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雄安新区能避免地产泡沫,甚至成为升维国家的机会吗?

摘要:郑智惯性是否受到其他力量干扰,甚至完全改弦更张

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撰文| 张银银

出差几天,错过了很多大事。其中,除了清明小长假一早起来,急就章写了写雄安新区外,关于此的更多想法,一直没时间认真梳理。今天相对没那么忙,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)准备从杠杆的角度,谈谈雄安新区。

1、雄安新区能避高房价吗?基本不能,但也有缥缈机会。关于资产泡沫的出现,财新传媒主编王烁先生有3个看法:一是有坏人,金融家太坏,内部人太黑,官员太腐败;

二是监管没跟上,管不好。想想我们的情况是不是,每次房地产泡沫本身都是自己作孽,然后出台调控还晚半拍、不够狠,结果愈演愈烈。当然,这背后有央地矛盾,也有中央自己的迟疑或误判;

三是买家自己。这回雄安新区消息一出来,不仅雄安三个县酒店都房满,各路投机客杀去,周边县市房价也暴涨。谁都知道泡沫一定会有破裂的时候,谁又都觉得自己不会是击鼓传花那最后个人。何况,雄安的故事才刚刚开始,不去卡位傻啊,即便雄安新区目前实际基本没多少房,可以给人炒。

但是,雄安新区不可能一直维持禁建、禁卖。只要未来会供地,任何有机会的房地产企业都愿意出天价拍下来。面粉价格必然传导到面包定价上,房价贵难免,除非遇到严重金融动荡。

开发商这么想,购房者也会这么觉得。就算严格限购,在强大郑智力量和投机力量的驱使下,一些高大上的企事业单位、创业公司肯定会去雄安,再严厉的限购也不会不允许当地正常就业置业吧?刚需+投资+投机也驱使房价冲高。

还有一种除非,如传言,雄安新区只搞公租房,不搞私有产权商品房屋。

2、但雄安新区真可能只搞公租房吗?很难。首先市场的归市场,保障的归保障。雄安新区又不是搞共产主义试点。

其次,因为雄安新区的规划定位堪比深圳、浦东,要做的是高大上且无污染的产业,这些就业人员、创业人才、高管群体,需要和他们身份契合的居住环境。

公租房怎么可能满足得了他们,最终必然要上商品房,起码要上一部分比例。而雄安新区虽然规划了2000平方公里,但启动部分只有200公里,也就是说初期土地供应的稀缺是一定的。

稀缺+投资+投机,地价便宜不了。就像“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)刚在成都经历的该市升级调控后的首拍。在数十个城市出台有史以来最严房地产调控政策的背景下,昨天(4月6日),成都红牌楼的地块楼面价高达1.72万元/平米,由东原地产抽签获得,刷新成都住宅最高楼面价。该区域在售楼盘价格在1.2万元/平米左右。

对了,成都这块地还是采取了熔断机制最高限价,然后抽签。如果一直允许拍下去,肯定会更高。够吓人的。

在此之前几天,重庆中央公园某地块也拍出了近万元/平米的楼面价。该板块离重庆渝中区直线距离超过20公里。

成都也好,重庆也好,可都是还有很多土地的城市,虽然核心区可出让土地似乎紧张。起码昨天成都的红牌楼地块真不算多核心,可是呢?相同的逻辑,雄安只要搞商品房,也就便宜不了。

3、政策背书恰恰是雄安新区高地价、高房价的核心力量来源。虽说雄安新区的定位之于我国意义极大,可也不可能是全国人民直接掏钱(中央财政)支持雄安搞基建。

雄安新区的基建资金,大部分不会来自于中央财政投资,也不可能是北京市、河北省政府投资。这些年来,中央和地方财政各类直接投资已经占比很低,民间是主体,地方政府旗下平台公司也是主角之一。

所以,雄安新区绝大部分的基建要靠自己,靠各类投融资模式、靠PPP等,但归根结底都是债务,最终都要靠政策+财税收入+土地出让的潜力背书,土地价格是问题的核心。或许,你会说很多央企,甚至民企都愿意先代建,包装成PPP——没错,但这背后的实质是讨好,是政策背书,也有对未来的期待。

而政策,自然成为支撑各界看多雄安新区的关键。说直白点,政策对雄安新区的持续支持,恰恰是雄安维持高地价的核心力量。

4、房价可能低不了,但雄安新区能避免疯狂炒房吗?有机会。每次设立新区,我们都很兴奋,除了各类投资机会,也饱含着各界对新区单项或各类,甚至较全面创新、改革的憧憬。

既然雄安新区被表述得那么重要。那么,避免过度炒房,抽离生产发展性资金,杜绝金融风险的决心自然也就很大。什么廉租房、公租房、房产税、农地入市改革、只保证基本需求的限购限贷政策都有可能。而且可能很大,且常态化。

一大堆政策叠加,杜绝过分炒房应还是有可能。不过,有利益就容易制造腐败,怕就怕私利、权q交易毁掉了希望。

5、雄安新区能比肩深圳、浦东,会成为超级大城市吗?先说比肩这事,中短期看,肯定不能。这谁都懂。多中多短的期?十来年来吧,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)这句话绝对敢说。

更远的未来呢?最多也就小深圳小浦东吧,除掉加工、金融、港口服务贸易等之外的深圳、浦东。一个城市的发展天花板,主要还是地理+经济逻辑决定的。

至于超级大城市,一个北京已经让华北平原资源环境、水压力够大了,真搞个京津冀第三座超级大都市出来,最终可能是祸国殃民、愧对子孙。

没错,高层绝对也没这个想法。

6、雄安新区最怕什么?最大的不确定性,就是规划建设是否有稳定和可持续性。背后的关键是,郑智惯性是否受到其他力量干扰,甚至完全改弦更张。

宏观上,要让首d北京的疏导起到效果,让各类改革试验在雄安有机会落地开花,实现京津冀大业,需要一以贯之的设计和稳步推进;微观上,要避免炒房、房地产泡沫过度侵蚀雄安新区,各类政策就应该相对稳定,明确市场预期,避免随意改变政策导致不必要混乱。

是否像刘嘉偌先生期待的那样,成为升维国家的机会,成为帕累托改善杠杆的可能,祝愿吧。

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