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86家房企总负债近3万亿,我想起那年股灾

摘要:当拐点终将到来

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撰文| 张银银

今天一则消息引人注目:据Wind资讯统计数据显示,已披露年报业绩的86家上市房企负债合计超过2.75万亿元,同比增长幅度达25.5%。

上述已披露年报的86家房企中,有15家资产负债率超过80%红线,占比超过17%。此外,综合近三年总负债增长比率来看,27家增长率超过100%,占比高达30%以上。

其中,万科、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和金地集团负债均超过1000亿元,分别为6689.97亿元、2118.72亿元、1729.06亿元、1449.7亿元和1005.3亿元。

资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学,高达98.7%。

公开数据显示,2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元,其中下半年占比达到95%,2016年前7个月,已累计发行5760亿元,超过去年全年水平。

一般而言,房企配资为“三七开”,房企自有资金占30%,银行理财占70%。但多位银行投行部门人士透露,很多房企事实上是拿地“0首付”。“房企可以编故事,从银行或其它资管机构处贷一笔款,资金倒手就变成了自有出资的30%。”

今天15:07分央行发文:2017年3月末社会融资规模存量为162.82万亿元,同比增长12.5%。2017年一季度社会融资规模增量为6.93万亿元,比上年同期多2268亿元。可见社会融资规模也不低。

加上被各种手段粉饰掉的债务,泡沫帝国(ID:BubbleEmpire)断言实际债务远不止公布的这么多。

2015年全民炒股后的一地鸡毛历历在目,和如今全民炒房莫名相似。房地产被万千宠爱背后,有一个恒久不变的逻辑就是:房价永远不跌。说白了,人们已经不再相信房价会跌。为何?实则在房地产全产业链里,各方都希望房价永远上涨。

心理学有个专有名词叫“亚当与夏娃效应”,越是禁止的东西,人们越要得到手,这与人们的好奇心与逆反心理有关。反映到楼市上就是:买涨不买跌,越是调控楼市,就越想买。于是就有了购房者齐头并进抢着上车,开发商纷纷争当地王。

房企不断出高价买地,拓展融资渠道,推高房企杠杆;购房者在越调控越涨价的焦虑下,无奈加杠杆买单;政府,就更不用说了,看看我们每年的政府性基金收入就知道。

从目前已发布的银行年报中,可以看到2016年的楼市有多火。平安银行房贷增幅85%、中信银行房贷增幅63%,分别创出近四年和五年的新高。江苏银行房贷余额占比超过50%,招行房贷余额占比接近48%,说房贷占据银行贷款的半壁江山绝不夸张。

更夸张的是2016年7月,当月人民币贷款增加4636亿元人民币,其中住户部门贷款增加4575亿元,而短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元。

翻译一下就是:这个月发放的所有贷款都来源于个人房贷,甚至个人房贷的新增规模超过了总的贷款新增规模。各行各业都不贷款了,只有个人购房者一笔笔几十万至数百万的贷款,撑起了本月的贷款增额。

在国内的金融环境下,银行贷款早就成为支撑银行业的主要金融途径。加上国人的消费和储蓄习惯,往往喜欢多付首付,早还贷款,更是让银行喜不胜收。

这就使得金融成为了助推房价的最有力杠杆。最能够验证这一点的就是,每一次的调控政策,打击目标都是购房需求,但是打击方式只有一个:通过准入门槛(户籍、社保年限等)和信贷额度(二套房提高首付、提高利率)来卡死金融通道。

相对于需求端,房企作为供给端的高杠杆更让人担忧。美国次贷危机中房屋大面积止赎就是教训。

一个数据是 ,房地产企业近几年利润率在急速下滑,2013年平均利润12%,2014年为10%,2015年则跌到了9.4%,2016年更低。那个大浪淘金的地产也一去不复返了。

这其中主要原因就是地价的节节攀升。作为一家要为股东创造利润的房企,必须加高杠杆。加上M2/GDP的比重已经超过了200%,市场的流动性充裕,经济不差钱。

房企加杠杆是在金融结构改革与转型大背景下进行的。但物极必反,同样适用于房地产业,杠杆加到了极限就是断裂的前兆。历史经验证明,危机之前,杠杆率往往会短期攀升。但这个极限在哪?泡沫帝国(ID:BubbleEmpire)目前还没有找到参照。

软着陆需要有一些前提,如信贷始终收紧。前不久博鳌论坛上周小川放话,连续8年高达12%以上的M2将在未来几年内得到遏制。这点来看倒是有可能。

其次是房地产税,短期内不太可能出台。

再则是寻找另外的支柱产业,根据上述的分析,这点也难以实现。

在我国,起码现在来看,还找不到一个行业可以替代地产成为支柱,曾经汽车产业被寄予厚望,最后因技术门槛过高而偃旗息鼓。通信、金融也曾名噪一时,但最后也变成了少数人的狂欢。

互联网产业吵得火热,但风停了之后,那些被吹得飞起来的猪大部分难以为继,从热浪到寒冬仅一步之遥,何况互联网拼的是创意,砸的是金钱,时时刻刻能血本无归,哪像房子这么保险?

只有房地产,可以贡献出上下游无数行业和就业机会,与我国现代化、城镇化路径不谋而合;深入契合我们华夏儿女“居者有其屋”的执念。而且地产行业入门门槛极低,不玩他玩啥?

最后就是取消户籍制度。对此,不多解释。

当那个拐点终将到来,我们迎来的是危机还是转机,你觉得呢?

祝各位泡友、杆友周末愉快,我们下周见!

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