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摇号买房!奇葩调控层出不穷

摘要:就算货币无侥幸,起码可以对现行住房制度进行大改革!

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撰文|张银银

限制不是市场经济,限制反倒是另一种“干扰”房地产市场秩序的行为。

叹息啊,5月4日上海出台新楼盘需公证摇号方式销售的政策。回顾去年以来几十个城市的调控我们看到,一个比一个限制多,限购、限贷、限价、限售(达一定时间方可转让)——四限,不,有的还有更奇葩的规定,层层加码调控。

尽管,地产调控进入竞相比“限”的时代。可房价没见谁控制住、控制好。诚意问题?是,也不是。

根本上在于货币放出来太多,地方政府乃至中国经济被土地财政、房地产影响所绑架。那怎么破?

1、打破政府供地、开发商盖楼的伪房地产市场

包括杠杆游戏主创张银银在内,很多人觉得影响房价的因素应该是这些:人口增长情况及结构、土地供给、货币供应、各种调控和税等。没错,看似是这样。但杠杆游戏要说,其实这些都是短期因素。

譬如人口,中国是进入老龄化了,大部分地方房价根本没怎么涨,甚至还稳不住,可主要一二线城市及大都市区周边,涨个没完没了。即便未来我们劳动力全面下滑,主要大城市人口依旧不会少。这就是经济规律。

所以,最大程度决定主要一二线城市房价的,其实是房地产体制。最核心恐怕就两点:土地供应制度和非营利性住房体系建设。

中国土地勘测规划院黄小虎研究员就撰文回顾过,1980年代,国WY曾成立住房制度改革领导小组,经过较长时间探讨,社会各届对住房制度改革形成如下共识:需求侧(存量住房)是“租售并举,提租促售,以售带租,小步快走”;供给侧(新建住房)则是政府建房,合作社、私人建房和开发商建房并举。

其中最让杠杆游戏注意的就是合作社、私人建房。1990年代初,我国有5000多个住宅合作社,成立了全国性的协会组织,制定颁发了规范的住宅合作社章程;当时的建设部还出台了城镇合作住宅管理办法,召开了两次全国性的工作会议。一时间,住宅合作经济呈现出广阔的发展前景。

如果各位年长一点的朋友就知道,1980、1990年代,我国很多小城镇,包括很多大城市都出现过农民建房、合作建房等情况。譬如杠杆游戏3月在写“特大超大城市房价的隐秘世界”系列时,看各地年鉴就发现,不少体量不小的城市都有大量城镇自建房屋。

不否认,当时也出现了很多乱象。但不能因为乱象就彻底否定曾经的努力和实验。

后来的情况大家就都知道,1998年所谓的彻底房地产市场化,一切偃旗息鼓。到了2003年后,土地供给也被完全垄断,地方ZF几乎成为唯一的土地一级供应商。

接着地方平台、投融资公司大量出现,地方ZF性债务一再攀升,土地财政积重难返。当然了,这也和分税制改革有关。

所以,你会发现,真正的问题是我国住房土地供应市场被垄断。

那么可以设想一下,即便土地体制私有化这些不奢望,只要允许农民集体建设用地可以交易入市、流转,无论什么大城市土地供应是不是一下子就暴增;同时允许合作建房,给予各种优惠,并不准转手溢价,你说供应是不是也剧增!

再强力推进点无门槛,只要没房就可以申请的公祖房。不太奢侈,就像重庆那样,千万级人口城市都搞几千万平米公租房,也就几条地铁的钱而已。

充分的住房市场也就真的激活了,既有各类市场主体,盈利的开发商,和不准盈利的合作建房,还有公共性质租赁房。你说,谁还去炒房?当然,核心地段肯定还是会贵,但起码不再是“全民炒房”。

2、住房制度需要“社会主义”

刚才提到公租房。除此之外,欧洲那些国家,特别北欧真穷人有政府兜底,普通中产可以搞合作建房,不以盈利为目的,不准溢价交易。

Ok,你会说合作建房土地哪来?搞地票制度啊,从农村多余的集体建设用地流转来。至于说耕地会不会减少,粮食安全等顾虑,重庆不就把宅基地复耕了。农民失去宅基地怎么办?社保制度跟进、就业帮助跟进,住房保障跟进。

如果允许合作建房,允许农村集体建设用地交易给白领、中产合作建房,不仅农民获益,这个成本也绝对大大低于主要一二线城市的商品房价格。

那政府一定没钱赚?不是啊,政府及平台公司一级收储可以在城市进行,包括旧改。甚至可以考虑在地票交易中,与白领中产合作建房竞争流转来的农村集体建设用地指标。然后,再拍卖给开发商,不也有赚。

而开发商建的房子,自由交易,不该有任何限购、限价、限售。至于限贷,银行自己决定,要尊重市场主体。

如果这样,基本需求和投资、投机不就区分开了。至于说很多人会说核心地段基本都是商品房了,各项配套这些也更好,肯定还是贵。没错,是贵,但真“社会主义”、真市场经济的土地供给方式,决定了,便宜的也有。普通人有更多选择。

恰恰,有贵有便宜,有高端商品房、核心区域商品房,也有便宜的合作房、公租房,一个人才有奔头,才既可以安于“平庸”,也可以逼迫她/他上进追求更好的生活。而教育医疗等的均等化配置,那是另外一个问题了,不是没办法做好。

3、有保障、有合作、有市场的多元房地产格局,货币再宽松也有了防火墙

如上文所述,我们发现,今天我们这个所谓的房地产市场化,才是伪市场。真市场应该是:

1土地供应上,政府可以、农民也可以。甚至城市居民,一个小区的人都想赚更多钱,决定一起把小区拆了重新卖地或重新盖,不也可以,只要符合法律、符合规划;

2盖房子和住房市场供给上,开发商可以,合作盖房也可以,甚至城乡结合部农民合作盖来卖也可以。白领们自己从地票交易所买地盖合作房,可以享受税费优惠,但不准溢价交易即可。对了,最穷或刚毕业学生,公租房应保驾护航。

这才是多元的土地和住房供给,这才是真正有市场竞争的房地产市场。

若此,你M2再高,最多影响开发商最贵那部分商品房和老城区的二手房,大部分人不需要心惊胆战,不需要去参与投资房产,甚至被逼炒房。

因为她/他有基本的保障,知道自己不会因为房子太少一定就成为财富的缩水者。

退一万步说,就算货币无侥幸,会影响其他资产泡沫,但起码隔离了大部分房地产金融风险。要让我们房地产市场更好,要让高房价不再折腾中国民众、中央政府,就该拿出彻底改革现行住房制度的决心!

祝各位泡友、杆友周末愉快!

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