摘要：工业产值在省会中仅次于广州，人口增长也快过武汉，难怪被支持建设国家中心城市

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李志《关于郑州的记忆》，插入微信

撰文|张银银 小假

我有郑州的好朋友，一直想去看看，去年终于有机会去。看到了李总所打造郑东新区的恢弘，看到了蓬勃发展的中牟，见证了我亲爱的朋友走进神圣的婚姻殿堂。

在那里我第一次亲身感受到中原大地的深邃、文化的厚重，体会到这座城市进取的决心和意志。也感受到这座城市的房价翻番。

今天，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）联合郑州最好的城建、规划发展媒体“假装在郑州”（ID：kanzhengzhou）同步推出“特大、超大城市房价的隐秘世界”系列文章第11篇——郑州。

推荐“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）的读者关注“假装在郑州”（ID：kanzhengzhou）。了解郑州发展、楼市投资，没得说，首选他了。

1、郑州城镇住房人均面积、总量都不低

根据郑州市统计局《历年房地产开发主要指标》，可以计算出，1992-2015年，郑州市商品住宅销售13666.4万平米。

图1.1992-2015年郑州市商品住宅销售面积  数据来源|郑州市统计局，制图|张银银

郑州主城区外，还有郊区及小城镇等。这不应该都算是郑州连片建成区的商品住宅。同时，郑州这些年也有一些拆迁，还有部分已售住宅并未竣工。当然，这部分很少。

但郑州2015年城镇化率已经69.7%，666.9万人城镇人口中，市区已达489.3万。绝大部分城镇居民是居住在市区，而且郑州周边的中牟等县，实际和郑州传统意义的市区连片，如果这在直辖市、广深汉宁蓉等城市，或许早已撤县设区。中牟等县撤县设区，不过是时间问题。

另外，除了商品房住宅外，郑州还有部分城中村，以及保障房和各类福利房。以2017年为例，该市计划新开工棚户区改造住房103030套，基本建成保障性住房7万套，公共租赁住房分配入住7138套。而2016年，郑州新开工棚户区改造项目12.4万套，基本建成保障房5.4万套，新分配入住1万余套。

1992年之前，郑州市区也还有一些住房，虽然被拆了一些，但不会都拆了。

考虑到这些年郑州都有保障房的供应，综合折冲、抵扣后“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）可以认为，截至2015年，郑州市区有1.37亿平米的住房是完全可能的。加上2016年新建成的，目前，郑州市区约有1.5亿平米的住房。

和其他城市一样，每个城市都有非住宅性质的公寓，实际功能也是居住。郑州也不例外。于此可见，郑州市区可用于居住的房屋绝对高过1.5亿平米。

注意，郑州还有80余万本专科、研究生。这部分基本是住在宿舍，此外还有部分中职院校学生。以及一些进城务工人员，住在工厂宿舍、工棚等。这几部分我们就算90万人，绝对是低估。

那么，如果按照2015年郑州市区489.3万人口计算，减掉这90万人，刚好约400万人，人均居住面积超过34平米（官方也有相应数据）。略低于南京的36.5平米、杭州的35.8平方米。但显然，居住情况也是不错的。

详见《南京房价暴涨原因就两个字|特超大城房价的隐秘世界⑩》，3月15日；《6年人口才涨50万，杭州房价该涨吗？|特超大城房价的隐秘世界⑨》，3月14日。

2、郑州人口增长迅猛、住房供应仅勉强够，房地产火爆不奇怪

虽然人均住房拥有量不低，但和任何城市一样，有些家庭掌握的房产较多，有的却很少甚至还没有，所谓郑漂一族。

当然，郑州楼市表现火热，除了2015年下半年开始的全国性去库存刺激、货币供应鼓励外，各项政策和规划利好，于郑州也极为明显。

此外，看郑州的楼市，必须看郑州的人口增加情况。根据《郑州市2009年国民经济和社会发展的统计公报》2009年末，该市年末总人口752.1万人，市区人口333.1万人。其中城镇人口476.9万人，非农业人口312.1万人。

而到了2015年末，《2015年郑州市国民经济和社会发展统计公报》显示，该市年末总人口956.9万人，比上年增长2%，也就是16万人左右。城镇人口666.9万人，乡村人口290万人，下降2.4%。

6年时间，郑州增加近205万人，其中城镇增加190万人。这是什么一个概念！

同期，同为中部重镇、城市体量更大的武汉，只从910万增加到1060.77万人，只增加了150.77万人。而户籍人口从835.55万下降到829.27万人，甚至减少6.28万。

原因很简单，主要是作为高等教育大市的武汉，集体户口的大学生部分迁走、减招。而大学生的离开、减少，意味着什么，就不便多讲了。

有趣的是，武汉的房价这几年总体增幅却很高，这又反映出什么，可想而知。

正如我们前几天还写过，南京2010-2015五年共增加23万人，杭州6年50万，苏州2015一年人口增速1万都还差一点……每个城市都有自己的运势，属于自己的时代。

而2010-2015这6年，根据上图1，我们可以计算郑州共卖出商品住宅9348.3万平米。其中，大约6成在市区，也就是5608.98万平米。这6年，郑州市区增加的人口高达156.2万人。人均算下来似乎不低，有35.9平米。但郑州还有大量的改善性需求和投资性需求，这样一算的话，郑州近些年的商品住房供应只能算勉强够。

根据郑州媒体的报道，至2016年底，该市商品住宅去化周期为4.1个月，较2015年底缩短了5.1个月；市区商品住宅去化周期为4.9个月，较2015年底缩短了3.4个月，各县（市）去化周期均小于12个月。不正说明上述判断。

2016年，郑州全市共完成房地产开发投资2779亿元，同比增长39%；完成商品房（注意商品房只有部分是住房）投放3186万平方米，同比增长18%；完成商品房销售3631万平方米，同比增长63%；完成二手房交易907万平方米，同比增长41%。

房地产投资、销售的火爆和热情也就不难理解。

3、工业！工业！郑州人口和楼市超快增长的核心支撑

反映一个城市发展情况的指标很多，但是对于人口和农业大省河南来说，最好的指标或许就是工业。

郑州远不及北上广深的金融及其他高端服务业，吸纳汇聚人才能力，与武汉成都重庆的三产层次也有差距，但工业的迅猛发展是郑州吸纳就业、汇聚人才的关键。

很多人想象不到，我们意念中的中部工业大城、老工业基地武汉，其实已经被郑州甩在了后面。

2009年时，武汉规模以上工业总产值5032.18亿元，增长10.2%。工业产品销售收入5752.16亿元，增长14.3%。

同期，郑州规模以上工业企业完成产品销售收入4727.4亿元，比上年增长9.3%。彼时，从工业产值上说，郑州明显还比武汉差一个量级。

但利税上，老大哥武汉已经不如郑州。当年，武汉工业实现利税总额637.06亿元，增长20.5%。其中，利润总额236.22亿元，增长9.4%。而郑州利税高达780.4亿元，利润足足是武汉的两倍还多，498.8亿元。

而到了2015年，郑州工业完全把武汉甩在了后面。

当年，郑州规上工业总产值约1.5万亿元，虽然和苏州、上海、佛山、天津、重庆差距还很大，但已经居27个省会城市第二，仅次于广州。全年规上工业企业完成主营业务收入13434.1亿元，比上年增长9.2%。利税1541.3亿元，增长6%。利润1057亿元，增长6.7%。

这是何等的气魄！

而昔日的中部老大哥武汉，当年的统计公报已经没有具体提自己的工业产值，更没有说利税情况，只说规模以上工业总产值增长6.8%。规上工业销售产值11811.49亿元，比上年增长8.1%。

通过《武汉统计年鉴2016》，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）找到，2015年武汉完成规上工业产值12374.92亿元，规上工业利润仅480.65，不及郑州一半。

于此，我们更好理解，为什么这些年郑州人口得以超快增长，以及对住房的巨大刚需。

实际上，除了工业发展这个核心支撑外，工业带动的城市资源、品味、三产的提升也是明显的。加上河南作为人口大省，还处于工业化快速时期，郑州未来人口的继续汇聚、房地产市场的巨量刚需，几乎是肯定的。

“特超大城房价的隐秘世界”系列：

《南京房价暴涨原因就两个字|特超大城房价的隐秘世界⑩》，3月15日

《6年人口才涨50万，杭州房价该涨吗？|特超大城房价的隐秘世界⑨》，3月14日

《写完苏州楼市，我对中国经济更担忧了|特超大城房价的隐秘世界⑧》，3月13日

《别不服，沈阳才是中国楼市的一股“清流”|特超大城房价的隐秘世界⑦》，3月12日

《合肥让人颤抖的房价，看了这些你就明白也在情理中|特超大城房价的隐秘世界⑥》，3月11日

《天津房价，京津冀一体化后真的够高吗？看看这些数据吧|特超大城房价的隐秘世界⑤》，3月10日

《北上广算什么？深圳楼市才是神一般的存在，竣工面积不如重庆一个区！|特超大城房价的隐秘世界④》，3月9日

《利好明显，广州房价可能深圳化！|特超大城房价的隐秘世界③》，3月8日

《你信吗？上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②》，3月7日

《从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》，3月6日

祝读者朋友们周末愉快，我们下周见。下周一“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）将推出“特超大城房价的隐秘世界”12武汉，敬请期待。

请读者朋友们点击今天第二条，继续给《下一篇“特超大城房价的隐秘世界”写哪个城市您说了算》投票吧，3月19日24点截止

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