有部分是农村居民安装的宽带。

把上述情况抵扣、对冲后,南京城镇住房应该还是有一定空置率,比上海要低。当然,这只是“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)的估算,肯定不准确。权威的空置数据希望相关部门能发布。

南京市2015年1%人口抽样调查主要数据公报》显示,2015年11月1日零时,该市常住人口为823万人,同第六次全国人口普查2010年11月1日零时的800万人相比,五年共增加23万人,增长2.88%,年平均增长率为0.57%。

南京市2015年国民经济和社会发展统计公报》是这样描述该市人口增长的:人口低速平稳增长。2015年末全市常住人口823.59万人,比上年末增加1.98万人,增长0.24%。其中,城镇常住人口670.40万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为81.4%,比上年末提高0.48个百分点。

这个人口增量比杭州的6年50万还要低,和苏州情况很接近。详见《6年人口才涨50万,杭州房价该涨吗?|特超大城房价的隐秘世界⑨》,3月14日;《写完苏州楼市,我对中国经济更担忧了|特超大城房价的隐秘世界》,3月13日。

南京统计年鉴2016》披露,该市2015年商品住宅竣工104987套。这还不包括保障房哦。

不过,南京2016年住房供给的准确数据尚未发布。根据《南京统计年鉴2016》,2015年该市住宅竣工面积为1078.32万平米。《2016年南京市国民经济主要统计指标》披露,该市房地产投资完成1845.60亿元,同比增长29.2%,占全社会投资的33.4%,占比首次超过工业。见下图2。

图2.2016年南京市国民经济主要统计指标  图表来源|南京市统计局

 

估计2016年该市住宅竣工面积基本和2015年差不多是有保证的。

人口增长不到2万人/年,住房供给一年10万套以上,还有保障房。改善性需求是一方面,投资性“刚需”显然也是重要组成。在货币放水、政策鼓励、投资无门的情况下,投资往往也是一种刚需。没办法啊,别人都在加杠杆,你不加,你不投资,你的钱就是亏!

张银银真后悔当初没跑去南京投资个房子,龌龊。

 

3、房价暴涨,投资需求明显的南京楼市

1月19日,现代快报记者从南京市统计局获悉,2016年,南京商品房销售面积同比增长1%,其中住宅销售面积则同比下降1.6%。很有意思。

具体来看,整个2016年,南京全市商品房销售面积1558.18万平方米,同比增长1%;其中,住宅销售面积1406.29万平方米,同比下降1.6 %。商品房销售额2766.35亿元,同比增长56%;其中,住宅销售额2514.99亿元,同比增长56.3%。

这才是关键,南京房价涨了多少,一路了然。不过对照上述图1数据会发现,南京真要断供的节奏,没住房可卖的地步,和供给竣工比太能卖了。

一边是人口吸附力不明显,同时人均居住面积不低,一边是抢购、房价暴涨,发生了什么还需要说吗?

上图2显示,南京房地产投资占固投比重为33.4%,比杭州的44.6%,乃至比苏州的房地产投资超过38%都还是要低一些。

同时,根据《南京市2015年国民经济和社会发展统计公报》,2015年末,在宁中国科学院院士46人、中国工程院院士37人;共有省、市级企业院士工作站62家;各级工程技术研究中心718家,其中国家级17家、省级320家;省市科技公共技术服务平台119家;省级以上重点实验室89家,其中国家31家、省级58家。全年共引进世界500强和中国500强企业研发机构20家,总数达到100家。

南京还有一堆不错的高校。

意思就是,南京中高端人才,还是很多的。这部分群体是社会中坚,无论是对住房的改善性需求,还是投资,他们都是重要基石。

只是即便如此,大家都来炒房,始终不是好事。对了,南京这几年的工业发展基本也是停滞的,数据就不列举了。

 

特超大城房价的隐秘世界”系列:

6年人口才涨50万,杭州房价该涨吗?|特超大城房价的隐秘世界⑨》,3月14日

写完苏州楼市,我对中国经济更担忧了|特超大城房价的隐秘世界》,3月13日

别不服,沈阳才是中国楼市的一股“清流”|特超大城房价的隐秘世界 》,3月12日

合肥让人颤抖的房价,看了这些你就明白也在情理中|特超大城房价的隐秘世界⑥》,3月11日

天津房价,京津冀一体化后真的够高吗?看看这些数据吧|特超大城房价的隐秘世界⑤》,3月10日

北上广算什么?深圳楼市才是神一般的存在,竣工面积不如重庆一个区!|特超大城房价的隐秘世界④》,3月9日

利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界③》,3月8日

你信吗?上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②》,3月7日

从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》,3月6日

 

明天“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)将推出“特超大城房价的隐秘世界”11郑州,敬请期待。

 

邀您来写“特超大城房价的隐秘世界”

 

 

亲爱的读者朋友:

昨天(3月14日),“特超大城房价的隐秘世界”决定延长写作计划,并展开投票后,得到很多亲的支持。各位的热情太高了,巴不得明天就看到自己希望城市的房产文章。

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)想了想,为什么不可以接受来稿呢?在此,张银银热情期盼,各位亲,把自己或朋友(需获得授权)所写任何城市的房地产分析砸来,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)随时可发;其他和杠杆有关的文章,也热情期盼投稿。

同时,本期投票继续。下周写哪个城市?

 

请读者朋友们点击第二条疯狂投票吧,3月19日24点截止

 

 

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