摘要：低城市化率、高经济增长，房地产前景令人遐想；但其郑智体制、土地制度远比中国复杂

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撰文|张银银

印度正在吸引越来越多的中国开发商。

FT最近报道称，由于认为房价已开始偏离楼市基本面，如今主要国际投资集团正出售而非买进中国房产。这或许能解释部分我国开发商，为何对印度市场越来越感兴趣。

但这并非原因的全部。

1、“全民有房住”计划，1.3万亿美元投资

里昂证券印度公司说，由于印度总L纳伦德拉.莫迪要让13亿印度人住上自己的房子，再加上收入增长，购房能力达到20年来的最高水平，预计今后7年印度住房市场将掀起1.3万亿美元的投资大潮。

彭博社5月9日如是报道。

雄心勃勃的莫迪总L，在2015年发起“人人有屋住”（Housing for All）计划。正如全球主要媒体注意到的，这项计划将在印度全国建设2000万套房屋。

而在更长久的未来20年，印度政府准备使13亿人口都有住房。

确确实实，印度中央政府“野心”很大。2015年12月份，印度政府公布了该计划下的住房贷款利息豁免政策。2017年2月起，印度政府又给经济适用房建造商提供奖励、补贴和税收优惠。

按照里昂证券印度公司的估算，2018年到2024年之间，印度将建造6000万套新住宅，每年将会创造约200万个就业岗位，并为印度GDP增长贡献0.75%。到2024年，社会保障性住房的数量将上升近70%，达到1050万，这将超过高端市场33%的增长量。

根据每经的报道，商务部设立的印度品牌股权基金提供的数据，截至2020年，印度的房地产市场将达到1800亿美元；从2008年到2020年，这一市场规模的年复合增长率将达到11.2%。

而且，随着IT、零售和电商领域的发展，市场对写字楼的需求也在大幅增长。未来5年，在孟买投资商业地产将会得到12%-19%的回报。

证券时报报道称，看好印度房地产市场的并不仅仅是里昂证券，Urban Land Institute发布的2017年亚太房地产新趋势报告也显示，班加罗尔和孟买取代东京和悉尼，跻身投资、发展前景排行榜前列。

2、低城市化率、高经济增长，房地产前景令人遐想

在印度城市，往往可以看到这样的奇特景观：贫民窟与豪宅区紧密相连。

约40年前，中国即将拉开改革开放序幕时，我们的城镇化率仅20%，而印度为25%，比我们还高一点。

但截至2014年末，印度的城市化率仅仅32%左右，我们超过54%。中国开发商近20年，尝到城市化过程的甜头。类似的故事，理论上未来也会在印度上演。

不仅如此，即便印度今天这么低的城市化率，质量本身也堪忧。如我们所知，大量的贫民窟，这些不正是“旧城改造”的对象，不正有城市内部自身对房地产的需求。

而近些年，印度经济以7%上下的增速发展，偶尔或单季度甚至快过世界经济的火车头——中国。

未来，印度农村人口城市化、工业化、贸易国际化，必将吸引更多的人口进入城市。一个超过13亿人口的大国，如此低的城镇化率，较高的经济增速，房地产前景确实令人遐想。

按照华尔街见闻的报道，过去五年来，印度房贷利率大跌275个基点至8.5%。与此同时，房价维持稳定，民众收入不断提高，让人们更能买得起房子。印度人均收入的年度复合增长率高达10%。

彭博社驻孟买分析师马赫什.南杜卡尔在一份投资报告中写道：“住房行业迎来拐点，将成为经济增长的下一个重要推手。政府大手笔推行雄心勃勃的住房计划将发挥催化剂作用。”

这份报告是在印度推出最新改革措施整治不可靠的房地产开发商之前发布的。根据5月1日生效的法规，建筑公司必须拿出至少70%的销售收入用于完成住宅项目。另外开发商再也不得在办齐所有施工许可前就开始预售公寓。违规者可能面临最高3年的有期徒刑。

英国管理咨询公司Ahmadoff&Company此前对历年福布斯全球富豪榜的分析显示，在过去的20年里，印度人在“世界亿万富豪俱乐部”中的占比，已经从1%上升到了5%。截至2017年，共有101位印度亿万富翁登上福布斯排行榜。

印度富人越来越多，购买力会越来越强劲。

3、全球资本涌入印度，中国开发商怎么会不去分一杯羹

不少媒体都注意到，为了满足房地产的发展计划，印度在吸引外资方面自身也非常积极。2000年4月-2016年12月之间，印度建筑行业直接吸引的外资已达242.8亿美元，而且很多海外公司已经准备花大手笔进入印度的房地产业。

正是基于以上利好，里昂证券公司预测，未来7年，印度新建住房规模的年均复合增长率将从过去5年的0跃至8%。

而资本的嗅觉更为灵敏。

来自加拿大多伦多的投资巨头Brookfield资管公司，去年就已经大肆进军孟买房地产市场。去年这家公司以10亿美元购买了孟买一块450万平方英尺的商业用地，是孟买最大的一笔土地买卖交易。

据《华尔街日报》报道，包括私募巨头黑石在内的投资公司，去年计划通过首次公开募股发行印度第一只房地产投资信托基金(REIT)，募资总额可能超过6亿美元。

每经还列举：

荷兰的资产管理公司APG和房地产公司VirtuousRetail联合投资了三座商场，总投资达3亿美元，而且承诺未来增加投资1.5亿美元。

卡塔尔控股公司已经承诺向Artheveda基金管理公司的住房基金业务投资2.5亿美元。

高盛斥资3825亿美元收购了Vatika酒店公司的部分股权，软银集团和猎鹰资本牵头其他投资者向房地产中介网站运营商LoconSolutions公司投资了9000万美元。

还有我们的复星国际，计划通过房地产私募股权平台向印度房地产投资10亿美元。这一消息最早是《印度经济时报》于去年9月报道，目前，也得到了印度品牌股权基金的印证。不过，这一消息尚未得到复星国际官方证实。

万达更是一贯大手笔。根据万达集团官网显示，早在2016年1月，万达集团与印度哈里亚纳邦签订合作备忘录，计划投资100亿美元在哈里亚纳邦建设万达产业新城，打造世界级综合性产业园区。

哈里亚纳万达产业新城项目，是印度总L莫迪与万达集团董事长王健林的会见成果。2015年6月9日，王健林应莫迪总理邀请访问印度，与莫迪总L及哈里亚纳邦首席部长哈达尔就万达集团投资印度进行了深层次交流。

《金融时报》援引印度媒体称，万达预计该项目占地将最终扩展至100平方公里，成为印度最大的房地产开发项目之一。

还有碧桂园等中国房地产开发商也盯着印度市场。

4、不过，印度的郑智体制、土地制度远比中国复杂，在印度投资房地产并不容易

正如FT的报道所言，对中国开发商来说，印度或将是个棘手市场。印度市场远比中国复杂。如小米、联想等手机刚去印度时一样，遇到的情况超乎想象。房地产开发的困难更多：

1、土地制度是个拦路虎，其联邦国家性质，也决定中央政府发号施令的能力远没有想象中大。

并非莫迪总L想怎么样就能怎么样！在印度，各邦拥有对房产和规划的控制权，从而导致新德里难以制定鼓励开发房产的政策。如FT举例，孟买等大城市，土地被政府和港务局把控，军方则在班加罗尔等二线城市把持着大量土地。

且因为一些僵化的法令，印度不太鼓励在主要城市的核心区集中开发商业活动和住房。这把开发活动赶到了郊外，从而很难通过集群化来提升生产率。

如何和这么多的机构、所属者、僵化法令打交道，如何整合多块土地，是个难题。

譬如万达印度项目虽然签约了，但还没拿到土地。王健林就说，拿到土地，集团要重奖。

原因是，印度征地法案要求，征地方必须向农村和城市的土地所有者分别支付最高达土地市价4倍和2倍的收购价，且公共项目征地需70%土地所有者同意，私营项目需80%土地所有者同意；

2、印度任何工程可能的阻力、民意诉求未必像我们国内这么容易摆平。搞定一个官员，有时候远远不够。

穆迪上任之后，推出的《土地法》修改草案指出，印度工业走廊建设以及高速公路、铁路网建设等“公共用地”，政府可不经农户许可以市场价收购，同时补偿给农户每家一个工厂工作名额。可是，该草案遭到了农民激烈的反对，也受到了反对党的强力抨击，最终以失败告终。

当然，万达拟在哈里亚纳邦建设的产业新城，正是位于德里—孟买工业走廊，属于穆迪新法案中征地类型的一种，也是穆迪希望着力推动基础设施建设的关键地带。但是，由于各邦自身也掌握了一些土地使用权，投资者通过与邦政府的洽谈，还是有灵活的处理空间。

即便如此，整体上说，印度的土地私有化，是莫迪实施平价房计划的一大阻碍。根据以往经验，外国投资过程中往往止步于征地的谈判，毕竟在涉及个人利益的问题上多数人不愿意让步。

当然，莫迪的号召力明显高于上一届政府，而且推行平价房也是惠及百姓的事情，所以这一计划的推行并不是完全没可能；

3、在大量资金涌入之前，印度的房地产市场已经经历了数年的低迷。根据官方数据，虽然印度经济增速很快，但2006-2007年的房地产热潮，让诸多开发商陷入了沉重的债务泥潭。

且印度新德里、孟买的房价极高，一些房子比我们京沪还贵。这也制约了很多印度人购房。

去年11月份莫迪宣布“废钞令”后，印度房地产行业增速变缓。不过现在，市场已经出现反弹迹象。

此外，短期而言，印度的住房库存量居高不下，但需求尤其是对高端房产的需求持平甚至在下降，而旨在保护购房者的相关规定，也使开发商难以获得项目融资；

4、根据“印度之窗”的报道，外国公民被禁止收购印度境内的不动产。不过，在印度工作的中国人可以租赁住宅，但租赁期限不得超过五年。任何超过五年的租赁需经印度储备银行特别批准。

类似的，办事处也不得收购不动产，而只能租赁房地产且租赁期限不超过五年。这些“霸王条款”，对于中国开发商来说，也不是好事；

5、印度也存在阻止农村人口迁移到城市的限制性户籍制度。我国城市和乡村的生产率比超过3，几乎是全球最高。城乡收入差距明显，这刺激了我们的农民愿意进城务工。

而印度则不同，该比率是1.6。有研究说，在新兴市场经济体中，这是最低之列。这表明印度城市的生产率仅略高于农村地区，城市也缺乏更高收入的吸引力。所以很多印度农民安于在乡下。

就譬如最近大火的印度电影《摔跤吧，爸爸》，男主角一家就是住在乡下。

相关历史阅读：

《“爱上”日本的印度，用高铁让中日西法陷入无法自拔的竞争》，2016年12月2日

《一夜之间，印度干了件疯狂的大事》，2016年11月11日

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