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楼市泡沫横飞的四大隐患

摘要:一线城市供地翻番、价格也继续高歌、多地升级调控自我娱乐、货币选择困难,楼市多重变量不容忽视

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)亲兄弟“泡沫帝国”(ID:BubbleEmpire)原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!

撰文| 张银银

如果我们把房地产泡沫当成一架在高空的飞行器,能量不够了,不着陆-空中加油或许不是技术难题,机械检修却非停飞不可。

最近有4则有关楼市的大事件,极该关注,且可能真的影响未来半年到一年的楼市走向。或许,这4则最新的变量,将成为我国楼市泡沫飞行器的四大机械隐患。

1、川普说不会认定中国为汇率操纵国,并希望弱美元。他还称对中国提出了“更好的交易”:若能与中国合作解决朝鲜问题,美国可以忍受对华贸易逆差。

分析:这和我们房价有什么关系?先不急。

说实在,十来年前,我国确确实实明显操纵汇率的时候,没有被搞成汇率操纵国。今天,按照米国的标准我们根本不是了,川普竞选时却一度如此喊话。为了郑智目的,都懂。重要的是,这说明此次两国元首会面有一定成果,生意大家要好好做,我国适当低调给点好处即可。

那么,中美贸易继续宏观稳健,意味着我国经济波动可能减小,自然对楼市泡沫安全利好。

同时如川普所表示,美元如今太强了。“说老实话,我喜欢低利率”。强势美元听起来不错,但当别的国家争相贬值时,就对美国竞争力不利。

但是,今天张银银着重要说的是,高丽(杆友自己翻译)的问题,此次中美两国元首见面或许没有达成一致,但有了一些共识是一定的。

还如川普见我国老大时说的,“我们不会让(对华逆差)就这么过去,但是假如想要一个好的交易的话,那就解决朝鲜问题。”看看最近的局势,三胖还在继续秀自己的核肌肉,谁敢说川普不想弄点成绩。

石油和黄金的利好已经很明显。对我国楼市,你想想。特别是有夸张者称,对我们北方、沿海楼市极为负面,你懂的。三胖应该没那么神经吧,最后该不会是米国和三胖终结我国楼市的泡沫?

说笑了。

2、不少一二线城市一季度土地供应同比翻倍,同时地价也继续高歌猛进。

对了,在极为困难的情况下,今后五年,北京将供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷。计划今后五年建设150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。

分析:能不能完成这个目标不好说,但北京长期撵人、控制需求和炒房是一定的。你能说这不是风向标吗?

而不少机构的统计显示,今年一季度,热点一二线城市住宅用地推地力度增大。很有意思的是,楼面价同步也都是涨涨涨。

某个机构的数据是这样的,一季度一线城市共推出土地117宗,推出土地面积601万平方米,同比增加104%;成交楼面均价为19729元/平方米,同比增加8%,土地平均溢价率为20%。二线城市共推出土地1711宗,推出土地面积7430万平方米,同比减少12%;成交楼面均价为5957元/平方米,同比上涨72%,土地平均溢价率为31%。

甚至有城市住宅用地成交量,已接近或超过去年全年的半数。这样的供给侧改革,很有趣,未来房价不是不敢跌的问题,是不涨都玩不转的问题!

可是真有那么多的涨,万一有点意外?加之供给未来确确实实可能增加,保有量较多时代其实也已经到来,好玩了。高房价已经形成排挤效应,只要是个靠谱的一二线城市,纯屌丝已经很难再立足。

到了必须找人接盘,为国买单的时候,又有几个纯屌丝买得起、敢买?洗牌会很好玩。所以,泡沫吹太大,危险真的也是越大,软着陆也就更难。

泡沫现在只是飞在空中,可飞行器必定有着陆那一天。就算燃油没有了可以一直靠空中加油,但要检修发动机咋整?

带着大病着陆有危险,不着陆更危险。

3、最近各地都升级了调控,但有意思的是都各自为政、自己玩自己的。如日前,成都加码调控。新政总结起来三点:限购区域取得产权证满三年才能转让;上调二套房首付提至六成,且贷款年限最长不超过25年;三套房全面停止贷款。

此前,广州、东莞、惠州、厦门等城市,都出台了限售令,必须住满一定年限,基本1-3年才可以转手。

分析:这样的招数你说狠不狠,当然狠。凸显地方政府两方面压力,更暴露出调控全国一盘棋、长效机制远没成型。

何况,如成都,限购区杜绝炒房,其实更加稳定和抬升地价,更有利于其他区域去库存、涨房价。一箭双雕;

二是中央的压力,大局为重,谁敢不升级调控。

此招倒是一定程度暂时解决了,特定区域内的炒房,可分明也扰乱了市场秩序。真问题是商品房应该市场说了算,与此同时保障房要跟上。现在商品房搞成了天价,低端就业者在大一点的城市立足越来越难。可大城市的向心力是明显的,却又不想给人机会。

类似思维也显示,地方并不真打算让住房回归本质,而是临时限一下。同时,这也给其他城市、周边区域造成了房价压力,不限的地方赶紧去。就这样吧,不调控不行,没有大局观,自我娱乐式的调控,自欺欺人。

这算是什么全国一盘棋?暴露出在调控楼市的问题上,所谓长效机制,所谓中央和地方的协调一致打法套路尚未成型。一时半会搞不出长效机制,那么抱歉,游资注定四处打游击。

譬如,因为国内炒房空间逐步被压缩,近几个月香港楼市迎来大量内地投资客。公开资料显示,今年第一季度,香港一手住宅成交接近5400个单位,比去年第四季约3500个单位增加54%。

为了狙击炒房团,香港再次收紧楼市印花税。

到处着火,到处救火,大火燃遍全中国,早晚不出点事?

4、为难的货币政策选择。CPI回落,通胀预期降温,央行放水否?一季度CPI数据刚出来,同比上涨1.4%,通胀预期实际降温,为货币政策留下空间。

分析:是不是很让人联想啊,就像前年下半年开始的放水,一下子推高主要一二线城市房价,我国进入全民炒房时代,迄今大家都还在跃跃欲试。

通胀虽温和,货币政策似乎仍将稳健。央行已经连续两周暂停公开市场操作。这必然是真“稳健中性”的最好证明。最近各大城市调控升级,如上文所述,一些城市限制购房后短时间转让,足以表明,中央降房地产杠杆、不鼓励炒房的决心。

可天价在那儿了啊!

其实,不仅仅是对炒房在说暂时不。MPA把银行表外业务纳入广义信贷范畴,那么金融机构自己就得考虑杠杆问题。金融机构自我有压力,被迫流通到市场上的钱也就相对增加,利率也缓和一些,央行从政策层面放水的压力减小。可谓一举多得。

除此之外,美国利率上调、缩表都在继续,这个时候RMB压力本身也大,哪还敢大放水。

不敢加息,更不敢放水太多,难。未来怎么样,看经济表现了。正是因此,对赌继续重仓楼市派,也有其理由,要经济真向下一点,难道不开房地产这个口子?

问题是,美元再“弱强”,还叫“强”啊。我们今天只是不放水,但也没有收水,那么温水煮青蛙,怕不怕?

没有什么比房地产杠杆,更能胜任稳增长任务。这根杠杆好用,也越来越危险。就像上述四大变量,背后个个汹涌澎湃、暗潮翻滚。等待我国楼市泡沫的,到底是更大的泡沫,还是破裂。

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