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本轮炒房运动真的结束了!我们需要前所未有的耐心

摘要:入场晚的朋友需要想一想;有钱、有耐心,对赌也是个办法

本文系网易号特色账号成长计划签约作者杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

近来,不少熟悉和陌生的朋友都问杠杆游戏,房子还可以买吗?其中,既有投资考虑的朋友,也有刚需者。

我能明白他们的焦虑。大部分他们都认为房价还能涨,调控是暂时的。同时,又对最近不少唱衰的声音感到纠结。所以咨询我。

在还能不能炒房这个问题上,除了几个月前,我明确不建议去重庆炒房(今天来看,这个判断或许是错的,有读者就指出过。但张银银觉得,其实未必就错了。2016年底才入场重庆的投资者,啥时套现是个严峻问题)外,杠杆游戏从来没敢回答过。

因为,我怕误导朋友。

但今天,我要明确说,至少本轮炒房运动真的结束了!入场晚的朋友,啥时可以变现离开,真的需要一点耐心。而且,忍耐的时间,可能比过去几次都要长。

如果不能认清这一点,或许要吃亏。

1、过去20年,炒房为何可以快进快出?

首先回顾一下历史。过去20年来,凡是以房产投资为目的,稍微资金宽裕点、耐心多一点,就没有亏损的可能。过去几轮调控并传导到房价回调上,都没有超过1年时间。

也就是说,过去的炒房者,只要资金压力扛得住,很快就能获得丰厚的回报。

就算她/他首付以外大约70%的资金是加杠杆,一年综合利率成本大概10%,也才占总房款的7个点。再极端一点,就算炒房本金也是加的杠杆,成本算更高20%,一年下来也才占总房款的6个点。

两者相加,一年成本也就13%,要是自己本金充裕成本更低。而2008年以来的几轮大涨,随便哪一波行情涨幅都不止这么点。主要一二线城市,涨幅动辄就是40-50%,甚至更高。

所以,怎么可能不赚钱。

为什么会这样?简单来说就两点:

12008年之前就不说,M2一直高位。2009年时一度超过27%。更重要的是,基数越来越大,即便增速缩小,总的增量也惊人。譬如2008年末我们M2还不到50万亿,到了2016年末,变身150万亿级别!

你说这是什么一个概念。就这么几年时间,足足是当初的3倍。我们资金大部分在围墙里面玩,蓄水池在哪?必然就是房产。

股市、债市、期货我们也搞出过几个小高潮,可是都灰飞烟灭了,唯有房地产不败;

2既然资金这么多,有先行者开始了炒房。又没办法让人不炒,跟风和接力者必然越来越多。2010年,高层在全球金融危机后开始意识到这样不行,控制了一下。譬如,今天回过头去看2012年时,北京、上海房价才多少。

杠杆游戏当然不是说那会儿便宜,但起码那个时候,白领咬咬牙,还有买得起的机会。别说2012年,2015上半年中央开始鼓励“去库存”、放松调控时,不少白领也有在京沪购房的能力。

对呀,在很多有远见的人眼中,京沪那会儿虽然也贵,但白领彼时还有机会买得。看来,房价就是不够高啊!然后呢?资金、政策东风都来了,一场炒房风暴,一个炒家鼓动另一个炒房客,从东往西席卷全中国一二线城市。

再然后,主要一二线城市房价到了今天的地步。

2、曾经,一二线城市炒房也有无法快进快出的例外:重庆

接着说说主要一二线城市炒房,曾经也有无法快进快出的例外。鄂尔多斯、温州房地产泡沫几年前曾破灭过,算是我国较大城市里,少有的例外。但他们体量毕竟不够大,而且其自身经济和金融结构有严重问题。于一二线城市来说,他们的例子参考意义不大。

真正的例外是重庆。在本轮炒房运动之前的上一轮房价暴涨周期,重庆和其他城市一样,也经历了暴涨,房价于2013年前后阶段性见顶。

我有朋友就是在上一轮最顶峰时期,在重庆买的房。然后,2014-2015年刺激之前,全国房价整体都比较平稳,特别是相对于2016年后的情景。

重庆在2016年之前,不仅是价稳,不少楼盘实际阴跌。张银银还几个朋友买重庆的房即如此,他们买的可都是炙手可热的照母山、江北嘴。重庆当时出现这个情况原因很简单:

1每年供地面积都是全国第一。杠杆游戏要解释一下,这可不是说38个区县的全域重庆,而是说可以和其他城市作比的重庆大都市区(主城区+城市发展新区)。即便是主城9区,重庆和其他差不多的城市比,供地也是极为惊人的;

2既然供地多,在建面积也多、销售面积也多,按照上文口径,同样每年都是全国第一。至于一些机构的研究,说武汉、成都什么销售第一的,都是拿全武汉、全成都和重庆主城9个区比,口径完全不一致;

32014-2015年鼓励去库存、降息降准前,全国调控都比较给力。游资各地到处乱窜较少,兴风作浪不易。没有更多的炒房者继续进入重庆,也就没有了做市者;

4加之重庆还有数千万平米的公租房,此前投资者买了不少房,新房却依旧源源不断,你说二手房怎么炒,想要溢价脱手难?所以才出现了不少楼盘阴跌的情况。

直到2016年中开始,2013年前后购房的投资者才逐步解套。也就是说,他们花了最少2-3年时间解套。甚至时间还有更长的。

这样的潜伏投资行动,要是没点耐心、要是杠杆率过高,说实在,是挺难忍受的。就算没杠杆,随便放个民间借贷、互金产品,2-3年时间,怎么也有30%上下的收益。

但这个例外,2016年中开始终结。杠杆游戏想指出的是,很多人以为重庆此轮房价是从2016年末,黄离开前后开始异动的,且把以前低房价功劳都算在黄sir头上。张银银要说,这一说法和实际有出入。

功劳先不论,重庆房价开始上涨,是从2016年初即局部开始的。然后2016年中普遍看涨,到了2016年10月就已经进入大涨。彼时黄可是还在,全国大趋势谁在都一样。

而且,外界很多人不知道,黄在2014年开始,已经在控制供地。

3、本轮炒房运动为何暂时结束了?入场晚的朋友赚钱需要前所未有的耐心

杠杆游戏还是继续举例重庆。

去年炒房从东往西的最后一站重庆,2016年至今,其主城房价涨幅少的30%、40%,多的50%、60%,个别还有更高的。账面上,每个人都很乐,非常嗨。但有个问题,你想过没有,接盘的人在哪?新接盘运动啥时开始?

重庆这几个月二手房的活跃,赚钱的,大部分可不是去年下半年才开始建仓的人。

也就是说,投资这个事始终还是要点技术含量。特别是在一些不那么绝对的城市。即便是北京、上海,乃至任何一个2016年至今大涨的城市,进场较晚的朋友,现在能说自己赚的钱到手了吗?

因为史无前例的炒房运动,换来了史无前例的调控政策。限购、限贷、限售、限价……

正如钟伟博士撰文所言,我们的绝对房价已经不低了。以京沪为例,300万元一套的住宅已十分罕见,假定其每年涨5%便起码是15万元,这已远远超出了京沪中等以上收入白领的月薪。

你说,这样的情况下,哪个ZF还敢随便放任炒房?而在三四线、县级城市,住宅、商业地产的产能过剩问题,至今没有解决好。

正如杠杆游戏5月15日《26个月来最高纪录!统计局4月房产数据揭开“去库存”真相》一文中分析后发现的,全国整体库存较2016年同期下降,但比2015年同期竟然增加。谁敢保障证精准引导资金去三四线城市炒、去库存?

不过,适当炒一下,目前来看是一定的。

但若三四线城市普遍炒太高,怎么收场?大部分三四线城市居民的收入可比一二线城市白领要低不少,这不仅搞出民愤,怕是也要引发金融动荡!

所以,稳才是当下的关键。稳住一二线城市的高房价,不敢跌、也不敢涨(太多)。既是对全国房价的参照,利于三四线城市去库存;也是为金融和房地产去杠杆争取时间;同时防范外部风险,如联储继续加息、缩表。

也就是说,这些外部条件,哪天改善,哪天才敢放开一二线城市调控。可以想下,没个1、2年,甚至更长,趋势能改吗?

而炒房资金成本摆在那里。因此,杠杆游戏才说,入场晚的朋友赚钱需要前所未有的耐心。谁让你们入场晚?

不过,不是没意外可能,那就是中国经济拖不动了,若此,还得靠地产救。所以,有钱、有耐心,对赌也是个办法。

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