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投资增速创26个月来最高纪录 统计局4月房产数据揭“去库存”真相

摘要:库存较2016年同期下降,但比2015年同期竟然增加

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撰文|张银银

4月主要经济数据发布。其中,房地产有关数据“震撼”到杠杆游戏。张银银为各位杆友、泡友做简要分析。

1、房地产投资增速,自2014年2月以来,首次超过同期固投增速

根据我国统计局5月15日发布的最新数据,2017年1-4月,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1-3月份提高0.2个百分点。

与此同时,1-4月份,全国固定资产投资(不含农户)144327亿元,同比增长8.9%,增速比1-3月份还回落0.3个百分点。

值得注意的,不仅是上述两个数据的一增一降。而是,我国房地产投资增速,在2017年4月,再次历史性高过了同期的固投增速——杠杆游戏认真查阅了我国统计局的相关数据,这是2014年2月后再未发生过的想象。

图1.2014年我国固投和房地产历月增速 图表来源|中国统计局

2014年1-2月,我国固投增速为17.9%。同期,房地产投资增速19.3%的记录,超过固投增速1.4个点。

而在房地产低潮的2015年,房地产投资增速,甚至动辄比固投增速低9个点。比如2015年12月,当年固投增速累计增速10%,而房地产投资增速仅1%。

当时地产投资增速之低的情形,不可谓不震惊。也侧面证明当时开发商的信心之脆弱,所以,也才有了2015年的降息降准、去库存、救市、“鼓励”买房……

反过来,再看今日房地产开发商投资之热情,着实也让人不敢想象。

2、房地产投资增速,创26个月以来最高纪录

杠杆游戏认真查阅记录发现,2015年1-2月份,全国房地产开发投资8786亿元,同比名义增长10.4%,增速比去年全年回落0.1个百分点。此后长达25个月,房地产开发投资同期累计增速,始终没有超过9.1%。

直到2017年1-4月9.3%的增速,创下26个月以来的最高纪录。

图2.2015年2月-2017年4月我国房地产开放投资增速 数据来源|中国统计局,制图|张银银

值得注意的是,这一较快增速,不是偶然,而是2016年以来,房地产投资不断爬坡所致。2016全年下来,我国房地产投资增速逐步回升到6.9%。

而到了2017年1-2月,实现8.9%的增速。截至2017年末1-3月,再次上了一个台阶,站到9.1%的高位。

而住宅投资增速就更高。2017年1-4月份,住宅投资18671亿元,增长10.6%。而且还是在增速回落0.6个百分点的情况下。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

没错,2017年1-3月,我国住宅投资创下11.2%的增速。尽管住宅投资高位适当回落,但依旧无法阻挡房地产整体投资冲高的情况,足以说明,目前投资商的房地产开发热情和惯性。

正如我国统计局新闻发言人,5月15日回答记者提问时所言,房地产投资确实还保持了一个比较平稳的增长态势,这是跟去年的一个延续效应分不开的,去年全国的商品房销售面积增长了22.5%,使得房地产市场出现了比较强的景气局面。

很多房地产企业加大了投资力度,很多在建项目仍在进行,投资项目有周期性,一旦开工了以后需要延续一时间。目前房地产投资的增长,可以说是这种周期性的延续。

另外,房地产现在正在进行分类调控,一线城市为了抑制房价过快上涨,也加大了土地和房屋的供应力度。

所以,房地产投资的增加,是在这么多的原因和背景下出现的。

3、东西部地产投资增速低于全国,东北更是负增长,中部成为我国房地产开发投资最热地区

特别值得注意的是,2017年1-4月东部和西部、东北的房地产投资增速,其实都低于全国平均名义9.3%的增速。

1-4月份,东部地区房地产开发投资15437亿元,同比增长8.7%,增速与1-3月份持平;西部地区投资5794亿元,增长7.7%,增速提高0.2个百分点;东北地区更是悲催,投资747亿元,下降13.7%,降幅扩大4.9个百分点。

而中部地区投资5755亿元,增长16.8%,增速提高1.9个百分点。

杠杆游戏计算了下,2016年同期,中部地区房地产投资占全国比重为33.97%。到了2017年1-4月,占比上升到37.28%。

4、整体库存较2016年同期下降,但比2015年同期竟然增加

在2016年以来火爆的行情下,商品房去库存效果应该说还是很明显。

截至2017年4月末,全国商品房待售面积67469万平米。2016年同期为,72690万平米。一年时间,减少了5221万平米。

图3.2017年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况 图表来源|中国统计局

其中,住宅待售面积截至2017年4月为37782万平米,同比下降-16.2%。而2016年同期为45089万平米。一年时间减少了7307万平米。可见,去库存,主要去的是住宅库存。

确确实实,截至2017年4月,全国办公楼待售面积为3756万平米,反倒是上升了9.3%;商业营业用房16010万平米,上升了5.9%。可见,办公和商业地产类房屋去库存压力还很大。

另外一组有趣的数据是,2015年4月末时,我国商品房待售面积面积为65681万平米,同比上升了24.7%。如果对照2017年4月末数据看,目前待售面积,竟然比2015年同期还上升了1788万平米。

其中,2015年4月末时住宅待售面积为43146万平米。对照2017年4月末数据看,住宅去库存效果不错,待售面积下降5364万平米。

但办公楼和商业营业用房从2015年4月时的2916万平米、12277万平米,到2017年同期反倒分别上升了840万平米、3733万平米。再次证明,办公、商业地产类压力依旧很大。

由此也可以看出2016年至今,房地产销售行情、房价的大好,刺激了房地产投资的再度回暖,甚至增速过快上升。地产商在可拿地的情况下,拿地热情也高涨。新开工面积走高,如2017年1-4月,住宅新开工34800万平米,同比增速17.5%。而2016年同期,住宅新开工面积为29606万平米。

——这些因素整体上导致了销售和库存同步上扬。接下来,外部有联储涨息,我国自身流动性也不得不适度收紧,部分城市的地产压力可能将再度变大。

本文所有数据源自中国统计局

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