摘要：即便不考虑热钱，改善性需求也是很多的

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撰文| 张银银

1、青岛住宅总量基本满足居住，城镇人均住房面积不算高

在2016年GDP过万亿的城市中，唯独青岛的房地产市场，张银银没有专门分析过。在上周的投票中，青岛获得124票，占总投票数的13%，仅次于重庆、成都。

青岛无县，只有区市，这足以体现这座城市的富裕和城市化率。

2016年末，该市常住总人口达920.4万人，比上年增加10.7万人，增长1.18%。其中，该市城镇人口为658.36万人，比上年增加21.66万人，占总人口的比重（城镇化率）为71.53%，提高1.54个百分点。

在城镇化水平达到70%以上的较高水平条件下，城镇化率提升幅度连续两年超过1.5个百分点，增势强劲。城镇化率高出全省平均水平（59.02%）12.51个百分点，稳居山东省17市首位。

你说青岛厉害否。

青岛城镇化率在山东最高，那么城镇住房有多少呢？

1、根据《青岛统计年鉴2015》，2014年该市城镇人均住房只有29.8平米。城镇人口618.9万人。那么，粗略可以算出青岛城镇住房约有18443.22平米。

这个算法当然有缺陷。

值得注意的是，青岛城镇居民的人均居住面积，似乎不算高。特别是和本系列其他特大、超大城市比，青岛城镇人均居住面积，确实还有一些提升空间；

2、我们再来来看看官方数据：

图1.1995-2015年青岛市城镇房屋（住宅）竣工面积  数据来源|青岛统计年鉴，制图|张银银

1995-2015年，青岛市建成了14386万平米房屋，其中住宅约占70%，也就是10070.2万平米。考虑到青岛之前还有一些房屋，当然被拆了部分。城镇居民自盖、历史自有房屋，我们发现比例也不低。还有各类保障房、福利房。

可见，青岛城镇有1.8亿平米以上住房是没啥问题的。另外，和所有城市一样，青岛也有一些非住宅性质的公寓，这部分实际功能也是居住。那么，青岛可用于居住的房屋应该在1.9-2亿平米左右。

没有比对就不知道差距，显然，通过“特大、超大城市房价的隐秘世界”写下来，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）发现青岛的住房总量基本满足需求，但人均住房面积不算高。

2、青岛经济扎实，人口增长不算很多和杭州接近，房地产异常火爆

根据青岛最近两年的统计公报，我们知道，2015年末该市常住总人口为 909.70 万人，增长 0.56%；其中，市区常住人口 490.22 万人，增长 0.54%。

2016年末，该市常住总人口920.4万人，增长1.18%，也就是增加了10.7万人；其中，市区常住人口497.07万人，增长1.40%，增加了6.85万人。

而全市整体的城镇化率方面，2016年末，该市城镇人口为658.36万人，比上年增加21.66万人，占总人口的比重（城镇化率）为71.53%，提高1.54个百分点。看来，75%的青岛城镇人口还是都集中在市区。

我们再来看青岛的人口增速。2010年时，该市常住人口为871.51万人，这6年增加了48.89万人。这个增加总量，在GDP过万亿的城市里，排名靠后和杭州差不多，比南京强。这也反映出作为沿海省份，山东整体发展水平较高，本地居民外出务工情况不突出。

当然，部分精英去了京沪那是肯定的，而青岛在他们面前对人才的吸引力，完全不是一个量级。所以，青岛整体的人口吸引力，显得中规中矩。

不过要指出的是，青岛毕竟是沿海发达城市，底子本身好，又是计划单列市，在山东的存在感明显超过济南。

譬如工业方面，根据该市统计公报，2016年青岛全市规上工业企业完成产值18280亿元，增长7.1%。其中，高新技术产业产值增长7.5%，占比为41.7%；十条工业千亿级产业链产值增长6.4%，占比为75.7%；规模以上工业战略性新兴产业产值增长12.7%。

特别值得称道的是，该市规上工业实现利润934.7亿元，增长6%，其中，国有控股企业199.5亿元，增长39.7%；集体企业90.8亿元，增长5.5%；股份制企业599.6亿元，增长10.2%。可见，青岛民企、股份制工业占比最高，整体结构健康。

不过，外商及港澳台商投资企业利润227.3亿元，下降1.9%。值得注意。

除了工业，青岛在三产上的表现也是很棒的。该市2016年统计公报披露，据初步测算，全年实现海洋生产总值2515亿元，增长15.7%（现价），占GDP比重为25.1%。该市现代服务业实现增加值2958.2亿元，增长15.2%（现价），占GDP比重为29.5%。说实话，这个增速，那是非常厉害。

经济可以，房地产表现则更火爆。2016年，青岛全年房地产开发完成投资1369.1亿元，增长22%；其中，住宅投资956.2亿元，增长26.3%。商品房销售面积1939.2万平方米，增长36.7%；其中，住宅销售1752.1万平方米，增长41.4%。

参考上文图1数据，我们会发现2016年青岛住房真是不够卖啊。看来，只要是个特大城市，房地产相关数据都让人震惊。

3、青岛楼市火的特殊性

当然，和厦门的更低供给和福建富人都喜欢厦门不同，青岛房价虽然不低，但放到全国来说，至少还没到令人畏惧的地步。

上文“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）写过，2014年时，青岛人均住房面积不算高。现在呢？

按照2016年青岛市的统计公报，抽样调查显示，2016年末该市城镇居民人均现住房建筑面积31.7平方米，农村居民人均现住房建筑面积33.2平方米。无论城乡，青岛居民的人均居住面积，似乎依旧不算高。

特别是和本系列其他特大、超大城市比，青岛城镇人均居住面积，确实还有一些提升空间。

换句话说，即便不考虑热钱，不考虑投资、投机，青岛改善性需求本身也是很大的。同时，考虑到青岛还是海滨、旅游城市，一些旅游度假地产，实际供应的客户大多是外地人。这是青岛住宅供应的特殊性。

按照新建住房一套90来平米计算，青岛一年的住房供给大约10万套，市区大概只有6万套。看看青岛市区的人口增速，刚需、改善性需求，省内外投资（包括海滨旅游地产）性购房，青岛目前的供给只能说基本够。

难怪，稍微放点水、刺激一下，青岛楼市就火成那样。

Ps：今天早上，张银银看到一段视频特伤心。

一个女生，蹲在地上哭，口中呢喃着“我要房子”。该段视频的背景，似乎是成都限购升级，她丧失了购房资格……昨天我们刚好写了成都，《一个四川只有一个成都，房价必须涨！|特超大城房价的隐秘世界⑬》。

这样的故事，可能在很多城市有上演，只是北上广深等，很多小年轻反正也买不起。而大部分二线城市，咬咬牙至少还能买，限购严后，他们的需求被人为控制、延后。

未来，他们会不会真买不起了。今天，他们要结婚，要生宝宝，可以没有房子，但人家想要，凭什么又不可以有。一套，按说是合情合理应该的。

本质上，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）是市场经济的信徒，反对任何房地产限购措施。起码任何人在任何城市购买一套是必须被允许的，为了防杠杆炒房，可以不给ta贷款，同时可以像重庆那样，对“三无”征收高额房产税。

充分尊重市场之外，他们爱怎么嗨怎么嗨，还应按照城市人口总量强制建设一定比例公租房，适当过剩都可以，保证任何人居有其所、起码的体面。

张银银在做梦，人家一些城市就是要控制人口，特别是控制低端人口。买不起、不符合条件的，欢迎你贡献青春，然后建议你去三四线去库存。

哎，还是不多说了，祝各位读者朋友周末愉快！

“特超大城房价的隐秘世界”系列：

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