摘要：就算货币无侥幸，起码可以对现行住房制度进行大改革！

本文为泡沫帝国亲兄弟杠杆游戏原创文章，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！

撰文|张银银

限制不是市场经济，限制反倒是另一种“干扰”房地产市场秩序的行为。

叹息啊，5月4日上海出台新楼盘需公证摇号方式销售的政策。回顾去年以来几十个城市的调控我们看到，一个比一个限制多，限购、限贷、限价、限售（达一定时间方可转让）——四限，不，有的还有更奇葩的规定，层层加码调控。

尽管，地产调控进入竞相比“限”的时代。可房价没见谁控制住、控制好。诚意问题？是，也不是。

根本上在于货币放出来太多，地方政府乃至中国经济被土地财政、房地产影响所绑架。那怎么破？

1、打破政府供地、开发商盖楼的伪房地产市场

包括杠杆游戏主创张银银在内，很多人觉得影响房价的因素应该是这些：人口增长情况及结构、土地供给、货币供应、各种调控和税等。没错，看似是这样。但杠杆游戏要说，其实这些都是短期因素。

譬如人口，中国是进入老龄化了，大部分地方房价根本没怎么涨，甚至还稳不住，可主要一二线城市及大都市区周边，涨个没完没了。即便未来我们劳动力全面下滑，主要大城市人口依旧不会少。这就是经济规律。

所以，最大程度决定主要一二线城市房价的，其实是房地产体制。最核心恐怕就两点：土地供应制度和非营利性住房体系建设。

中国土地勘测规划院黄小虎研究员就撰文回顾过，1980年代，国WY曾成立住房制度改革领导小组，经过较长时间探讨，社会各届对住房制度改革形成如下共识：需求侧（存量住房）是“租售并举，提租促售，以售带租，小步快走”；供给侧（新建住房）则是政府建房，合作社、私人建房和开发商建房并举。

其中最让杠杆游戏注意的就是合作社、私人建房。1990年代初，我国有5000多个住宅合作社，成立了全国性的协会组织，制定颁发了规范的住宅合作社章程；当时的建设部还出台了城镇合作住宅管理办法，召开了两次全国性的工作会议。一时间，住宅合作经济呈现出广阔的发展前景。

如果各位年长一点的朋友就知道，1980、1990年代，我国很多小城镇，包括很多大城市都出现过农民建房、合作建房等情况。譬如杠杆游戏3月在写“特大超大城市房价的隐秘世界”系列时，看各地年鉴就发现，不少体量不小的城市都有大量城镇自建房屋。

不否认，当时也出现了很多乱象。但不能因为乱象就彻底否定曾经的努力和实验。

后来的情况大家就都知道，1998年所谓的彻底房地产市场化，一切偃旗息鼓。到了2003年后，土地供给也被完全垄断，地方ZF几乎成为唯一的土地一级供应商。

接着地方平台、投融资公司大量出现，地方ZF性债务一再攀升，土地财政积重难返。当然了，这也和分税制改革有关。

所以，你会发现，真正的问题是我国住房土地供应市场被垄断。

那么可以设想一下，即便土地体制私有化这些不奢望，只要允许农民集体建设用地可以交易入市、流转，无论什么大城市土地供应是不是一下子就暴增；同时允许合作建房，给予各种优惠，并不准转手溢价，你说供应是不是也剧增！

再强力推进点无门槛，只要没房就可以申请的公祖房。不太奢侈，就像重庆那样，千万级人口城市都搞几千万平米公租房，也就几条地铁的钱而已。

充分的住房市场也就真的激活了，既有各类市场主体，盈利的开发商，和不准盈利的合作建房，还有公共性质租赁房。你说，谁还去炒房？当然，核心地段肯定还是会贵，但起码不再是“全民炒房”。

2、住房制度需要“社会主义”

刚才提到公租房。除此之外，欧洲那些国家，特别北欧真穷人有政府兜底，普通中产可以搞合作建房，不以盈利为目的，不准溢价交易。

Ok，你会说合作建房土地哪来？搞地票制度啊，从农村多余的集体建设用地流转来。至于说耕地会不会减少，粮食安全等顾虑，重庆不就把宅基地复耕了。农民失去宅基地怎么办？社保制度跟进、就业帮助跟进，住房保障跟进。

如果允许合作建房，允许农村集体建设用地交易给白领、中产合作建房，不仅农民获益，这个成本也绝对大大低于主要一二线城市的商品房价格。

那政府一定没钱赚？不是啊，政府及平台公司一级收储可以在城市进行，包括旧改。甚至可以考虑在地票交易中，与白领中产合作建房竞争流转来的农村集体建设用地指标。然后，再拍卖给开发商，不也有赚。

而开发商建的房子，自由交易，不该有任何限购、限价、限售。至于限贷，银行自己决定，要尊重市场主体。

如果这样，基本需求和投资、投机不就区分开了。至于说很多人会说核心地段基本都是商品房了，各项配套这些也更好，肯定还是贵。没错，是贵，但真“社会主义”、真市场经济的土地供给方式，决定了，便宜的也有。普通人有更多选择。

恰恰，有贵有便宜，有高端商品房、核心区域商品房，也有便宜的合作房、公租房，一个人才有奔头，才既可以安于“平庸”，也可以逼迫她/他上进追求更好的生活。而教育医疗等的均等化配置，那是另外一个问题了，不是没办法做好。

3、有保障、有合作、有市场的多元房地产格局，货币再宽松也有了防火墙

如上文所述，我们发现，今天我们这个所谓的房地产市场化，才是伪市场。真市场应该是：

1、土地供应上，政府可以、农民也可以。甚至城市居民，一个小区的人都想赚更多钱，决定一起把小区拆了重新卖地或重新盖，不也可以，只要符合法律、符合规划；

2、盖房子和住房市场供给上，开发商可以，合作盖房也可以，甚至城乡结合部农民合作盖来卖也可以。白领们自己从地票交易所买地盖合作房，可以享受税费优惠，但不准溢价交易即可。对了，最穷或刚毕业学生，公租房应保驾护航。

这才是多元的土地和住房供给，这才是真正有市场竞争的房地产市场。

若此，你M2再高，最多影响开发商最贵那部分商品房和老城区的二手房，大部分人不需要心惊胆战，不需要去参与投资房产，甚至被逼炒房。

因为她/他有基本的保障，知道自己不会因为房子太少一定就成为财富的缩水者。

退一万步说，就算货币无侥幸，会影响其他资产泡沫，但起码隔离了大部分房地产金融风险。要让我们房地产市场更好，要让高房价不再折腾中国民众、中央政府，就该拿出彻底改革现行住房制度的决心！

祝各位泡友、杆友周末愉快！

相关历史阅读：

《美联储今年将彻底改变中国房产泡沫》，5月4日

《中央透露的最新楼市信号，可能让你失望了》，4月26日

《这些城市房价一季度上涨最快，说明了什么？》，4月25日

《央行搞事情楼市要变天？真相是……》，4月24日

《王炸越多，房价越高》，4月21日