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特超大城房价的隐秘世界⑬

摘要:富人无国界,只怪自己穷

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撰文| 张银银

“特大、超大城市房价的隐秘世界”第13弹——青岛篇,本来都已经上膛。因为,成都杀了出来,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)只好延续到明日再发。

和所有主要一二线城市的限购升级、调控加码一样,几乎都是立即发布、立即执行,最多就是第二天执行。是的,成都就是23日发布,24日执行,最后的疯狂盛宴。

以前成都以调控新房为主,这次把二手房也纳入限购。而且,成都这次还说,不准补买社保,补买的没有购房资格。

很多成都的读者朋友给“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)留言,希望张银银写一写。但是,老实说,又有什么好分析的呢,还不就那么点事。可又不能不说,那就认真说一说。

1、讲郑智的调控继续加码

这一点,大家肯定都明白。在这个节骨眼上,谁都知道应该做什么。

北京、广州等城市在两会前后都升级了限购,我国主要一二线城市的限购、调控力度,事实上已经超过2010年那一轮。

一个城市升级限购、调控加码,意味着资金将绕道另外还不错的城市。主要一二线城市,除了沈阳面临一些特殊困难,其他的不论经济怎么样,房地产至少都坚挺,都有故事可以讲。特别是京沪深世界级房价、并严控后,好多白领要回家买房,二线大城市们压力大啊。

就算资金不去,没升级调控的城市居民自己也不安稳,更觉得要买买买,否则很快就怕没机会。

既然如此,大部分牛的城市都调控加码了,成都加码只是时间问题。至于为什么是23号发布,24日执行,因为周末了啊。周五开始执行,刚好,终于可以过一个安稳的周末。

对了,节骨眼是什么?你懂的,就是几个月后那会啊。

两会前后,各大城市房价再次抬头,不给点压力,怎么确保完成郑智任务。领导们也不容易,又要保增长,又要控房价,绝对不准跌,看上去也真没跌的迹象,还要保地价继续享受土地、房产财政的欢愉。多头并进,佩服。

2、不要说什么道理,成都必须涨!

很多读者特别希望“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)像写“特大、超大城市房价的隐秘世界”那样,认真分析一下成都城区的既有住房总量、库存、在建面积、空置、人口增速等情况。说实在,这类算法,看上去过瘾,但结论都很苍白。

今天,连成都市统计局网站都打不开了。现实太残酷,放水、刺激太厉害!

市场是不理性的,贫富差距是很大的,过去几年大部分城市供给都是不够的。都学聪明了,就算以前不够聪明的,比如重庆,供地也明显减了下来,在建面积萎缩。至于保障房,除了重庆,跑哪去了,天知道,至少是不够,根本算不上重要一极。

说实在,卖地归卖地,靠房地产发财是一方面,但无论哪个特大超大城市都该建几十万套公租房。你得让穷人、暂时购房压力大的人有体面的生活啊。这是一个城市、一个国家的良心。

建了公租房后,你该怎么卖怎么卖,难道大伙就不买了吗?该买还是要买,中国人没个房子哪有安稳的心。话虽这么说,第一要钱,真建几十万套,动辄就是千亿元了;第二,的确不知道会对商品房市场造成什么影响,没有一个领导敢这么做。

扯远了,回到成都吧,2016年该市的统计公报还没出来。就拿该市2016年1-11月来说吧,官方的经济运行情况通报称,该市商品房销售面积3559.3万平米,增长26.4%。房地产销售额2672.9亿元,增长40.5%。

这些数据摆在这儿,什么人口增加、工业发展情况、三产情况都是无力和苍白的。

对了,此前,张银银还看到一则报道,有些过时,但很说明问题。成都日报记者从国家统计局成都调查队获悉,新建住宅方面,2016年上半年,在宽松的政策环境、货币信贷环境下,市场预期向好,成交稳步提升,主城区新建商品住宅成交量同比增加12.3%,成交面积同比增加15.27%。其中,5月单月成交量成为自2014年5月以来两年内的最高水平。

二手住宅方面,2016上半年成交量同比增长50.82%,成交面积同比增长52.39%。二手住宅成交量在2016年4月份集中爆发,不仅超过当月新房成交量,也成为仅次于2013年3月的历史高点。

而一些研究机构称,2016年,成都第二次成为全国住宅“销冠”,上一次是2015年的2438万平米,这次则以2909万平米稳居首席。其实这些数据也存在争议,首先是口径和出处问题。2016年成都的统计公报尚未出炉,还需要等待,记入史册的2017统计年鉴,更还要等等。其次,对重庆的数据考虑普遍不够周到,所以比起来……

根据2016年重庆市统计公报,该市商品房销售面积6257.15万平方米,同比增长16.3%。其中,住宅5105.46万平方米,同比增长14.0%。那么,适合与其他城市做比的重庆大都市区(主城区+城市发展新区)卖了多少住宅呢?想想就明白。

不说这些,讲事实、摆道理有时候没意义,“销冠”这个头衔更具价值——就是,无论本市还是外界,都看好成都楼市。

人口增速上,确实也反映这一点。根据相应年份的成都市统计公报,2010年末,成都常住人口1149.1万人,2015年为1465.8万人(还有一说1572.8万人),5年增长了316.7万人。这是何等惊人的人口增速。

那意味着怎样的住房需求!有需求、有刺激、有放水、有财富分配不公,还有庞大的四川省人口后盾,一个四川只有一个成都。必须涨!

3、多赢,没有空头

真正的百万富豪,当然说的是手握100万可投资美元资产储备的人,永远没有国界。更别说什么城市限购了,哪个城市会限购一辈子?何况在限购之前,哪个像样的富人不是已经在本市或多个城市,已经拥有多套住房。

很多人说,应该对他们征收房产税!

没错,首先房产税没那么容易出台;其次,各位亲看着的,上海、重庆有房产税又怎样?房产税也不过是调控的一个工具而已,具体细则想怎么改还不怎么改,想怎么执行还不是看具体需要。

就像重庆,如果不是因为市z变动,炒得太猛,所谓房产税,对外地人炒房实际是没有啥威慑力力的。后来,多道疾令无效后,才被迫使出“三无”人员,只要在重庆买房统统交税的绝杀。问题是,这个时候重庆房价已经炒上去了。手握多套房的人,胃口吊高了惜售,我有同学就是想买买不到,几个房东最后关头竟然都拒绝了他,不仅是拿着钱对方不要,加钱对方都不卖。

你说他们怎么想的,就是看涨呗。

对的,真的富豪手上已经多套,形势又喜人,越升级调控形势越喜人,因为房价泡沫被安全稳定在阈值内。供给被严控,需求也被管死。平衡的游戏,泡沫的安全,调控早晚要放松。

成都这轮调控继续加码,其实也就是一种催促和引导,意味着该市主城区符合购房条件的刚需,在规定区域内赶紧买。不买,未来怎么样,谁知道。

Ok,他们今天如果买了,大多数咬紧牙关真要买。一万多的房价,把全家的钱都整出来,付个首付,只要房子不太大,中国很多家庭都有这个能力。意思就是,刚需接下来当然会支撑起现在的价格。

价格有支撑,地价也就有保障,城市基建、债务才能继续。

对了,这次成都的限购升级,其实还有利于该市主城外的二圈各区去库存和涨房价。既然,一些亲觉得成都主城区太贵了,那么部分就愿意去二圈层买。恐慌从市区、从南区到双流、郫都、新都、龙泉驿……涨涨涨、买买买!

还有部分二圈层的亲,看了这升级的限购,觉得吧,一定要买下主城区,继续玩。

最后,非住宅性质的公寓恐怕也是受益者。

大家都是杠杆游戏的赢家,没有输家,祝福吃苦耐劳的刚需负担者。祝福我国房地产泡沫,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)只能引述NYT最近的报道,富人无国界,只怪你自己穷。分享不到资产溢价的收益,因为你从来不是富人,不懂这个世界。

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