摘要：郑智惯性是否受到其他力量干扰，甚至完全改弦更张

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撰文| 张银银

出差几天，错过了很多大事。其中，除了清明小长假一早起来，急就章写了写雄安新区外，关于此的更多想法，一直没时间认真梳理。今天相对没那么忙，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）准备从杠杆的角度，谈谈雄安新区。

1、雄安新区能避高房价吗？基本不能，但也有缥缈机会。关于资产泡沫的出现，财新传媒主编王烁先生有3个看法：一是有坏人，金融家太坏，内部人太黑，官员太腐败；

二是监管没跟上，管不好。想想我们的情况是不是，每次房地产泡沫本身都是自己作孽，然后出台调控还晚半拍、不够狠，结果愈演愈烈。当然，这背后有央地矛盾，也有中央自己的迟疑或误判；

三是买家自己。这回雄安新区消息一出来，不仅雄安三个县酒店都房满，各路投机客杀去，周边县市房价也暴涨。谁都知道泡沫一定会有破裂的时候，谁又都觉得自己不会是击鼓传花那最后个人。何况，雄安的故事才刚刚开始，不去卡位傻啊，即便雄安新区目前实际基本没多少房，可以给人炒。

但是，雄安新区不可能一直维持禁建、禁卖。只要未来会供地，任何有机会的房地产企业都愿意出天价拍下来。面粉价格必然传导到面包定价上，房价贵难免，除非遇到严重金融动荡。

开发商这么想，购房者也会这么觉得。就算严格限购，在强大郑智力量和投机力量的驱使下，一些高大上的企事业单位、创业公司肯定会去雄安，再严厉的限购也不会不允许当地正常就业置业吧？刚需+投资+投机也驱使房价冲高。

还有一种除非，如传言，雄安新区只搞公租房，不搞私有产权商品房屋。

2、但雄安新区真可能只搞公租房吗？很难。首先市场的归市场，保障的归保障。雄安新区又不是搞共产主义试点。

其次，因为雄安新区的规划定位堪比深圳、浦东，要做的是高大上且无污染的产业，这些就业人员、创业人才、高管群体，需要和他们身份契合的居住环境。

公租房怎么可能满足得了他们，最终必然要上商品房，起码要上一部分比例。而雄安新区虽然规划了2000平方公里，但启动部分只有200公里，也就是说初期土地供应的稀缺是一定的。

稀缺+投资+投机，地价便宜不了。就像“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）刚在成都经历的该市升级调控后的首拍。在数十个城市出台有史以来最严房地产调控政策的背景下，昨天（4月6日），成都红牌楼的地块楼面价高达1.72万元/平米，由东原地产抽签获得，刷新成都住宅最高楼面价。该区域在售楼盘价格在1.2万元/平米左右。

对了，成都这块地还是采取了熔断机制最高限价，然后抽签。如果一直允许拍下去，肯定会更高。够吓人的。

在此之前几天，重庆中央公园某地块也拍出了近万元/平米的楼面价。该板块离重庆渝中区直线距离超过20公里。

成都也好，重庆也好，可都是还有很多土地的城市，虽然核心区可出让土地似乎紧张。起码昨天成都的红牌楼地块真不算多核心，可是呢？相同的逻辑，雄安只要搞商品房，也就便宜不了。

3、政策背书恰恰是雄安新区高地价、高房价的核心力量来源。虽说雄安新区的定位之于我国意义极大，可也不可能是全国人民直接掏钱（中央财政）支持雄安搞基建。

雄安新区的基建资金，大部分不会来自于中央财政投资，也不可能是北京市、河北省政府投资。这些年来，中央和地方财政各类直接投资已经占比很低，民间是主体，地方政府旗下平台公司也是主角之一。

所以，雄安新区绝大部分的基建要靠自己，靠各类投融资模式、靠PPP等，但归根结底都是债务，最终都要靠政策+财税收入+土地出让的潜力背书，土地价格是问题的核心。或许，你会说很多央企，甚至民企都愿意先代建，包装成PPP——没错，但这背后的实质是讨好，是政策背书，也有对未来的期待。

而政策，自然成为支撑各界看多雄安新区的关键。说直白点，政策对雄安新区的持续支持，恰恰是雄安维持高地价的核心力量。

4、房价可能低不了，但雄安新区能避免疯狂炒房吗？有机会。每次设立新区，我们都很兴奋，除了各类投资机会，也饱含着各界对新区单项或各类，甚至较全面创新、改革的憧憬。

既然雄安新区被表述得那么重要。那么，避免过度炒房，抽离生产发展性资金，杜绝金融风险的决心自然也就很大。什么廉租房、公租房、房产税、农地入市改革、只保证基本需求的限购限贷政策都有可能。而且可能很大，且常态化。

一大堆政策叠加，杜绝过分炒房应还是有可能。不过，有利益就容易制造腐败，怕就怕私利、权q交易毁掉了希望。

5、雄安新区能比肩深圳、浦东，会成为超级大城市吗？先说比肩这事，中短期看，肯定不能。这谁都懂。多中多短的期？十来年来吧，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）这句话绝对敢说。

更远的未来呢？最多也就小深圳小浦东吧，除掉加工、金融、港口服务贸易等之外的深圳、浦东。一个城市的发展天花板，主要还是地理+经济逻辑决定的。

至于超级大城市，一个北京已经让华北平原资源环境、水压力够大了，真搞个京津冀第三座超级大都市出来，最终可能是祸国殃民、愧对子孙。

没错，高层绝对也没这个想法。

6、雄安新区最怕什么？最大的不确定性，就是规划建设是否有稳定和可持续性。背后的关键是，郑智惯性是否受到其他力量干扰，甚至完全改弦更张。

宏观上，要让首d北京的疏导起到效果，让各类改革试验在雄安有机会落地开花，实现京津冀大业，需要一以贯之的设计和稳步推进；微观上，要避免炒房、房地产泡沫过度侵蚀雄安新区，各类政策就应该相对稳定，明确市场预期，避免随意改变政策导致不必要混乱。

是否像刘嘉偌先生期待的那样，成为升维国家的机会，成为帕累托改善杠杆的可能，祝愿吧。

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《保守疗法雄安新区！冲击权力经济之巅？》，4月2日

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