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特超大城房价的隐秘世界⑫

摘要:或许,武汉的挖掘机们,更有资格见证这座城市的改头换面。而我终成一个过客

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

 

撰文| 张银银

 

我的青春在武汉,但那里的高房价已让我害怕不爱。

快10年前,那时光谷的房价五六千。张银银还风度翩翩,在东湖之畔光谷之巅,挥手指点眼前的一片片大工地,怂恿小伙伴刷信用卡买房。我曾想,我们几个人刷各自信用卡合伙首付一套,再卖掉买两套,然后买四套……别人笑我太疯癫,我笑世人看不穿。

10年之后,张银银已然从白衣少年(女)变成了猥琐大叔(美艳少妇),昔日的大工地光谷也完成了他的华丽转身,房价早已翻番。

凭借着遥远的记忆,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)着手开始写武汉这座曾经熟悉又逐渐陌生的城市。张银银曾想,要陪着这座城市一起崛起,一起哭一起笑,要和这里的朋友相守到老。我也曾努力,一定要在这里定居,只是,命运和感情弄人。

或许,武汉的挖掘机们,更有资格见证这座城市的改头换面。而我终成一个过客。

 

1、武汉商品住宅供应总量偏低,城区人均住房面积较高

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)从国家统计局上查阅2002年-2015年武汉市房地产开发企业住宅房屋竣工面积,得出的图1可粗略算出,武汉的房地产开发企业住宅房屋总量为:10062.08万平米。

图1.武汉2002年-2015年房地产开发企业住宅竣工房屋面积  数据来源|国家统计局,制图|张银银

 

显然,这不仅比同为中部特大城市的郑州少(《郑州工业超武汉,房价这么高真不是吹的|特超大城房价的隐秘世界⑪》)。甚至和严格控制人口、被外界认为供地不足的上海、北京也不是一个层次。(《你信吗?上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②》,《从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》)。

写“特大、超大城市房价的隐秘世界”多篇以来,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)才意识到,上海、北京供应并不算少(哪怕不包括保障房)。症结不仅仅在此。张银银可没收北京上海一毛钱。

当然,在此之前,武汉也还有大量的既有住宅。同时,武汉这类城市有大量的高校、中央国家机关科研单位、国企及央企等,他们的内部住房、福利房体量其实惊人。有过武汉生活经验的人就会明白这一点。

另外,除了商品房住宅外,武汉还有部分城中村。武汉市住房保障和房屋管理局数据显示,2011-2016年,基本建成保障性住房约31.54万套。

2002年之前,武汉市区也还有一些住房,虽然被拆了一些,但不会都拆了。考虑到这些年武汉都有保障房的供应,综合折冲、抵扣后“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)可以认为,截至2015年,武汉城镇随便有2亿平米左右的住房,这是完全可能的。

和其他城市一样,每个城市都有非住宅性质的公寓,实际功能也是居住。于此可见,武汉可用于居住的房屋,还不止这么多。

武汉市房管局发布的《2014武汉市住房保障和房屋管理蓝皮书》显示,武汉中心城区当年共有房屋45.6万栋,比上年减少2.7万栋,但14层以上高层建筑达5306栋,增加501栋,增长超过10%。

蓝皮书显示,武汉中心城区(含开发区)建筑面积总量达4.26亿平方米,共有456381栋建筑。其中,洪山区房屋建筑数量最多,有102609套,其次是武昌区和东湖高新区。14层及以上的高层建筑增长最快,达5306栋,占建筑总数量的1.12%,其中洪山区内高层已有1227栋,该市数量最多,而在寸土寸金的江汉区,高层建筑数量已占该区建筑总量2.13%,占比最高。

虽然武汉旧城改造,出现越来越多的高楼大厦,但截至2013年底,3层以下的底层建筑,仍约占武汉建筑总量的83.26%。但由于近几年武汉住宅市场发展较快,截至2013年底武汉人均住宅面积35.38平方米。

时间又过了几年,应该还略有增加,反正比郑州的34平米左右人均住房略高(详见,《郑州工业超武汉,房价这么高真不是吹的|特超大城房价的隐秘世界⑪》)。

《武汉市2015年暨“十二五”期间国民经济和社会发展统计公报》亦显示,武汉城镇人均住房建筑面积37.25平方米。

对了,武汉有庞大的在校大学生群体。根据《武汉年鉴2016》,2015年末武汉职校学生8.86万人,在校本科及大专生95.68万人,在校研究生11.27万人。共计115.91万,这一部分人基本住宿舍,不需要标准意义的住房。以及一些进城务工人员,住在工厂宿舍、工棚等。合计怎么都是100多万。

2015年武汉常住人口1060.77,城镇人口大约841.2万,减去上述100多万,实际必须解决住房问题的人大约700万。

这样一算,武汉市区应该有2亿多平米住房。这和上述“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)的估算差不多。

 

2、供应不算多,人口增长比郑州略慢,房地产异常火爆

中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明,2013年武汉空置率为23.5%。“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)认为参考一下还是可以。

按照国际通行惯例,商品房空置率在5%至10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%至20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。武汉的23.5%可谓是惊人。

但这个数据是否可信呢?

看武汉的楼市,必须看武汉的人口增加情况。从下图2可以看出,武汉近6年来人口增长不算特别快,从910万增加到1060.77万人,增加了150.77万人。而户籍人口从835.55万下降到829.27万人,甚至减少6.28万。

图2.武汉1978年-2015年户籍总户数、总人口数与常住人口数  图表来源|武汉统计年鉴2016

 

同为中部重镇,6年时间,郑州增加近205万人,其中城镇增加190万人。这是什么一个概念!原因很简单,主要是作为高等教育大市的武汉,集体户口的大学生部分迁走、减招。而大学生的离开、减少,意味着什么?

有趣的是,武汉的房价这几年总体增幅却很高,这又反映出什么,可想而知。

正如我们前几天还写过,南京2010-2015五年共增加23万人,杭州6年50万,苏州2015一年人口增速1万都还差一点……

而2010-2015这6年,根据上图1,我们可以计算武汉房地产开发企业住宅竣工房屋面积为4429.08万平米,这6年,武汉市区增加的人口为110万左右,人均面积为37平米。

新增人口不可能都买了房,而人均算下来还是可以,说明空置多多少少应该存在。

《武汉市2015年暨“十二五”期间国民经济和社会发展统计公报》亦显示,武汉城镇人均住房建筑面积37.25平方米,比郑州、杭州、南京都高。但武汉还有大量的改善性需求和投资性需求,这样一算的话,近些年的商品住房供应也只能算勉强够。

武汉市统计局《2016年我市房地产开发投资与商品房销售关联性分析》就指出:2016年,该市新建商品房销售面积为3255.66万平方米,比上年增长23.9%。其中,住宅销售面积2931.06万平方米,增长21.4%;商业营业用房销售面积131.82万平方米,增27.7%;办公楼销售面积92.11万平方米,增长161.6%。

这组数据说明什么,说明供不应求。结合上图1我们就知道,年竣工才多少,真的是期房都不够卖

确实,就像这份分析所言,受销售市场回暖影响,该市待售面积下降。2016年底,商品房待售面积为445.93万平方米,比上年同期下降28.8%,待售面积比2015年底减少180.22万平方米,比2014年底减少323.65万平方米。

商品房去库存速度快于补库存速度,导致供求关系偏紧。2016年6月份开始,该市销售面积与新开工面积剪刀差持续扩大。2016年9月份开始,新开工面积增速低于销售面积增速。

该分析还明确指出,2016年,该市商品房销售市场持续火爆,导致商品房库存出现短缺,促使企业自发加库存,因此土地市场交易活跃。但由于房地产开发项目从拿地到正式开工存一定时间跨度,少则半年多则几年,而现行的房地产开发统计制度规定只有项目正式开工后才可报送投资,且项目拿地的土地购置费用必须分摊上报,导致开发投资中的土地购置费与土地成交金额出现错配,进而造成土地成本反映滞后。

例如,在2010年—2016年中,2012年的土地出让金较高,但当年的土地购置费较低;2015年的土地出让金并不高,但当年的土地购置费较高。2016年的土地购置费也在一定程度上体现了这个特点。

有意思的是,报告还认为,“十二五”时期,房地产业取得了长足发展,对该市GDP及地税收入的贡献不断增加、对居民就业的带动作用不断增强。

 

3、武汉楼市何去何从?

相比其他城市,这些年来,武汉的房价涨得低调而稳健,武汉从来不是涨得最凶的那个,但持久和耐力应算有。

房价高歌背后,很多人想象不到,我们意念中的中部工业大城、老工业基地武汉,其实工业方面已经被郑州甩在了后面。

2009年时,武汉规模以上工业总产值5032.18亿元,增长10.2%。工业产品销售收入5752.16亿元,增长14.3%。

同期,郑州规模以上工业企业完成产品销售收入4727.4亿元,比上年增长9.3%。彼时,从工业产值上说,郑州明显还比武汉差一个量级。

但利税上,老大哥武汉已经不如郑州。当年,武汉工业实现利税总额637.06亿元,增长20.5%。其中,利润总额236.22亿元,增长9.4%。而郑州利税高达780.4亿元,利润足足是武汉的两倍还多,498.8亿元。

而到了2015年,郑州工业完全把武汉甩在了后面。当年武汉的统计公报仅提及规模以上工业总产值增长6.8%。规上工业销售产值11811.49亿元,比上年增长8.1%。

通过《武汉统计年鉴2016》,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)还是找到,2015年武汉完成规上工业产值12374.92亿元,规上工业利润仅480.65,不及郑州一半。

而楼市方面,郑州火爆,武汉也火爆。频频爆出抢房的新闻。

2017年3月18日,国家统计局发布了2017年2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,武汉2月新建商品住宅价格指数下降0.2%,降幅与杭州、合肥、银川一起排在全国70城第四位。

这是武汉今年1月新建商品住宅价格指数下降0.1%,去年12月指数下降0.3%后新房价格指数连续第三个月下降。

房价终于算勉强控制住了,然后呢?不敢想象,如果张银银现在毕业于武汉,是否还有想要在这里安居乐业的想法。作为一名新人,要在这里扎根,似乎越来越难。

我爱你武汉,再见武汉。

 

特超大城房价的隐秘世界”系列:

我的青春在武汉,但他的高房价已让我害怕|特超大城房价的隐秘世界12》,3月20日

我在长沙125万买了套四居室|特超大城房价的隐秘世界“号外①”》,3月18日

郑州工业超武汉,房价这么高真不是吹的|特超大城房价的隐秘世界⑪》,3月17日

南京房价暴涨原因就两个字|特超大城房价的隐秘世界⑩》,3月15日

6年人口才涨50万,杭州房价该涨吗?|特超大城房价的隐秘世界⑨》,3月14日

写完苏州楼市,我对中国经济更担忧了|特超大城房价的隐秘世界》,3月13日

别不服,沈阳才是中国楼市的一股“清流”|特超大城房价的隐秘世界 》,3月12日

合肥让人颤抖的房价,看了这些你就明白也在情理中|特超大城房价的隐秘世界⑥》,3月11日

天津房价,京津冀一体化后真的够高吗?看看这些数据吧|特超大城房价的隐秘世界⑤》,3月10日

北上广算什么?深圳楼市才是神一般的存在,竣工面积不如重庆一个区!|特超大城房价的隐秘世界④》,3月9日

利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界③》,3月8日

你信吗?上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②》,3月7日

从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》,3月6日

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