摘要：库存较2016年同期下降，但比2015年同期竟然增加

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撰文|张银银

4月主要经济数据发布。其中，房地产有关数据“震撼”到杠杆游戏。张银银为各位杆友、泡友做简要分析。

1、房地产投资增速，自2014年2月以来，首次超过同期固投增速

根据我国统计局5月15日发布的最新数据，2017年1-4月，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。

与此同时，1-4月份，全国固定资产投资（不含农户）144327亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月份还回落0.3个百分点。

值得注意的，不仅是上述两个数据的一增一降。而是，我国房地产投资增速，在2017年4月，再次历史性高过了同期的固投增速——杠杆游戏认真查阅了我国统计局的相关数据，这是2014年2月后再未发生过的想象。

图1.2014年我国固投和房地产历月增速 图表来源|中国统计局

2014年1-2月，我国固投增速为17.9%。同期，房地产投资增速19.3%的记录，超过固投增速1.4个点。

而在房地产低潮的2015年，房地产投资增速，甚至动辄比固投增速低9个点。比如2015年12月，当年固投增速累计增速10%，而房地产投资增速仅1%。

当时地产投资增速之低的情形，不可谓不震惊。也侧面证明当时开发商的信心之脆弱，所以，也才有了2015年的降息降准、去库存、救市、“鼓励”买房……

反过来，再看今日房地产开发商投资之热情，着实也让人不敢想象。

2、房地产投资增速，创26个月以来最高纪录！

杠杆游戏认真查阅记录发现，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。此后长达25个月，房地产开发投资同期累计增速，始终没有超过9.1%。

直到2017年1-4月9.3%的增速，创下26个月以来的最高纪录。

图2.2015年2月-2017年4月我国房地产开放投资增速 数据来源|中国统计局，制图|张银银

值得注意的是，这一较快增速，不是偶然，而是2016年以来，房地产投资不断爬坡所致。2016全年下来，我国房地产投资增速逐步回升到6.9%。

而到了2017年1-2月，实现8.9%的增速。截至2017年末1-3月，再次上了一个台阶，站到9.1%的高位。

而住宅投资增速就更高。2017年1-4月份，住宅投资18671亿元，增长10.6%。而且还是在增速回落0.6个百分点的情况下。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

没错，2017年1-3月，我国住宅投资创下11.2%的增速。尽管住宅投资高位适当回落，但依旧无法阻挡房地产整体投资冲高的情况，足以说明，目前投资商的房地产开发热情和惯性。

正如我国统计局新闻发言人，5月15日回答记者提问时所言，房地产投资确实还保持了一个比较平稳的增长态势，这是跟去年的一个延续效应分不开的，去年全国的商品房销售面积增长了22.5%，使得房地产市场出现了比较强的景气局面。

很多房地产企业加大了投资力度，很多在建项目仍在进行，投资项目有周期性，一旦开工了以后需要延续一时间。目前房地产投资的增长，可以说是这种周期性的延续。

另外，房地产现在正在进行分类调控，一线城市为了抑制房价过快上涨，也加大了土地和房屋的供应力度。

所以，房地产投资的增加，是在这么多的原因和背景下出现的。

3、东西部地产投资增速低于全国，东北更是负增长，中部成为我国房地产开发投资最热地区

特别值得注意的是，2017年1-4月东部和西部、东北的房地产投资增速，其实都低于全国平均名义9.3%的增速。

1-4月份，东部地区房地产开发投资15437亿元，同比增长8.7%，增速与1-3月份持平；西部地区投资5794亿元，增长7.7%，增速提高0.2个百分点；东北地区更是悲催，投资747亿元，下降13.7%，降幅扩大4.9个百分点。

而中部地区投资5755亿元，增长16.8%，增速提高1.9个百分点。

杠杆游戏计算了下，2016年同期，中部地区房地产投资占全国比重为33.97%。到了2017年1-4月，占比上升到37.28%。

4、整体库存较2016年同期下降，但比2015年同期竟然增加

在2016年以来火爆的行情下，商品房去库存效果应该说还是很明显。

截至2017年4月末，全国商品房待售面积67469万平米。2016年同期为，72690万平米。一年时间，减少了5221万平米。

图3.2017年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况 图表来源|中国统计局

其中，住宅待售面积截至2017年4月为37782万平米，同比下降-16.2%。而2016年同期为45089万平米。一年时间减少了7307万平米。可见，去库存，主要去的是住宅库存。

确确实实，截至2017年4月，全国办公楼待售面积为3756万平米，反倒是上升了9.3%；商业营业用房16010万平米，上升了5.9%。可见，办公和商业地产类房屋去库存压力还很大。

另外一组有趣的数据是，2015年4月末时，我国商品房待售面积面积为65681万平米，同比上升了24.7%。如果对照2017年4月末数据看，目前待售面积，竟然比2015年同期还上升了1788万平米。

其中，2015年4月末时住宅待售面积为43146万平米。对照2017年4月末数据看，住宅去库存效果不错，待售面积下降5364万平米。

但办公楼和商业营业用房从2015年4月时的2916万平米、12277万平米，到2017年同期反倒分别上升了840万平米、3733万平米。再次证明，办公、商业地产类压力依旧很大。

由此也可以看出2016年至今，房地产销售行情、房价的大好，刺激了房地产投资的再度回暖，甚至增速过快上升。地产商在可拿地的情况下，拿地热情也高涨。新开工面积走高，如2017年1-4月，住宅新开工34800万平米，同比增速17.5%。而2016年同期，住宅新开工面积为29606万平米。

——这些因素整体上导致了销售和库存同步上扬。接下来，外部有联储涨息，我国自身流动性也不得不适度收紧，部分城市的地产压力可能将再度变大。

本文所有数据源自中国统计局

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