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泡沫破裂?美国利率缩紧或严重影响楼市

摘要:继续使用房地产这根杠杆稳增长、保持资本稳定、缓和债务……终究有个极限

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撰文| 张银银

关于美联储,比加息更可怕的消息来了:2017年4月5日,美联储发布其2017年3月14日至15日FOMC会议纪要。会议纪要中最主要的内容之一是多数美联储官员支持在今年晚些时候开始缩减庞大的资产负债表。

当然,这是意料之中。原文表述为:由于经济继续符合预期进行扩张,多数与会人员认为,FFR逐渐升高将会持续,因此今年晚些时候改变再投资政策是合适的。

这些话真不是人话,意思就是——美联储将手里的债券卖出,减少市场上流通的货币。其实,就是一种“变相加息”,而且相对于加息,缩表是更为严厉的紧缩政策。会对全球美元流动性带来影响,也会波及全球央行货币政策。实际上,美联储三月加息后中国央行货币政策已偏紧,月底季末也坚持不放水。

与我们央行一样,美联储只能控制基础货币规模,较难控制货币最终供应量。货币供应量主要由银行的信贷意愿决定。而当前准备金规模过于庞大,一旦经济稳步复苏,利率水平不断升高,准备金作为高能货币可以随时转化成为货币供应量,导致通胀。

一系列原因的存在,使得美联储最终选择缩表几乎是毫无疑问的,具体的不确定性依然体现在缩表的节奏和规模。最近的FOMC会议纪要也并未透露出明确的缩表策略,但强调将会以“可预测的方式”进行缩表。

说白了,当美联储收紧流动性,美元就“变少”、“变贵”了,全球资本会加速回流美国,这对于新兴经济体的楼市、股市来说,是一场巨大的考验。

据了解, 一战以来,美联储曾有6次“缩表”,分为四大类型:一是进行数量控制以遏制通胀,以1920-1921年及1978-1979年为典型;二是极端应急手段的退出,以1929-1931年及2000-2001年为典型;三是美国债务形势改善对美联储持有资产的“挤压”,以1947-1955年为典型;四是被动收缩,以1957-1965年为典型。其中,1929-1931年大萧条期间的“缩表”对随后几年美国经济造成了重创,其余几次“缩表”对经济的冲击则较为有限。但经验上,“缩表”节奏快慢和信息传递是否充分,是决定“缩表”影响的关键。

说了这么多,关键是对泡沫泛滥的中国影响几何?

人民币汇率,以及楼市、股市等资产价格,都将受到新的考验。在美联储加息+缩表的冲击下,人民币最终被迫加息是大概率事件。时间当然不是张银银可以确定的。

一系列的数据表明,美联储虽然要启动缩表,但进程可能会比较缓慢。

美联储持有的资产中,国债占比超过50%,MBS占比接近40%。从期限结构看,大约27%为1-5年,而超过一半期限为10年以上。

如果今年启动缩表(即使今年启动,时间应该在下半年),预计不超过2000亿美元,未来五年年均收缩规模或不超过3000亿美元。基准情况下,每年可能推升美国国债收益上升10多个基点,但不排除市场初期对缩表会反应过度,导致利率和美元汇率短期出现波动。2013年美联储暗示缩减QE,导致市场大幅波动即是一例。

即便影响缓慢,深处泡沫帝国的我们,难道不该谨慎?看看今天,全民跟搞传销一样炒房,想想都可怕。泡沫帝国能有多坚挺?

目前,北京的房价不用赘言,宇宙中心无人能挡,这个涨幅已经超越了中国的发展阶段。所带来的早晚是资金外流。去年,美国亚洲协会发布的一个报告显示:2010年到2015年,中国人到美国买房贡献了1100亿美元。

一般买房的话,都会有房产之外的附带资金过去,所以实际数目恐怕还要高。而加拿大、英国、澳大利亚都有大量的中国钱流入买房,甚至连日本,都有中国人买下的别墅群。

中国的富豪快要买下全世界。

索罗斯在2001年访问中国时,曾与当时的中国领导人谈到日本,说日本的金融市场在瞎搞,日本的工业产出创造的财富,基本上都被金融市场给糟蹋掉了。房地产市场的暴涨,对中国而言,大抵也是如此。

当前,房地产在我国居民的资产配置中,已经到逼近60%的高份额,而美国的这个数据是22%。此时再叠加美联储加息和缩表,资本的外流程度,张银银不敢想。

有关我国房地产市场的最新数据显示,过去一年,北京新房价格上涨22.1%,上海上涨21.1%。规模达数十万亿美元的理财资管产品市场,显示出与雷曼破产前的“金融工程”的相似点。这不是次级债是什么?

不否认,中国的经济模式与美国迥然不同,中国经济的增长强劲得多,应避免直接按照10年前西方的金融危机来推测我国。但基本因素的相似性是不可否认的。

沈建光先生在东京与日本主流机构投资者进行交流时,投资者的一番话值得深思。当前中国房地产泡沫之所以值得担忧,在于与日本八十年代十分相似,而彼时日本轰轰烈烈房地产泡沫最终破灭,此后经济陷入长达三十年的低迷。

东京投资者提出的几个问题也颇为有趣:一是中国一线城市房价如此之高,到底是谁在与泡沫共舞,购房者是何种投机心态,又将是何等的富有? 二是既然中国与日本泡沫破灭前有诸多相似之处,中国房地产泡沫破灭是否也为期不远?

也有人说,中国不是日本。

但无论如何,在美联储磨刀霍霍的时候,我们的房地产盛宴真的不宜再放纵了。继续使用房地产这根杠杆稳增长、保持资本稳定、缓和债务……终究有个极限。

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