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青岛房价为何会涨|特超大城房价的隐秘世界⑭

摘要:即便不考虑热钱,改善性需求也是很多的

 

本文为杠杆游戏IDZhangYinyin0903)原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

 

撰文| 张银银

 

1、青岛住宅总量基本满足居住,城镇人均住房面积不算高

2016GDP过万亿的城市中,唯独青岛的房地产市场,张银银没有专门分析过。在上周的投票中,青岛获得124票,占总投票数的13%,仅次于重庆、成都。

青岛无县,只有区市,这足以体现这座城市的富裕和城市化率。

2016年末,该市常住总人口达920.4万人,比上年增加10.7万人,增长1.18%。其中,该市城镇人口为658.36万人,比上年增加21.66万人,占总人口的比重(城镇化率)为71.53%,提高1.54个百分点。

在城镇化水平达到70%以上的较高水平条件下,城镇化率提升幅度连续两年超过1.5个百分点,增势强劲。城镇化率高出全省平均水平(59.02%12.51个百分点,稳居山东省17市首位。

你说青岛厉害否。

青岛城镇化率在山东最高,那么城镇住房有多少呢?

1根据《青岛统计年鉴2015》,2014年该市城镇人均住房只有29.8平米。城镇人口618.9万人。那么,粗略可以算出青岛城镇住房约有18443.22平米。

这个算法当然有缺陷。

值得注意的是,青岛城镇居民的人均居住面积,似乎不算高。特别是和本系列其他特大、超大城市比,青岛城镇人均居住面积,确实还有一些提升空间;

 

2我们再来来看看官方数据:

1.1995-2015年青岛市城镇房屋(住宅)竣工面积  数据来源|青岛统计年鉴,制图|张银银

 

1995-2015年,青岛市建成了14386万平米房屋,其中住宅约占70%,也就是10070.2万平米。考虑到青岛之前还有一些房屋,当然被拆了部分。城镇居民自盖、历史自有房屋,我们发现比例也不低。还有各类保障房、福利房。

可见,青岛城镇有1.8亿平米以上住房是没啥问题的。另外,和所有城市一样,青岛也有一些非住宅性质的公寓,这部分实际功能也是居住。那么,青岛可用于居住的房屋应该在1.9-2亿平米左右。

没有比对就不知道差距,显然,通过“特大、超大城市房价的隐秘世界”写下来,“杠杆游戏”(IDZhangYinyin0903)发现青岛的住房总量基本满足需求,但人均住房面积不算高。

 

2、青岛经济扎实,人口增长不算很多和杭州接近,房地产异常火爆

根据青岛最近两年的统计公报,我们知道,2015年末该市常住总人口为 909.70 万人,增长 0.56%;其中,市区常住人口 490.22 万人,增长 0.54%

2016年末,该市常住总人口920.4万人,增长1.18%,也就是增加了10.7万人;其中,市区常住人口497.07万人,增长1.40%,增加了6.85万人。

而全市整体的城镇化率方面,2016年末,该市城镇人口为658.36万人,比上年增加21.66万人,占总人口的比重(城镇化率)为71.53%,提高1.54个百分点。看来,75%的青岛城镇人口还是都集中在市区。

我们再来看青岛的人口增速。2010年时,该市常住人口为871.51万人,这6年增加了48.89万人。这个增加总量,在GDP过万亿的城市里,排名靠后和杭州差不多,比南京强。这也反映出作为沿海省份,山东整体发展水平较高,本地居民外出务工情况不突出。

当然,部分精英去了京沪那是肯定的,而青岛在他们面前对人才的吸引力,完全不是一个量级。所以,青岛整体的人口吸引力,显得中规中矩。

不过要指出的是,青岛毕竟是沿海发达城市,底子本身好,又是计划单列市,在山东的存在感明显超过济南。

譬如工业方面,根据该市统计公报,2016年青岛全市规上工业企业完成产值18280亿元,增长7.1%。其中,高新技术产业产值增长7.5%,占比为41.7%;十条工业千亿级产业链产值增长6.4%,占比为75.7%;规模以上工业战略性新兴产业产值增长12.7%

特别值得称道的是,该市规上工业实现利润934.7亿元,增长6%,其中,国有控股企业199.5亿元,增长39.7%;集体企业90.8亿元,增长5.5%;股份制企业599.6亿元,增长10.2%。可见,青岛民企、股份制工业占比最高,整体结构健康。

不过,外商及港澳台商投资企业利润227.3亿元,下降1.9%。值得注意。

除了工业,青岛在三产上的表现也是很棒的。该市2016年统计公报披露,据初步测算,全年实现海洋生产总值2515亿元,增长15.7%(现价),占GDP比重为25.1%。该市现代服务业实现增加值2958.2亿元,增长15.2%(现价),占GDP比重为29.5%。说实话,这个增速,那是非常厉害。

经济可以,房地产表现则更火爆。2016年,青岛全年房地产开发完成投资1369.1亿元,增长22%;其中,住宅投资956.2亿元,增长26.3%。商品房销售面积1939.2万平方米,增长36.7%;其中,住宅销售1752.1万平方米,增长41.4%

参考上文图1数据,我们会发现2016年青岛住房真是不够卖啊。看来,只要是个特大城市,房地产相关数据都让人震惊。

 

3、青岛楼市火的特殊性

当然,和厦门的更低供给和福建富人都喜欢厦门不同,青岛房价虽然不低,但放到全国来说,至少还没到令人畏惧的地步。

上文“杠杆游戏”(IDZhangYinyin0903)写过,2014年时,青岛人均住房面积不算高。现在呢?

按照2016年青岛市的统计公报,抽样调查显示,2016年末该市城镇居民人均现住房建筑面积31.7平方米,农村居民人均现住房建筑面积33.2平方米。无论城乡,青岛居民的人均居住面积,似乎依旧不算高。

特别是和本系列其他特大、超大城市比,青岛城镇人均居住面积,确实还有一些提升空间。

换句话说,即便不考虑热钱,不考虑投资、投机,青岛改善性需求本身也是很大的。同时,考虑到青岛还是海滨、旅游城市,一些旅游度假地产,实际供应的客户大多是外地人。这是青岛住宅供应的特殊性。

按照新建住房一套90来平米计算,青岛一年的住房供给大约10万套,市区大概只有6万套。看看青岛市区的人口增速,刚需、改善性需求,省内外投资(包括海滨旅游地产)性购房,青岛目前的供给只能说基本够。

难怪,稍微放点水、刺激一下,青岛楼市就火成那样。

 

Ps今天早上,张银银看到一段视频特伤心。

一个女生,蹲在地上哭,口中呢喃着“我要房子”。该段视频的背景,似乎是成都限购升级,她丧失了购房资格……昨天我们刚好写了成都,《一个四川只有一个成都,房价必须涨!|特超大城房价的隐秘世界》。

这样的故事,可能在很多城市有上演,只是北上广深等,很多小年轻反正也买不起。而大部分二线城市,咬咬牙至少还能买,限购严后,他们的需求被人为控制、延后。

未来,他们会不会真买不起了。今天,他们要结婚,要生宝宝,可以没有房子,但人家想要,凭什么又不可以有。一套,按说是合情合理应该的。

本质上,“杠杆游戏”(IDZhangYinyin0903)是市场经济的信徒,反对任何房地产限购措施。起码任何人在任何城市购买一套是必须被允许的,为了防杠杆炒房,可以不给ta贷款,同时可以像重庆那样,对“三无”征收高额房产税。

充分尊重市场之外,他们爱怎么嗨怎么嗨,还应按照城市人口总量强制建设一定比例公租房,适当过剩都可以,保证任何人居有其所、起码的体面。

张银银在做梦,人家一些城市就是要控制人口,特别是控制低端人口。买不起、不符合条件的,欢迎你贡献青春,然后建议你去三四线去库存。

哎,还是不多说了,祝各位读者朋友周末愉快!

 

特超大城房价的隐秘世界”系列:

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